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Industria

Mercado Industrial de México en 2019

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Finalizó el 2019 primer año del nuevo gobierno donde la economía mexicana transitó una recesión técnica en el primer semestre con un estancamiento en el tercero, reflejo de un menor dinamismo en los componentes del Producto Interno Bruto (PIB), principalmente en la inversión y el gasto gubernamental, con el contrapeso de unas finanzas públicas regidas por la disciplina que contuvo tanto a la deuda pública como a la inflación. Bajo ese escenario el tejido industrial del país continuó su avance y los inversionistas lograron superar la incertidumbre sobre las decisiones gubernamentales. Otra señal que el mercado espera en los primeros meses del año es el avance de las aprobaciones para la firma definitiva del T-MEC y la puesta en marcha del Acuerdo Nacional de Infraestructura, que contempla el arranque de 147 proyectos que llevará a cabo la iniciativa privada por 859 mil millones de pesos, en los próximos años, buscando dinamizar la economía.

En este contexto los desarrolladores extranjeros y nacionales lograron planificar y construir una cantidad razonada de proyectos, bajo las modalidades de hechos a la medida (BTS) o especulativos, que mantuvieron un mercado que en general mostró niveles de vacancia sanos y precios atractivos, todo ello apuntalado por un engranaje financiero que fortaleció la creación de nichos tanto por submercados como por productos inmobiliarios.

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La Zona Metropolitana de la Ciudad de México lidera la mayor incorporación de nueva oferta de naves industriales durante el 2019 con un total de 772.4 mil m², de las cuales en su mayoría fueron de proyectos especulativos de clase A, seguidas de Monterrey con 598.2 mil m², Tijuana con 248 mil m² y Guadalajara con 223.4 mil m². Por su parte, Querétaro y Mexicali que incrementaron sus inventarios en 3.7% y 4.5% adicionan a sus respectivas ciudades 176.0 mil m² y 114.5 mil m². Cerramos con Saltillo y Tecate donde se registraron los menores incrementos y adicionaron 72.5 y 15 mil m², respectivamente a cada mercado.

Tomando de referencia lo anterior, tenemos que los mayores crecimientos de inventario anual se registraron en Guadalajara con 7.3%, Ciudad de México con 5.2% y Monterrey con 5.2%.

Al cierre del 4T 2019 comienza la medición de otros tres mercados industriales del Bajío como son Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes, cuyos inventarios de arranque superan los 9 millones de m² en su conjunto en naves Clase A. Si a estas tres ciudades las unimos con Querétaro conformando así la zona del Bajío, el inventario alcanza los 14 millones de m², cifra que representa 36.8% más que el inventario de naves industriales Clase A de la capital del país.

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Para el indicador de vacancia, la mayor cantidad en términos absolutos se sitúa sobre Ciudad de México con 491.3 mil m², mientras que en términos relativos le pertenece a Guanajuato con una tasa del 8%, esto con respecto a su inventario. Guadalajara y Tecate, al igual que Ciudad de México, incrementaron sus espacios vacantes en 80 y 60 puntos base reflejando las cantidades de 127 mil m² y 39.5 mil m², respectivamente, al cierre del 2019. En sentido contrario, con una disminución de sus espacios vacantes encontramos a Tijuana que arroja una vacancia de 135.9 mil m² y Mexicali 98.1 mil m², que representan una contracción de 2% y 1.8%, en cada uno de sus mercados. Finalmente, Querétaro y Monterrey también disminuyeron sus espacios vacantes señalando tasas de vacancia de 3.8% y 5.6 %, respectivamente.

El mercado industrial, durante el 2019, se caracterizó por contar con tasas de vacancias bajas, pero aún sanas, en la mayoría de los mercados. Esto principalmente por la creciente demanda que hubo en la mayoría de los mercados. De los 12 mercados monitoreados por Solili, 89 de ellos cuentan con tasas de vacancias inferiores al 5%.

Respecto a los precios de renta observamos mercados en equilibrio donde el máximo precio unitario de renta se ubica en Ciudad de México, seguido de Tijuana, Guadalajara y Monterrey con $5.26, $4.74, $4.52 y $4.31 USD/m²/mes, respectivamente. Comparados con los resultados al cierre del 2018, los mercados que registraron ajustes al alza fueron Ciudad de México con un incremento de 41 centavos de dólar, y Tecate y Mexicali ambos con incremento de su precio de renta en 11 centavos de dólar. En el caso de Saltillo y Puebla se reflejó una contracción ligera del precio en 11 y 2 centavos de dólar, respectivamente. Tijuana y Monterrey cierran el 2019 sin variación de precios, con respecto al 2018 y Querétaro con apenas un ajuste por encima de un centavo de dólar para cerrar con $4.10 USD/m²/mes.

En general, en el indicador de precios de renta para el 2019 podríamos inferir que los mercados se mantuvieron estables, salvo en la Ciudad de México, el cual reportó un incremento cercano al 10%. Destaca que el incremento se presentó solo en los edificios tipificados como clase A, ya que las naves clase B tuvieron un decremento del 3%.

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En el indicador de construcción, Monterrey lidera con la mayor cuantía a nivel nacional con un total de 512 mil m² al finalizar el 2019, impulsado en su mayoría por proyectos hechos a la medida que representan un incremento del 37.8% con respecto al mismo trimestre del año anterior. Tan solo durante el último trimestre del 2019 un total de 18 nuevos proyectos iniciaron construcción, de los cuales el 63% son tamaños superiores a 20 mil m².

Ciudad de México, donde se concentra la mayor cantidad de proyectos especulativos del país, reflejó una contracción de 19.6% con respecto al 4T 2018, para cerrar el 2019 con un total de 371.8 m². Asimismo, la ciudad de Tijuana con 214.7 mil m² ocupa el tercer lugar de construcciones a nivel nacional y registró un incremento de 12.3% si lo comparamos con el cierre del 2018, en donde 57% de los proyectos se ubican en el corredor El Florido-Boulevard 2000. Guadalajara por su parte mantuvo su nivel de construcción casi constante comparando el cierre del 2018 y el 2019, con un ligero incremento del 2.9 por ciento.

El mayor incremento, en la comparativa anual la tiene el mercado industrial de Querétaro el cual reporta 47.6% más de la cifra reportada al cierre del 2018. El corredor que ha tenido el mayor crecimiento en este indicador es Aeropuerto, el cual concentra el 67% de la cifra de construcción total del mercado.

Aunque la actividad de construcción ha sido constante en la mayoría de los mercados, en otros, como es el caso de la Ciudad de México puntualmente, se ha visto frenada por la falta de terrenos con infraestructura, específicamente en zonas industriales tradicionales como es el caso de los corredores del CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán); sin embargo, en mercados de tamaños medianos como es el caso de Querétaro la construcción ha incrementado gracias a la llegada de nuevos desarrolladores, que anteriormente no tenían presencia en estos mercados.

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En el plano económico ha permeado la incertidumbre a nivel nacional durante el 2019, la demanda de espacio industrial durante este periodo reporta incrementos en la mayoría de los mercados. Durante el 2019, la demanda neta de la Ciudad de México, fue de 705 mil m², reportando un incremento anual del 5.1%. Por otra parte, el mercado que presentó el mayor crecimiento en la demanda fue Monterrey, el cual creció en un 60%, esta demanda estuvo impulsada mayormente por los proyectos hechos a la medida de empresas del sector automotriz y manufacturero.

En términos relativos, el mayor incremento en la demanda lo reporta el mercado industrial de Guadalajara, el cual casi duplica la cifra de lo que se demandó en 2018 y cierra el 2019 con una absorción neta total de 218 mil m². Empresas de diferentes giros establecieron este año sus centros logísticos y manufactureros en esta ciudad lo que hizo que este indicador repuntara.

La demanda neta en Tijuana durante el 2019 fue de 377 mil m² y representó un incremento del 11% a lo reportado en el 2018.

La demanda es el indicador que permite inferir que 2019 fue un buen año para la mayoría de los mercados. Tomando de referencia los volúmenes de absorción que se presentaron durante el año en el país, nos permite afirmar que México se afianza como uno de los centros industriales de latinoamérica y del mundo.

En términos generales en el 2020 se extiende la tarea de generar un ambiente de confianza entre los inversionistas donde deben detectar con certeza aquellos mercados y segmentos de mayor oportunidad. Ciudad de México se proyecta con demanda que continuará en crecimiento, proveniente en su mayoría de empresas del sector logístico. Para el caso de Monterrey, parece inclinarse a la producción de BTS bajo la modalidad de pre arrendamiento, sin embargo, al ser la segunda ciudad más importante a nivel nacional, esperamos que empresas del giro logístico se instalen en este mercado.

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Con la llegada de nuevos desarrolladores y la expansión de los locales, estimamos que Guadalajara experimente un crecimiento en el inventario y la demanda industrial, ya que cuenta con la infraestructura y mano de obra para que esto sea posible.

Ante las bajas tasas de vacancia que se reportan en el mercado de Tijuana, esperamos que nuevos parques se desarrollen en la ciudad, mientras que estimamos un 2020 con una demanda constante con tendencia al alza, ya que con la firma del T-MEC, las ciudades fronterizas serán unas de las más beneficiadas al ser los centros manufactureros más importantes del país y de los cuales Tijuana, y las ciudades de Baja California como Tecate y Mexicali, forman parte.

En lo que respecta al Bajío, consideramos que la ciudad de Querétaro seguirá, durante 2020, con un ritmo de construcción y demanda, similar a lo reportado durante el 2019. Guanajuato seguirá incrementando su inventario y fortaleciendo su red de parques industriales convirtiéndose en una de las ciudades con mejor desempeño cara al próximo año donde la demanda del sector automotriz será clave para que este mercado mantenga los ritmos de crecimiento que reportó en años anteriores.

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El 2020, para el mercado inmobiliario industrial de México, se vislumbra con tendencia positiva ante los hechos que ha habido recientemente a nivel internacional como son la guerra comercial de estados Unidos y China y por otro lado la firma del T-MEC, en lo respectivo al plano nacional, será necesario mayor certidumbre económica para los inversionistas, de tal manera que vean en México las condiciones propicias para la inversión y el desarrollo de sus capitales.

Por Solili

Este es un artículo de la edición 118 http://inmobiliare.com/inmobiliare-118/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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