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Mercado de oficinas en CDMX con sobreoferta y contracción de superficie en construcción

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La reciente crisis sanitaria a nivel global, la situación económica y confinamiento han provocado una baja en la demanda de espacios de oficinas y una disminución en la renovación de contratos. En el caso del mercado de la Ciudad de México, se ha originado una fase de sobreoferta, por el incremento de la disponibilidad en el inventario y la continua incorporación de edificios. 

De acuerdo con Colliers International existen movimientos importantes de los principales indicadores como son la disponibilidad y construcción, lo que impacta negativamente en la ocupación y en los índices de adsorción. Al cierre del 4T de 2020, reporta que la CDMX registró un inventario total de 6.9 millones de m² de oficinas Clase ‘A+’ y ‘A’, en sus diez Submercados, distribuyéndose con 4.5 millones de m² en Clase ‘A+’ y 2.4 millones de m² en Clase ‘A’. 

Fuente: Colliers International 

La tasa de crecimiento fue de 4.6% anual con un inventario de 6.9 millones, lo que significa una disminución con relación al promedio de los últimos años que se registraba en 7 y 7.5%. Por su parte, la actividad acumulada al último trimestre de 2020 fue de 457 mil m², esta cifra fue 32.2% menor que la registrada en el mismo trimestre de 2019 (673 mil m²). Los Submercado con mayor actividad acumulada fueron: Insurgentes, seguido de Polanco y Reforma. 

Además, se generó una absorción neta negativa de 83 mil m2. “Este es un dato sin precedentes en el sector de oficinas en la Ciudad de México, por lo menos en los últimos 20 años”, comenta en entrevista para Inmobiliare, Ausencio Lomelín, Director de Colliers International Ciudad de México.

Mientras que las tasas de disponibilidad presentaron un incremento importante con relación al año anterior con 1.4 millones de m2 que representa niveles de 21.2% en comparación con 15.38% de 2019. La mayor disponibilidad se ha concentrado en los corredores Norte con 327 mil m2, Santa Fe con 324 m2 y Polanco 194 m2.

“Aquí el que resalta es el corredor de Santa Fe, que le falta poco para llegar a ser el corredor que tiene la mayor disponibilidad en el mercado de oficinas de la Ciudad de México; anteriormente era Norte, por ser un corredor relativamente nuevo tenía tasas de disponibilidad cercanas al 40%. En términos absolutos vemos que Santa Fe está teniendo una participación importante en la oferta”, sin embargo, salvo por Insurgentes y Lomas Palmas, la tendencia es a la alza en todos los corredores a partir del cuarto trimestre del 2018 y hasta el cierre del año pasado del 2020, afirma el directivo. 

En cuanto a la superficie en construcción, al término del 2020, se tiene registro de 45 edificios Clase ‘A+’ y A en construcción con 876 mil m2 en desarrollo. El Submercado con el mayor número de metros cuadrados en obra es Polanco, con 11 edificios (235 mil m2), seguido por Reforma con 6 edificios respectivamente (214 mil m2). Se espera que en los próximos tres años (2021-2023), el inventario de oficinas crezca más de 876 mil m2, con la mayor concentración de superficie en construcción en los corredores de Polanco, Insurgentes y Reforma.

“Lo que es importante recalcar es que ha habido una contracción importante del mercado, no sólo en términos de actividad e indicadores de demanda, sino en términos de la oferta. Lo que se ha venido agregando en los últimos años de espacio nuevo ha bajado desde 2018. El número de proyectos que están en desarrollo han tenido una baja importante, 67 que se monitorearon en 2018, 57 en 2019 y para el cierre del 2020 solamente eran 45”. 

En la medida en que se alargue la pandemia y el confinamiento la superficie vacante continuará en aumento, eso siendo resultado de la contracción de las plantillas laborales, la redensificación de estaciones de trabajo y la adopción de nuevos esquemas en las empresas, como es el home office.

“Nosotros creemos que por lo menos este primer trimestre o semestre se seguirán alargando las decisiones de las empresas de mediano y largo plazo. Con esta incertidumbre las empresas que tienen vencimientos de corto plazo están optando por renovar temporalmente y las empresas que tienen vencimiento de mediano y largo plazo están buscando apoyos inmediatos de parte de sus arrendadores que se traducen en diferimientos de rentas o condonaciones, mientras no puedan regresar a sus espacios de trabajo”, expresa Lomelín.

Al cierre del 2020, el precio promedio ponderado de salida se mantiene con renta mensual de US $23.8 por m² para edificios Clase ‘A+’ y de US $21.4 por m2 para Clase ‘A’.  En lo general, aun cuando no se ha observado un ajuste significativo en los precios de salida, en algunos submercados, las cuotas de cierre podrían ubicarse 15% o 25% por debajo del precio de salida.

Cabe esperar una normalización del volumen de transacciones en el mercado de oficinas hacia 2022 y hacia 2023. “Estamos con cierto optimismo, porque creemos que las empresas tiene que regresar a colaborar, las distintas áreas de una compañía se tienen que comunicar, la gente tiene que interactuar. En ese sentido y en función de la recuperación económica, la reactivación del consumo y la inversión y el éxito de los planes de vacunación, este mercado continuará creciendo y seguirá teniendo dinamismo”.

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