Conecta con nosotros
blank blank

Industria

Los puertos mexicanos, hoy

Publicado

el

Es innegable que hoy se requieren procesos y servicios portuarios que resulten eficaces para México. Que, sobre todo, se conviertan en una infraestructura permanente, ya sean de reciente desarrollo o de inversión a mediano plazo. Pensémoslo: los puertos son una inversión para siempre. Y nuestro país necesita con urgencia reavivar este sector, frente al desarrollo de Panamá, por ejemplo; el cual ha demostrado en últimos años ser muy eficaz y barato, en comparación con los puertos mexicanos, donde son evidentes nuestras deficiencias. A tal grado, que el sector marítimo se encuentra radicalmente disminuido.

Uno de nuestros grandes pendientes, entonces, es hacer que, a partir de una coordinación en cuanto a perspectivas de crecimiento desde la parte privada como del gobierno, los negocios y puertos inicien y terminen en tiempo y forma. Que resulten de una buena planeación y una perspectiva de crecimiento coherente. Recordemos la saturación de Manzanillo y cuando Guaymas o Altamira no comenzaban su expansión. O pensemos en la fuerte cantidad de costas en México y el problema que hoy tenemos en tema de cuidado, autoridad, vigilancia y seguridad.

Estudios actuales muestran que la mayor conectividad portuaria se registra en las regiones más desarrolladas, como Estados Unidos, Europa y algunas regiones de Asia. México, en comparación, presenta índices de conectividad reducidos. Los puertos de nuestro país se enfrentan al desafío de mejorar su conectividad y, por ende, aumentar la competitividad de los productos mexicanos en el comercio exterior. Sumando, así, toda la transportación terrestre y los bienes raíces que esto conlleva para almacenamiento y logística.

blank

De acuerdo con el Programa Nacional de Desarrollo Portuario, los puertos pueden alcanzar esto a través de:

  • Elevar sus índices de conectividad terrestre y marítima.
  • Vincular adecuadamente su desarrollo con el de las redes logísticas y de transporte.
  • Fortalecer su organización institucional para que puedan responder eficazmente a los retos del mercado.
  • Hacer más eficiente el flujo documental aduanero y comercial.

Entre los factores externos a los puertos que inciden directamente en su competitividad, se encuentra la operación constante con un sostenido aumento del tamaño de las naves, reducción de escalas y del transbordo, e intensificación del uso de puentes terrestres.

En dicho punto, además de aumentar las ventajas de sus economías de escala, y agrupar y concentrar tráficos, así como mejorar y optimizar sus tiempos de viaje o transporte puerta a puerta, podemos resaltar que el real estate forma un complemento esencial para el desarrollo portuario en nuestro país. Para que las operaciones logísticas de un puerto se lleven a cabo eficientemente no podemos obviar un terreno para manejo de contenedores, una terminal especializada para el almacenamiento de algún producto específico o una nave logística tradicional. Revitalizar la actividad en puertos requiere que analicemos e invirtamos adecuadamente en todos los espacios que se verán involucrados.

blank

Actualmente, hemos sido testigos del crecimiento de los volúmenes de mercancías transportados por mar —aunque éste es un sector que debe robustecerse—. Lo cual ha traído un conjunto de tendencias que México requiere atender, de entre las que destacan:

  • Diseño de nuevos sistemas de enlace y logística.
  • Proceso acelerado de contenerización de las cargas.
  • Terminales especializadas.
  • Mayor integración de las cadenas de suministro, especialmente aquellas que suman innovaciones tecnológicas en su día a día.
  • Énfasis creciente en la conectividad de los puertos con los transportes marítimo y terrestre.

Considerando esto, la huella del real estate en zonas portuarias sigue aumentando, a la par del aumento en las operaciones de las costas comerciales. Y no sólo directamente en los terrenos de las APIs — Administración Portuaria Integral—, sino en todas las ciudades que son nodos de transporte con algún enlace a un puerto.

Rutas comerciales de 2020 a 2024

El gobierno de Andrés Manuel López Obrador ha propuesto un plan sectorial portuario de más de 10,600 millones de dólares. Se espera que desde la inversión privada se capte el 80% de ellos.

En los últimos 25 años en México hubo una inversión cercana a los 8,000 millones de dólares; hoy, la cifra es superada y se tiene previsto que las obras resultantes de ésta sean finalizadas antes de 2024.

El coordinador general de Puertos y Marina Mercante de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT) de México, Héctor López, ha detallado que los principales proyectos consideran la ampliación del Puerto de Manzanillo en La Laguna de Cuyutlán y la ampliación del Puerto Progreso en Yucatán.

blank

Asimismo, vemos pronosticado desarrollo para Mazatlán, Lázaro Cárdenas, Ensenada, Puerto Vallarta, Topolobampo, Tampico, Guaymas y Coatzacoalcos. En los cuales se tienen en mente hectáreas de terraplén, patios para maniobras y manejo de mercancía de uso múltiple, acceso carretero con vialidades internas, portada peatonal y vehicular, sistema ferroviario, bodegas, adquisición de terrenos y tecnología de punta.

De frente a 2020, podemos esperar este año que la construcción de infraestructura deberá ir acompañada, necesariamente, del desarrollo de espacios de almacenamiento y distribución: el real estate logístico.

Para darnos una idea de la dimensión de los cinco principales puertos en México y considerarlos como zonas de inversión, veamos los siguientes números:

blank

Es decir, al priorizar por parte del gobierno el mercado interno, se abre de nuevo la necesidad de enfatizar en las ubicaciones que atiendan logística de comercio interior. Por ejemplo, las que conecten bien a los mayores centros de población y se presten para la construcción de naves modernas y funcionales. Mismas que deben contar con las características suficientes como para permitir el máximo almacenamiento con el menor uso de superficie, techos de 12 m2 de altura, 15 ton/m2 de resistencia en pisos, y un gran número de andenes, así como buenos patios de maniobras, para maximizar la eficiencia de los vehículos para distribución.

En este marco, es positivo incorporar tecnologías que reduzcan el consumo de energía de un edificio, ya sea para ventilación o iluminación, por ejemplo. Los desarrolladores más vanguardistas están al pendiente incorporar este tipo de tecnologías, incluso por un tema de rentabilidad. Los espacios de mayor demanda y futuro como inversión serán aquellos que consideren una ubicación conveniente entre puerto y poblaciones, así como propiedades funcionales e innovadoras.

blank

De acuerdo con José González, experto en bienes raíces industriales para Cushman & Wakefield, hoy es necesario considerar naves multinivel que tengan buena altura entre losas. Con suficientes patios de maniobra. Que tengan la capacidad de celdas solares para generar energía fotovoltaica y que sean ambientalmente amigables.

Asimismo, «las oportunidades se encuentran actualmente en un ámbito seguro», dice González. Para ello es importante que se cuente con los servicios de infraestructura y todos los permisos y licencias que requiere una operación industrial contemporánea, capaz de dar seguridad en procesos y uso de espacios.

También, los inversores reclaman hoy estructuras que puedan subdividirse con facilidad, para que el inmueble sea capaz de readaptarse a las demandas del mercado. Todos los parques que aseguran su lugar en el mercado del mañana ofrecen un diseño modular que permite subdivisiones; en algunos casos desde 3,500 m2, pero más frecuentemente desde 5,000 m2. Para superficies menores, se ha comenzado a generar un mercado de micro parques. Una alternativa que varios desarrolladores e inversionistas han tomado.

Conclusiones

Considerando el tema de bienes raíces en sector portuario y sus rutas comerciales, podemos concluir que los puertos de México requieren una inversión alta —no sólo del sector privado— y de un plan estratégico conforme a un presupuesto fijo. Nuestro comercio exterior ahora es mucho más eficiente y con industrias importantes que demandan el abastecimiento a través de los puertos; por lo tanto, resulta urgente tomar medidas inmobiliarias y logísticas que mejoren maniobras, tiempos y costos. Tanto en procesos de aduana, registro de contenedores, administración, almacenaje y demás.

Por: Cushman & Wakefield

Este es un artículo de la edición 119 https://inmobiliare.com/inmobiliare-119/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Publicidad
blank

Industria

Prevén especialistas crecimiento en la dinámica inmobiliaria para 2021

Publicado

el

blank

El 2020 fue un año de retos para todos los sectores incluido el inmobiliario; sin embargo, para este 2021 se espera que la demanda se mantenga en el segmento habitacional, en donde las familias buscarán un nuevo espacio para vivir.

Este planteamiento se mantuvo como parte de la discusión que se llevó a cabo en el “Foro de Asociaciones Inmobiliarias de la CDMX 2021’, organizado por el portal inmobiliario Vivanuncios y encabezado por Roberto Esses, director general de la plataforma.

blank

Durante el encuentro, Mater de la Mora, presidente de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI), destacó que en 2021 se visualiza con mucho más movimiento y migración por parte de las familias. Derivado de la pandemia, la gente está buscando cambiarse de vivienda.

“Es algo que nos ha pegado muchísimo y estamos teniendo demasiada oferta. Ahorita los clientes tienen muchísima oferta en el mercado, muchísimas opciones. En cada calle hay 5 o 6 anuncios de ‘se renta’ o ‘se vende’. Lo que no hay tantos son clientes, pero este 2021 sentimos que hay movimiento”, dijo.

En el caso de la Ciudad de México, Jorge Esteban Salcido, presidente de la Unión de Profesionales Inmobiliarios de México (UPIM), mencionó que hay ciertas zonas que se han mantenido, desde hace varios años, como las preferidas por aquellos que buscan vivir en la capital. Por ejemplo, Polanco, una zona de negocios y cosmopolita que, a diferencia del resto de las colonias, se cotiza en dólares. Sin embargo, apuntó, recientemente han surgido otras colonias que ofrecen una oferta de vivienda mucho más variada y accesible, tal es el caso de la Doctores, la Narvarte y la Del Valle.

En lo referente a mayor certidumbre, Fernando Rodriguez Bustamante, presidente del Grupo Inmobiliario Zona Poniente (GIZP), precisó que estas colonias ‘trendy’ se vieron afectadas por la sobreoferta que se registró en 2020. “Eso se tradujo, precisamente, en la afectación de los valores de los inmuebles y de varias circunstancias. En algunas colonias, incluso, hubo una depreciación en los precios tanto de venta como de renta”, explicó. En algunas colonias hubo una disminución del precio de las viviendas de hasta 10%; sin embargo, hay otras que se sostuvieron e incluso tuvieron un incremento en obra nueva.

El presidente de GIZP consideró que la vacunación contra el Covid-19 podría propiciar un repunte en el sector para regresar a los valores que se tenían antes de la pandemia y volver a darle certidumbre a las personas, tanto a las que rentan como las que quieren comprar.

“Mucha gente dejó de comprar precisamente por la incertidumbre de qué es lo que va a pasar económicamente, y esto aceleró positivamente las rentas. Sin embargo, todos estos indicativos que estamos viendo a principio de año, como el hartazgo de todos de estar encerrados y la cuestión de la vacuna, tenemos un estimado de que esto tendrá que ser positivo y tendrá un arranque de, más o menos, un 5% arriba del semestre pasado”, indicó.

Por su parte, Salvador Sacal Cababie, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, sección Ciudad de México (AMPI CDMX), señaló que la pandemia aceleró el proceso de digitalización de la industria inmobiliaria, lo que ha permitido avanzar en la profesionalización del sector, pues permite tener un alcance de cientos de personas a la vez. 

Finalmente, Fernando Rodriguez manifestó que el segmento de las rentas salvó el negocio en 2020. Y estas rentas se dieron por los movimientos de la gente que, al ver recortados sus ingresos, buscaron lugares más accesibles. “Después de este movimiento de renta que se dio por la situación de la pandemia, llegó un momento donde ya todo se había colocado; entonces, esas rentas siguieron, pero ya no con ese empuje que traía. Lo que vimos a finales del año pasado es que parecía que había un repunte positivo, las inmobiliarias volvieron a tener actividad, volvimos a tener llamadas, volvimos a tener interesados en las propiedades que tenemos a la renta y a la venta”.

Publicidad
blank

Sigue leyendo
Publicidad
blankblankblankblankblank
Publicidad
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank
  • blank

Lo más leído