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Industria

Los retos del mercado de oficinas Clase A durante y después de Covid-19

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El mercado inmobiliario global es uno de los muchos sectores que han sufrido los impactos inmediatos de la pandemia por Covid-19, provocando que la incertidumbre por la remanencia del virus retrase los planes de compra y venta, así como el arrendamiento de los inmuebles sin importar el tipo de suelo.

De acuerdo con datos de JLL México, durante el primer trimestre del año se contaba con 79 mil metros cuadrados, 35 por ciento más comparado con el primer trimestre del año pasado en el que la demanda fue de 51 mil 700 metros cuadrados. Ante este escenario se pronosticaba que el 2020 sería un buen año para el sector. 

A pesar de las cifras positivas, en el caso de la Ciudad de México, la contingencia sanitaria provocará una caída en el sector de oficinas en México pudiendo tener una ventana de oportunidad para recuperar algo en el segundo semestre del año siempre y cuando se dé la reapertura y ésta se mantenga. 

Asimismo, las empresas que pudieran demandar espacios de oficinas en este segundo semestre serán aquellas que mantengan una visión de mediano a largo plazo y aprovechen las oportunidades que se crearán por las condiciones del mercado o bien aquellas empresas que le den una alta prioridad a la salud y el bienestar de sus empleados y que se encuentren en edificios que no cuentan con una administración profesional o con instalaciones de mayor calidad. De lo contrario las empresas cuyos contratos estén por vencerse en los próximos 12 meses optarán por una renovación. 

Cabe destacar que para el caso de la CDMX se tienen 1 millón de metros cuadrados en construcción (principalmente en los submercados Reforma, Insurgentes, Polanco y Santa Fe) para ser entregados en los próximos dos a tres años y que, a su vez, se suman a los 1.1 millones de metros cuadrados disponibles hoy en edificios terminados. 

Los cambios que enfrentará el mercado de oficinas, los edificios y los espacios de oficina

Es un hecho que con la reactivación económica vendrán cambios y desafíos importantes en todos los sectores productivos. En el caso del mercado de oficinas Clase A los arrendadores tendrán que vencer grandes retos para poder captar aquellas empresas en busca de espacio de oficina, sobre todo aquellos arrendadores que tomaron algún financiamiento para la construcción del edificio, por lo que seguramente se verán disminuciones en el costo de rentas, ofreciendo contratos en pesos en lugar de dólares y períodos de gracia atractivos siendo todos estos los más comunes.

Por otro lado, con la reapertura de las oficinas, las compañías a nivel global se enfrentan a retos sin precedentes al tener que garantizar la seguridad en la salud y bienestar de sus empleados.

A pesar de que en México existen muy pocos edificios con certificación Wellness, (encargada de medir y evaluar la salud y el bienestar de los ocupantes), las empresas que sigan demandando espacios de oficina migrarán a edificios que garanticen la salud de su fuerza laboral y las que no cuenten con estos espacios, tratarán de compensarlo con la flexibilidad para trabajar algunos días a través de home office
Además, a corto y mediano plazo o mientras no exista una cura para el virus Covid-19, se continuará manteniendo sana distancia, de tal manera que las oficinas no tendrán la misma ergonomía. Los empleadores tendrán que planificar la congestión en espacios públicos como, salas de juntas, comedores, baños, vestíbulos de elevadores, estaciones de café, recepción, todo tendrá restricciones y protocolos altos, además de que tendrán que decidir quién de su fuerza laboral regresará a trabajar en oficina o en su caso crear horarios y turnos que permita la rotación de gente dentro de su entorno laboral y de esa manera se mantener la sana distancia. En el lugar de trabajo se deberán de proporcionar máscaras adecuadas, toallas desinfectantes para manos y cualquier otra medida de prevención de infecciones y protección de la salud necesaria.

Por su lado, los propietarios también deberán reconsiderar cuidadosamente los espacios públicos donde se generan los cuellos de botella con potencial a aglomeraciones como por ejemplo gimnasios, terrazas, vestíbulo de elevadores, entrada y recepción de visitas y/o proveedores, inclusive mantener cerradas o limitar significativamente el número de personas a las amenidades compartidas y por supuesto asegurar la calidad del aire acondicionado. 

Estaremos viendo la implementación de protocolos de seguridad para el acceso a los edificios, con lo que se incrementará el uso de tecnología para automatizar todos los mecanismos con el fin de evitar el contacto en cosas como las botoneras de los elevadores, manijas, controles de acceso, entre otros. 

Hay que recordar que hasta antes del Covid-19 un setenta por ciento de todos los espacios de oficina tenían fundamental o parcialmente un diseño de espacio abierto ya que en la última década la tendencia se enfocó a mayores densidades lo que resultó en una compresión de las estaciones de trabajo individuales llegando a tener entre ocho a doce metros cuadrados por persona cuando a finales del Siglo XX se manejaban treinta metros cuadrados. Hoy se espera que las recientes tendencias sobre la configuración de las estaciones de trabajo, escritorios compartidos y espacios para esquemas tipo hotel vayan a ser evaluadas cuidadosamente para potencialmente proveer una asignación mayor de espacio por empleado. 

Los business centers o empresas coworking experimentarán un fuerte impacto en la disminución de la demanda, ante el hecho de que las tendencias enfocadas a espacios abiertos, públicos y compartidos cambiaron de la noche a la mañana. Los usuarios ya no se sentirán cómodos trabajando junto a personas desconocidas en asientos no asignados en cualquier ambiente de oficina, por lo menos en el corto plazo.  Es de nuestro conocimiento que los inquilinos están manifestando su interés en espacios privados por encima de espacios públicos y la cultura corporativa por encima del coworking. Sin embargo, se espera que sean las empresas pequeñas quienes continúen demandando este tipo de oficinas pero con mayores exigencias de limpieza.

De esta forma, el mercado de oficinas experimentará cambios y retos importantes en su planeación y operación; sin embargo, no se ve venir en un futuro cercano, ni lejano un panorama en el que dicho mercado deje de existir y toda la fuerza laboral pueda trabajar vía remota, esto debido a que la cultura y los valores de una empresa solo se pueden adquirir a través de la convivencia interna dentro de la oficina. 

En general, podemos afirmar que la demanda de oficinas continuará, esto debido a que diversos estudios globales de JLL mencionan que las empresas necesitan de un espacio para la innovación, ya sea para un producto o servicio, lo que solo se logra en un lugar en donde la gente se encuentre reunida y trabajando en equipo, compartiendo valores, ideas y socializando.

En conclusión, el mercado de oficinas tiene futuro y como cualquier sector, sufrirá modificaciones, se hará resiliente y continuará como una de las ramas más fuertes del sector inmobiliario global.

Por: Lorena Fuertes, Directora Ejecutiva de Transacciones de Oficina de JLL México.

Este es un artículo de la edición 120 https://inmobiliare.com/inmobiliare-120/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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