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Los puertos mexicanos, hoy

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Es innegable que hoy se requieren procesos y servicios portuarios que resulten eficaces para México. Que, sobre todo, se conviertan en una infraestructura permanente, ya sean de reciente desarrollo o de inversión a mediano plazo. Pensémoslo: los puertos son una inversión para siempre. Y nuestro país necesita con urgencia reavivar este sector, frente al desarrollo de Panamá, por ejemplo; el cual ha demostrado en últimos años ser muy eficaz y barato, en comparación con los puertos mexicanos, donde son evidentes nuestras deficiencias. A tal grado, que el sector marítimo se encuentra radicalmente disminuido.

Uno de nuestros grandes pendientes, entonces, es hacer que, a partir de una coordinación en cuanto a perspectivas de crecimiento desde la parte privada como del gobierno, los negocios y puertos inicien y terminen en tiempo y forma. Que resulten de una buena planeación y una perspectiva de crecimiento coherente. Recordemos la saturación de Manzanillo y cuando Guaymas o Altamira no comenzaban su expansión. O pensemos en la fuerte cantidad de costas en México y el problema que hoy tenemos en tema de cuidado, autoridad, vigilancia y seguridad.

Estudios actuales muestran que la mayor conectividad portuaria se registra en las regiones más desarrolladas, como Estados Unidos, Europa y algunas regiones de Asia. México, en comparación, presenta índices de conectividad reducidos. Los puertos de nuestro país se enfrentan al desafío de mejorar su conectividad y, por ende, aumentar la competitividad de los productos mexicanos en el comercio exterior. Sumando, así, toda la transportación terrestre y los bienes raíces que esto conlleva para almacenamiento y logística.

De acuerdo con el Programa Nacional de Desarrollo Portuario, los puertos pueden alcanzar esto a través de:

  • Elevar sus índices de conectividad terrestre y marítima.
  • Vincular adecuadamente su desarrollo con el de las redes logísticas y de transporte.
  • Fortalecer su organización institucional para que puedan responder eficazmente a los retos del mercado.
  • Hacer más eficiente el flujo documental aduanero y comercial.

Entre los factores externos a los puertos que inciden directamente en su competitividad, se encuentra la operación constante con un sostenido aumento del tamaño de las naves, reducción de escalas y del transbordo, e intensificación del uso de puentes terrestres.

En dicho punto, además de aumentar las ventajas de sus economías de escala, y agrupar y concentrar tráficos, así como mejorar y optimizar sus tiempos de viaje o transporte puerta a puerta, podemos resaltar que el real estate forma un complemento esencial para el desarrollo portuario en nuestro país. Para que las operaciones logísticas de un puerto se lleven a cabo eficientemente no podemos obviar un terreno para manejo de contenedores, una terminal especializada para el almacenamiento de algún producto específico o una nave logística tradicional. Revitalizar la actividad en puertos requiere que analicemos e invirtamos adecuadamente en todos los espacios que se verán involucrados.

Actualmente, hemos sido testigos del crecimiento de los volúmenes de mercancías transportados por mar —aunque éste es un sector que debe robustecerse—. Lo cual ha traído un conjunto de tendencias que México requiere atender, de entre las que destacan:

  • Diseño de nuevos sistemas de enlace y logística.
  • Proceso acelerado de contenerización de las cargas.
  • Terminales especializadas.
  • Mayor integración de las cadenas de suministro, especialmente aquellas que suman innovaciones tecnológicas en su día a día.
  • Énfasis creciente en la conectividad de los puertos con los transportes marítimo y terrestre.

Considerando esto, la huella del real estate en zonas portuarias sigue aumentando, a la par del aumento en las operaciones de las costas comerciales. Y no sólo directamente en los terrenos de las APIs — Administración Portuaria Integral—, sino en todas las ciudades que son nodos de transporte con algún enlace a un puerto.

Rutas comerciales de 2020 a 2024

El gobierno de Andrés Manuel López Obrador ha propuesto un plan sectorial portuario de más de 10,600 millones de dólares. Se espera que desde la inversión privada se capte el 80% de ellos.

En los últimos 25 años en México hubo una inversión cercana a los 8,000 millones de dólares; hoy, la cifra es superada y se tiene previsto que las obras resultantes de ésta sean finalizadas antes de 2024.

El coordinador general de Puertos y Marina Mercante de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT) de México, Héctor López, ha detallado que los principales proyectos consideran la ampliación del Puerto de Manzanillo en La Laguna de Cuyutlán y la ampliación del Puerto Progreso en Yucatán.

Asimismo, vemos pronosticado desarrollo para Mazatlán, Lázaro Cárdenas, Ensenada, Puerto Vallarta, Topolobampo, Tampico, Guaymas y Coatzacoalcos. En los cuales se tienen en mente hectáreas de terraplén, patios para maniobras y manejo de mercancía de uso múltiple, acceso carretero con vialidades internas, portada peatonal y vehicular, sistema ferroviario, bodegas, adquisición de terrenos y tecnología de punta.

De frente a 2020, podemos esperar este año que la construcción de infraestructura deberá ir acompañada, necesariamente, del desarrollo de espacios de almacenamiento y distribución: el real estate logístico.

Para darnos una idea de la dimensión de los cinco principales puertos en México y considerarlos como zonas de inversión, veamos los siguientes números:

Es decir, al priorizar por parte del gobierno el mercado interno, se abre de nuevo la necesidad de enfatizar en las ubicaciones que atiendan logística de comercio interior. Por ejemplo, las que conecten bien a los mayores centros de población y se presten para la construcción de naves modernas y funcionales. Mismas que deben contar con las características suficientes como para permitir el máximo almacenamiento con el menor uso de superficie, techos de 12 m2 de altura, 15 ton/m2 de resistencia en pisos, y un gran número de andenes, así como buenos patios de maniobras, para maximizar la eficiencia de los vehículos para distribución.

En este marco, es positivo incorporar tecnologías que reduzcan el consumo de energía de un edificio, ya sea para ventilación o iluminación, por ejemplo. Los desarrolladores más vanguardistas están al pendiente incorporar este tipo de tecnologías, incluso por un tema de rentabilidad. Los espacios de mayor demanda y futuro como inversión serán aquellos que consideren una ubicación conveniente entre puerto y poblaciones, así como propiedades funcionales e innovadoras.

De acuerdo con José González, experto en bienes raíces industriales para Cushman & Wakefield, hoy es necesario considerar naves multinivel que tengan buena altura entre losas. Con suficientes patios de maniobra. Que tengan la capacidad de celdas solares para generar energía fotovoltaica y que sean ambientalmente amigables.

Asimismo, «las oportunidades se encuentran actualmente en un ámbito seguro», dice González. Para ello es importante que se cuente con los servicios de infraestructura y todos los permisos y licencias que requiere una operación industrial contemporánea, capaz de dar seguridad en procesos y uso de espacios.

También, los inversores reclaman hoy estructuras que puedan subdividirse con facilidad, para que el inmueble sea capaz de readaptarse a las demandas del mercado. Todos los parques que aseguran su lugar en el mercado del mañana ofrecen un diseño modular que permite subdivisiones; en algunos casos desde 3,500 m2, pero más frecuentemente desde 5,000 m2. Para superficies menores, se ha comenzado a generar un mercado de micro parques. Una alternativa que varios desarrolladores e inversionistas han tomado.

Conclusiones

Considerando el tema de bienes raíces en sector portuario y sus rutas comerciales, podemos concluir que los puertos de México requieren una inversión alta —no sólo del sector privado— y de un plan estratégico conforme a un presupuesto fijo. Nuestro comercio exterior ahora es mucho más eficiente y con industrias importantes que demandan el abastecimiento a través de los puertos; por lo tanto, resulta urgente tomar medidas inmobiliarias y logísticas que mejoren maniobras, tiempos y costos. Tanto en procesos de aduana, registro de contenedores, administración, almacenaje y demás.

Por: Cushman & Wakefield

Este es un artículo de la edición 119 https://inmobiliare.com/inmobiliare-119/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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