Conecta con nosotros
blank blank

Finanzas

Los retos financieros de proyectos de Usos Mixtos

Publicado

el

Los desarrollos de usos mixtos se caracterizan por la compactación de espacios, con la finalidad de integrar núcleos urbanos diversificando el uso de suelo, con el máximo aprovechamiento de los metros cuadrados construibles y la mayor conversión en área vendible o rentable. En una investigación realizada por Consulta Management Consulting, en 40 desarrollos de usos mixtos destinados al mercado de nivel socioeconómico A/B, situados en las ciudades de Monterrey, Guadalajara, Querétaro y México, se pudieron identificar un conjunto de retos arquitectónicos – financieros, que este tipo de desarrollo genera, agrupables de la siguiente manera:

1. El uso fundamental tiende a ser demeritado por el uso dominante.
2. La configuración de los usos (vivienda, comercio, oficinas, hotel), llegan a tener dinámicas opuestas.
3. La necesidad de que diversos usos/negocios compartan inversiones, dificulta los criterios de evaluación de rendimiento para los inversionistas.
4. La integración de un complejo de diversos usos pudiera incrementar el riesgo del portafolio.
5. La diversa expectativa de tiempo en la generación de recursos en cada uno de los usos del desarrollo tiende a afectar la liquidez.

blank

Imagen tomada de Pinterest

RETO NÚMERO UNO: El uso fundamental contra el uso dominante.

Un desarrollo de este tipo tiende a ser planeado bajo un modelo de negocios fundamental con negocios -usos- complementarios, que se van consolidando de manera simultánea o subsecuente. Esto nos lleva a dos términos diferenciales: “el uso fundamental” y “uso dominante”.

El uso fundamental es el más viable y rentable del proyecto. El uso dominante, en cambio, es el que ocupa la mayor parte del espacio. El uso dominante tiene que ser financieramente sólido y ese es el factor clave del reto financiero

Entran en controversia lo que la regulación permite construir, lo que el mercado demanda, lo que el equipo de arquitectos y diseñadores considera apropiado para el proyecto con la mezcla de productos y/o mercados de rentabilidad óptima.

Una planeación óptima concentrará el portafolio del proyecto en:

A) Los productos que generen la mayor rentabilidad por metro cuadrado vendible -Por ejemplo, departamentos de precio alto-.
B) Los productos que tienen el menor requerimiento de uso de metros cuadrados de construcción no vendibles -Por ejemplo, oficinas-.
C) Los productos con menor exposición al riesgo -Por ejemplo, departamentos de precio bajo y oficinas de renta fija-.
D) Los productos que en términos absolutos generan una mayor tasa interna de retorno. -Por ejemplo, unidades comerciales de renta variable-.

blank

RETO NÚMERO DOS: Usos/Productos con dinámicas opuestas

Según la investigación de Consulta Management Consulting, los productos de un desarrollo de usos mixtos contienen un conjunto de características que tienden a generar dinámicas opuestas, como lo son:

a) De corto plazo contra largo plazo. Esta combinación de activos de corto plazo -productos de venta- contra activos de largo plazo -productos de renta- genera una percepción de contingencia para los inversionistas porque reduce su habilidad para escoger el momento en el cual puedan vender el activo y esto puede ser significativo e influir en forma adversa en la expectativa de rendimiento.

b) De flujos estables contra flujos inestables -oficinas contra hotel-. La probabilidad de que los ingresos pronosticados no se cumplan es directamente proporcional a la volatilidad de los ingresos en el mercado, los ingresos de renta fija son menos volátiles que los esperados de la absorción de los departamentos de precio alto y todavía menos que los derivados de la ocupación hotelera. La volatilidad es un factor que influye en el riesgo y determina la tasa de rendimiento esperado sobre la inversión.

c) Renta fija contra renta variable. La tendencia del mercado comercial es que las tiendas buscan que los desarrolladores de los espacios comerciales se conviertan en socios de las marcas, participando con ellas en los esfuerzos de posicionamiento, lo cual agrega un componente de renta variable que hace más rentable el negocio, pero lo vuelve más complejo.

d) Mix de unidades con diferentes mercados y velocidades de absorción. Estamos entrando en una era en la que ya no hay solamente una mezcla de mercado relativa a niveles socioeconómicos, sino de retos generacionales -baby boomers contra millennials- que puede determinar el éxito o fracaso de un desarrollo completo, esto agrega un componente de capacidad de mercadotécnica y
comercialización que antes no era requerido para los desarrolladores inmobiliarios y es un componente de contingencia financiera que debe ser tomado en cuenta.

e) Mix de diferentes condiciones de financiamiento para apalancar los diversos componentes del desarrollo. Un desarrollo de usos mixtos contiene unidades en venta con probabilidades de apalancamiento con hasta el 65% de precio de venta, unidades en renta con hasta el 50% de la inversión en financiamiento bancario y unidades hoteleras con hasta el 40%. Esto hace complejos los requerimientos de capital y liquidez del proyecto. Para reducir este reto se propone un análisis de sensibilidad que tome en cuenta los cambios que se pueden derivar de esta dinámica:

blank

RETO NÚMERO TRES: Criterios para calcular o definir el rendimiento sobre la inversión

Los inversionistas esperan un solo lenguaje para hablar del rendimiento que obtendrán del proyecto en un negocio en el que existen diferentes formas de expresar, tanto el riesgo, como los retornos sobre la inversión; para las unidades en venta, típicamente se habla de la tasa interna de retorno y para las unidades en renta se habla de tasas anuales de capitalización y de márgenes NOI.

Para generar una sola tasa interna de retorno se habrá de integrar a la TIR resultante de las unidades en venta, la correspondiente a las unidades en renta bajo una metodología de venta del portafolio una vez estabilizado. La Tasa Interna de Retorno -TIR- de las unidades en renta se calcula de la siguiente manera: a) se integra el valor total de la inversión, en la fecha de arranque de operaciones, año 0 como inversión total –flujo negativo-; b) Se genera un horizonte de proyección -en promedio 5 años- para calcular el ingreso neto operativo del proyecto -NOI– ; c) en el último año, se calcula la venta del flujo a CAP RATE de salida ; d) se descuentan dichos flujos futuros a una tasa de descuento que los vuelva cero, dando como resultado la tasa interna de retorno.

RETO NÚMERO CUATRO: El riesgo del portafolio.

Se entiende por riesgo del portafolio de un proyecto de usos mixtos como la probabilidad de que el portafolio sufra un perjuicio de carácter económico ocasionado por la incertidumbre en el comportamiento de variables económicas a futuro; el valor del riesgo es un estimado de la máxima pérdida esperada que puede sufrir un portafolio durante un periodo de tiempo específico y con un nivel de confianza o probabilidad definido.

blank

El concepto de desarrollos mixtos se alinea con análisis documentales que sugieren que el incremento en el número de productos en un portafolio produce reducciones en el riesgo. Es decir, la diversificación reduce el riesgo; en consecuencia, la clave está en el nivel de concentración que en dicha diversificación se tiene sobre los activos de mayor volatilidad en los retornos -exposición al riesgo-.

Un elemento fundamental de cultura financiera a los inversionistas es que en lugar de hablar del rendimiento sobre la inversión en un desarrollo de usos mixtos, se debiera hablar de rendimiento ajustado al riesgo del negocio, de manera que la expectativa de rentabilidad debe ser una comparación contra una tasa libre de riesgo -por ejemplo, la tasa TIIE-, ajustado al nivel de riesgo que el portafolio ofrece considerando todos los componentes del mismo, algunos de largo plazo, algunos de corto plazo, algunos más volátiles y algunos más estables; unos con mayor y menor requerimiento de liquidez y unos con mayor y menor apalancamiento. Cuyo mix da un valor ponderado de riesgo que puede definir el riesgo de negocio del portafolio.

blank

RETO NÚMERO CINCO: Rentabilidad contra liquidez.

Quizás el último y más fundamental reto de un portafolio de un desarrollo de usos mixtos es el asunto de la liquidez. Al combinar activos generadores de flujo de efectivo -unidades en venta- con otros demandantes de recursos líquidos -unidades para ser rentadas- y con perspectivas de tiempos distintos, la administración de los recursos se vuelve muy compleja. La falta de liquidez y no la falta de rentabilidad es lo que precipita las quiebras.

En consecuencia, mantener la liquidez en un desarrollo de usos mixtos es un elemento fundamental, se debe planear y administrar; pero no se debe perseguir a cualquier costo. Hay un punto de equilibrio entre retener una porción de los recursos como capital de trabajo para garantizar la continuidad operativa y el cumplimiento de compromisos puntuales y el costo financiero de estos recursos contra reducir parcialmente tal disponibilidad de efectivo con una ligera exposición al riesgo.

blank

El asunto clave está en la revisión exhaustiva del programa de construcción con el programa de generación de flujo de efectivo-aportaciones de capital, financiamiento, preventas- porque normalmente la ruta crítica de construcción y de suministro de insumos estratégicos, puede ser optimizada sin dañar los hitos de entrega de los programas constructivos, optimizar los requerimientos de efectivo y reducir la cantidad de dinero invertido en activos menos productivos o de utilización menos inmediata. El asunto de la liquidez es tareade todos, no solo del financiero de la compañía.

blankPor: Alberto Limón Figueroa Socio fundador Consulta Management Consulting

Este artículo fue de la edición 108 de http://inmobiliare.com/inmobiliare-108/

Finanzas

Grupo HYCSA debuta en el mercado de valores con Certificación Prime

Publicado

el

blank

Grupo HYCSA, empresa enfocada en la industria de la construcción, ha debutado en el Mercado de Valores con una primera emisión de corto plazo por un monto de 200 millones de pesos, que forman parte de un programa total de 2 mil millones de pesos, para el cual se realizarán varias emisiones con características definidas específicamente para cada una de ellas. 

Asimismo, se ha convertido en la primera empresa con certificación PRIME que obtiene un financiamiento bursátil. Dicho sello busca facilitar la institucionalización de las empresas para que puedan acceder a los mercados financieros. Así lo informó mediante un boletín de prensa la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

La entidad financiera destacó la trayectoria de Grupo HYCSA, que cuenta con más de 20 años de experiencia en el diseño, desarrollo y construcción de obras de infraestructura de transporte, y edificación productiva en México y América Latina.

blank
Imagen vía BMV

México se mantiene como su principal mercado de operación con el 78.3% de sus ingresos al cierre de 2019, donde tiene contratos bajo licitaciones públicas, Asociaciones Público-Privadas, concesiones y proyectos de rehabilitación y mantenimiento.

En 2015, la empresa comenzó un proceso estratégico de expansión al analizar oportunidades de negocio en el sector de la construcción e infraestructura, en mercados internacionales con enfoque en América Latina. Así, identificó mercados con dinámicas demográficas y de crecimiento económico que representan alternativas atractivas de crecimiento fuera del país.

A la fecha, mantiene operaciones en México Colombia, Bolivia, Perú y participa activamente en los procesos de licitaciones públicas en Nicaragua y el Salvador.

La BMV anunció que el debut de Grupo HYCSA en el mercado de deuda marca un hito importante para continuar expandiéndose y solidificando su presencia en México y América Latina, aumentando sus alternativas de financiamiento a través del Mercado de Valores.

“Para la Bolsa Mexicana es un orgullo recibir a Grupo HYCSA como nuevo nombre en el Mercado de Valores. Desde el 2018 los hemos acompañado en su preparación, siendo sus aliados hasta su salida al mercado. Por ello, reconocemos la sólida trayectoria del grupo para lograr este importante hito en su crecimiento. Su debut en el mercado de deuda es una muestra de que, pese a la coyuntura, el mercado de valores sigue siendo un aliado para el crecimiento y desarrollo de las empresas mexicanas”, dijo José-Oriol Bosch, director general de Grupo BMV.

blank
Imagen vía BMV

“Es un honor ser la primera empresa con certificación PRIME que obtiene financiamiento, fue un trabajo de aproximadamente dos años que culmina con esta emisión muy importante para el grupo, ya que los recursos serán destinados para fortalecer las actividades de la empresa. Muchas gracias a las Bolsa Mexicana de Valores por compartir la visión de largo plazo de Grupo HYCSA”, comentó Alejandro Calzada, presidente del Consejo de Administración de Grupo HYCSA.

Finalmente, resaltó que la certificación PRIME fue resultado del fortalecimiento que ha presentado la empresa en materia de Gobierno Corporativo, por lo que este sello reconoce sus estándares de gobernanza a fin de estructurar una oferta pública en el mercado de capitales o de deuda.

Sigue leyendo
Publicidad
blankblankblankblank

Lo más leído