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Industria

Los parques industriales en una era de incertidumbre

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Previo a la pandemia por el COVID-19, una serie de factores ya venían modificando la dinámica del sector inmobiliario industrial, entre nuevas tendencias, y vientos adversos.

A partir de la recuperación del mercado industrial después de la primera crisis económica global en 2008-2009 y hasta 2019, el negocio de arrendamiento de naves industriales experimentó un sano crecimiento anual, con rentas al alza y un bajo índice en las tasas de vacancia. Lo anterior, impulsado en gran medida por los altos flujos de inversión extranjera directa de manufactura hacia México, en correlación con el crecimiento de la economía de Estados Unidos, principal socio comercial de nuestro país.

En este periodo atestiguamos el surgimiento de nuevas realidades, las cuales empujaron al mercado a experimentar cambios profundos y a enfrentar inéditos retos de adaptación. Por ejemplo, el comercio electrónico influyó en modificar las dimensiones de los espacios, al disminuir el metraje de piso en las tiendas minoristas y aumentar los servicios de almacenamiento (fulfillment centers) en naves industriales, con alturas fuera de los estándares acostumbrados. Desde la perspectiva del consumidor, el cambio se tradujo en la nueva manera de adquirir productos, del ‘click click al toc toc’. Es decir, de la comodidad de la compra en línea con una oferta infinita de productos y flexibilidad en devoluciones, a la entrega inmediata en puerta, con todo lo que implica ‘tras bambalinas’, el suministro y el tramo del almacén a la entrega a domicilio, conocido como ‘la última milla’.

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El big data surgió como una de las grandes aportaciones de la tecnología para la toma de decisiones, a partir de la recolección de cantidades masivas de datos, procesados con herramientas inteligentes para convertirse en información estratégica. Estamos hablando de información relevante que permite gestionar los portafolios y cartera de clientes en forma estandarizada, así como identificar nuevas oportunidades de negocio con una mejor comprensión del mercado. Y qué decir del internet de las cosas y los sensores para la administración, eficiencia, mantenimiento y seguridad de inmuebles y áreas comunes dentro de parques industriales; o la realidad aumentada para facilitar la promoción de espacios a larga distancia, y el blockchain para crear contratos inteligentes que eliminen el riesgo y generen confianza a lo largo de toda la cadena de actores.

La robotización de los procesos productivos es otro de los factores que está modificando la ocupación del espacio industrial, debido a los ajustes en la plantilla de personal, así como en el tipo de facilidades requeridas para la instalación y mantenimiento de robots y, en consecuencia, en las dimensiones del edificio.

Por otro lado, el cuidado del medio ambiente es una tendencia relacionada con la visión del negocio imposible de no ser considerada, y es una de las más significativas en la evolución de la oferta de espacios industriales. Los edificios inteligentes que ayudan a ahorrar agua o energía, y hasta los grandes proyectos para el manejo de residuos o la generación de energía limpia, han marcado una drástica caída en los costos de operación y a la vez han mejorado la experiencia de los clientes (inquilinos), creando al mismo tiempo nuevas oportunidades de negocio.

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En este tenor, otro factor relevante ha sido la responsabilidad social que se enfoca hacia una perspectiva más allá de la renta de espacios industriales. Esta modalidad toma en cuenta el impacto de cada proyecto en la comunidad donde se instala, así como los aspectos de salud y bienestar para quienes usan los edificios y las áreas comunes de los parques industriales.

Al igual que el cuidado del medio ambiente y la responsabilidad social, la integridad se ha convertido en un valor corporativo que se suma a los criterios de competitividad de las empresas. La cultura de la gobernanza ayuda a disminuir el riesgo a la corrupción, aumentando a su vez la eficiencia en la evaluación correcta del valor de los activos, la gestión de los contratos y el proceso de adquisiciones, entre otros aspectos, lo que brinda una mayor confianza a clientes, acreedores y accionistas.

Estas últimas tendencias han sido materializadas en la Agenda 2030 de la Organización de Naciones Unidas que plantea los Objetivos de Desarrollo Sostenible, y es uno de los pilares en el cual se basa el Mapa de Ruta “Nueva Generación de parques industriales inteligentes y sustentables, Camino al 2030” promovido por la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, AMPIP.

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Pero hay también coyunturas que preocupan al sector inmobiliario industrial en el corto plazo, y que han generado un alto nivel de incertidumbre en la economía, con poca probabilidad de pronósticos ante un futuro incierto. Y es que la pandemia por el COVID-19 surge en un momento de gran volatilidad en los mercados internacionales y de tensiones geopolíticas por la guerra comercial entre Estados Unidos y China, el fenómeno migratorio, los movimientos populares adversos a la globalización, y la ofensiva entre Rusia y Arabia Saudita por los precios del petróleo.

En México, la entrada en vigor del T-MEC (Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá) camina a pasos inusitados: no hay más tiempo de preparación ante la interrupción de las cadenas de suministro, en un ambiente político y social ambiguo, aunado a un alto índice de inseguridad.

En el ámbito de las personas, el aislamiento y el distanciamiento social como medidas para evitar el contagio por Coronavirus, han provocado nuevos hábitos que tal vez llegaron para quedarse. Los más notorios son el trabajo desde casa, con el apoyo de plataformas digitales de comunicación por voz y audio vía remota; o las compras de productos básicos en línea, lo que a su vez ha generado nuevas oportunidades de empleo para ampliar la capacidad e infraestructura de la última milla.

A nivel de empresas, el cierre de fábricas y la disminución de las operaciones en fronteras, aeropuertos, carreteras, trenes y puertos marítimos ha creado un shock de la demanda en productos esenciales y la interrupción de la oferta de insumos en las cadenas globales de suministro, afectando empleos, industrias y consumo.

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En este contexto, la necesidad de supervivencia nos debe empujar con sentido de urgencia hacia la adopción de nuevas tecnologías que nos ayuden a trascender los retos del momento.

El big data puede ayudar a generar información para la trazabilidad de la salud y los posibles contagios en las personas, para identificar la oferta y demanda de consumo y abasto a lo largo de las cadenas productivas, monitorear cualquier especulación en los precios de productos esenciales, gestionar el tránsito de personas en los comercios para preservar la sana distancia, o garantizar la circulación del transporte de carga a lo largo del territorio nacional, entre muchas otras aplicaciones factibles.

La digitalización y automatización de trámites en el cruce de fronteras puede agilizar el movimiento de las cadenas de suministro, disminuyendo el tiempo y la gestión en las aduanas. A su vez, el uso de drones y vehículos autónomos puede fortalecer la distribución de alimentos básicos e insumos esenciales de protección.

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Para los parques industriales, uno de los grandes desafíos será el cumplimiento de los protocolos sanitarios y de seguridad para los accesos, así como las medidas de desinfección periódica de almacenes y vehículos. Asimismo, los protocolos de seguridad serán determinantes para evitar vandalismos y posibles daños a la infraestructura.

Todo esto nos lleva a concluir que, sin duda, el manejo del riesgo y el talento para elaborar planes ante escenarios de incertidumbre, serán las nuevas habilidades que incrementarán el valor de las personas y de las empresas. En otras palabras, adoptar la resiliencia como una nueva capacidad para enfrentar los cambios vertiginosos, mediante la adaptación del negocio a las nuevas condiciones del mercado y a las nuevas tendencias, en un ambiente de total incertidumbre.

Por: Claudia I. Ávila Connelly, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP)

Este es un texto de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare

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