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Industria

Mercado de oficinas cierra 2020 con sobreoferta: Solili

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El mercado de oficinas en México había tenido un importante empuje a partir de la institucionalización de los Fondos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y otros vehículos de inversión. Sin embargo, debido a la pandemia por Covid-19 el sector se ha visto afectado, de acuerdo con Solili el principal mercado de oficinas del país, el de la Ciudad de México, mostraba signos de sobreoferta, indicador que se mantuvo afectado a lo largo de la emergencia sanitaria y que para el cierre del 4T 2020 presentó una vacancia en metros cuadrados 40% mayor a la reportada el mismo periodo de 2019, la cual ronda números cercanas a tasas del 20%. 

Por otro lado, el segundo mercado más importante, Monterrey, reportó un incremento en la vacancia del 32%. Solamente Guadalajara y Puebla son los mercados que han permanecido con vacancias relativamente estables. En el caso de Guadalajara se debe a la oferta y demanda en niveles similares y pero en Puebla es resultado de un mercado con poco movimiento en oferta y demanda de espacio corporativo. 

Tijuana también presentó incrementos destacados de vacancia, como efecto de una demanda lenta y el aumento en la culminación de proyectos que ingresan a inventario vacantes. Este mercado pasó de tener 7,700 m2 vacantes al final de 2019 a los casi 35,000 m2 con que cierra el último trimestre de 2020. 

A pesar de que los mercados corporativos de Mérida y León se encuentran por debajo de los niveles denominados con sobreoferta, las tasas de estos son de 12.4% y 10.8%, respectivamente, por ahora cuentan con volúmenes de inventarios menores a los mercados mencionados anteriormente, sin embargo, son ciudades con altos volúmenes de construcción, que se encuentran expandiendo la oferta, por lo que eventualmente las tasas de vacancia pudieran incrementarse.

De acuerdo al reporte emitido por la plataforma ante la presión por los altos volúmenes de vacancia los precios de renta en su mayoría registraron ajustes a la baja, principalmente en Puebla y Guadalajara que ven descender su precio promedio de renta de casi dos y un dólares, respectivamente. 

El precio promedio por metro cuadrado de la capital cerró con una disminución anual del 3%. Por otra parte, a pesar de que el mercado de Mérida se encuentra creciendo, los precios se encuentran por encima del promedio nacional y sólo por debajo de mercados consolidados como lo son Ciudad de México y Guadalajara. 

Los arrendatarios continúan haciendo modificaciones a la baja en los precios de salida y con cambios en el tipo de moneda en la que se cierra el contrato, resultando más frecuente la firma de contratos en pesos mexicanos, lo que anteriormente se realizaba en dólares estadounidenses. 

Los comercializadores de espacio corporativo han puesto en marcha campañas con descuentos especiales sobre el precio de renta, disminución del precio de mantenimiento, contratos con periodos de tiempos de arrendamiento menores, oferta de oficinas amuebladas, entre otros ajustes. Mientras que los desarrolladores optaron por postergar el inicio de obras, detener algunas en proceso de construcción y en menor medida por reconvertir el espacio en edificación y darle otro uso. 

Todo esto dio pie a que los volúmenes de construcción, al finalizar 2020, en la mayoría de los mercados, haya reportado una disminución. Querétaro y Monterrey registraron volúmenes 15% inferiores al mismo período del año previo, aunque en el caso de Monterrey para el cuarto trimestre de 2020 se observó el inicio de obras de un proyecto de usos mixtos donde se ubicarán 28,000 m2 de oficinas. 

En la Ciudad de México, que cuenta con poco más de un millón de metros cuadrados de construcción, mostró una contracción anual del casi 13%, de los cuales el 90% se ubica sobre los corredores de Insurgentes, Reforma, Polanco y Santa Fe. 

En el caso de Guadalajara ningún proyecto inició construcción este trimestre y algunas obras planeadas esperan señales claras de la demanda para dar inicio. En mercados de tamaño medio, como es el caso de Tijuana, Puebla, León y Mérida, la construcción se mantiene con números elevados respecto a su inventario, hay un interés particular de los inversionistas por ofertar espacios en ciudades con crecimiento económico como lo son las antes mencionadas, por lo que han empezado a voltear a ver a estos mercados como una opción viable de inversión y que empresas nacionales y extranjeras consideren a estas ciudades para establecer su corporativo central.

En cuanto a la demanda, por tercer trimestre consecutivo, la Ciudad de México reportó una cifra negativa de 121 mil m2 pero 33% menor a la reportada al cierre del 3T 2020. Estos números indican que se desocupan más espacios que los que se ocupan. 

A diferencia de lo que ocurrió en otros mercados, Monterrey y Guadalajara cierran el trimestre con una demanda neta positiva que incrementa en 100% y 43%, respectivamente, comparado al 4T 2019. En Monterrey, corredores como Santa María y Centro tuvieron auge gracias a las ventas que se concretaron en espacios de dimensiones mayores a 1,000 m2 en tanto que, en Guadalajara, la demanda estuvo influenciada por la culminación de obra de dos edificios que ingresaron al inventario con altos volúmenes ocupados y que impactó directamente en la absorción neta. 

En general, la demanda de oficinas en casi todos los mercados del país están muy por debajo a lo reportado en periodos prepandemia.

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