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Industria

Mercado industrial en el norte de México

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Monterrey

Baltazar Cantú, Director Industrial
Monterrey

“En Monterrey, el mercado industrial se ha mantenido activo, principalmente con empresas de Distribución y Logística enfocadas al comercio electrónico, se estima que en los próximos meses continúe esta tendencia. Por otro lado, a mediano plazo, se ven empresas en búsqueda de espacios para manufactura (Nearshoring), aprovechando el nuevo T-MEC y la ubicación geográfica de México. Actualmente estamos apoyando a varias empresas extranjeras en estos proyectos, brindando información para la toma de decisiones”.

Ciudad Juárez

Jaen Peña, Director
General Ciudad Juárez.

A partir de la entrada en vigor del T-MEC, se han dado dos anuncios importantes de Inversión Extranjera Directa en el Estado de Chihuahua. La primera fue BRP, quien construirá su tercera planta de manufactura para vehículos todo terreno en Cd. Juárez y de la compañía Safran Zodiac (el 3er grupo más importante del sector aeroespacial en el mundo), con el establecimiento de una nueva planta en la ciudad de Chihuahua.

El pipeline de proyectos importantes en la región pone en manifiesto la tendencia, sobre el nearshoring. Asimismo, hay al menos 2 proyectos más de expansión de operaciones de manufactura de empresas ya existentes en Chihuahua. Es importante mencionar que estas empresas son de diferentes países. Colliers Cd. Juárez, está actualmente trabajando como socio fundador de ‘Chihuahua EDC’, con esta organización, se busca unificar y agrandar las actividades y medidas de promoción que ya se realizan, por lo que se convertirá en el órgano vital de la promoción económica en el estado, como forma de sustitución de ProMéxico.

Tijuana

Flavio Gómez Aranzubia, Gerente
Nacional de Investigación de
Mercados México.

El dinamismo de la ciudad ha crecido de manera importante en los últimos años, las empresas buscan espacios cercanos a la frontera bajo el concepto de Nearshoring el cual atrae la inversión y demanda por inmuebles de primera categoría. La demanda en el mercado industrial en la ciudad de Tijuana ha ajustado la tasa de disponibilidad de manera importante ocasionando un aumento en los precios promedio de renta (USD $5.6 por m² / mensual para naves de primera categoría). De manera adicional, se espera la entrega de más 130 mil m² de nuevos inmuebles durante el año 2020. Se estima que con la firma del T-MEC la ciudad concrete proyectos importantes.

Por Flavio Gómez, Gerente Nacional de Investigación de Mercados Colliers México
Andrés Lomelín, Director General Colliers Bajío
Baltazar Cantú, Director Industrial Colliers Monterrey
Horacio Jacome, Director Industrial Colliers Guadalajara
Jaen Peña, Director General Colliers Ciudad Juárez
Rafael McCadden, Director Industrial y Logística Colliers Ciudad de México

Este es un fragmento del artículo Mercado industrial enh México de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Industria

Panorama del mercado de oficinas en la CDMX al 3T 2020

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El mercado de oficinas de la Ciudad de México actualmente se encuentra en una fase de sobreoferta, ocasionada por la incorporación de nuevos inmuebles, baja demanda de espacios e incertidumbre política y económica. De acuerdo con el Reporte de Oficinas del 3T elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de m2, al incorporarse dos edificios de Clase “A”, los cuales añadieron una superficie de 29 mil m2. Mientras que la tasa de disponibilidad se situó en 19.7%, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario. 

Inventario y tasa de disponibilidad  3T 2018 – 3T 2020

Al respecto, en entrevista exclusiva para Inmobiliare Ausencio Lomelín, Managing Director de Colliers International Ciudad de México, comenta: “En la crisis de 2008 y 2009 que se juntó con la pandemia de AH1N1, en México se registraron absorciones negativas, pero solo en determinados corredores. El 3T 2020 ha sido el único trimestre en los últimos 10 años que ha mostrado una absorción neta negativa general”, y agregó: “El alargamiento de la pandemia y el confinamiento ha mantenido alto grado de incertidumbre y las decisiones de mediano y largo plazo para la contratación de espacios o renovación de contratos se han venido postergando”.

Absorción Neta Acumulada A+ y A

 Absorción Neta Acumulada
2008                            99,134 
2009                            16,612 
2010                          216,700 
2011                          269,052 
2012                          319,122 
2013                          261,018 
2014                          485,269 
2015                          289,694 
2016                          428,221 
2017                          313,348 
2018                          457,854 
2019                          293,911 
3T 2020–                           36,071 

Absorción Neta Acumulada A+ y A (miles de m2)

Frente a este panorama, expresa el directivo que un gran número de empresas con vencimientos de contratos próximos han optado por renovaciones y extensiones de contrato a corto plazo mientras que redefinen su estrategia y la forma de operar de ahora en adelante. Asimismo, “las que aún tienen vencimientos a futuro siguen buscando obtener apoyos temporales de parte de sus arrendadores para poder continuar con sus arrendamientos. Las organizaciones que están tomando decisiones en estos momentos requieren soluciones y alternativas de espacios basados en flexibilidad, eficiencia y seguridad”.

La pandemia ha generado y continuará generando cambios tanto en la estrategia de operación como en los espacios de trabajo de las organizaciones. En los últimos meses ha ocasionado ajustes en los principales indicadores del mercado: crecimiento del inventario, disponibilidad, nuevas construcciones y una contracción importante en la demanda de espacios. 

En cuanto a los precios de salida en renta han mostrado ligeros ajustes a la baja, esto desde los últimos años ocasionado en gran medida por inmuebles nuevos que han entrado al mercado, aumentando la oferta de espacio disponible y por la contracción en la demanda. Al término del 3T de 2020, el precio promedio ponderado de salida en renta mensual fue de USD $23.3 por m2 para edificios Clase “A+” y de USD $20.9 por m2 para Clase “A”, conservando un ajuste de cuotas a la baja.

Por su parte, en los precios de cierre de operaciones, en los últimos meses se observa un mayor ajuste de alrededor del 20 hasta el 25% con respecto a precios de salida.

Precios Promedio Ponderado de Salida A+ y A  (4T 2017 – 3T 2020)

Cabe destacar que la sobreoferta en la CDMX se encuentra muy marcada en algunos corredores, pero no en todos.“Se espera que en cuanto el virus sea controlado, la demanda en la Ciudad se normalice y se de una recuperación gradual en los indicadores”, afirma Lomelín.

Absorción trimestral vs Nuevos inmuebles (Clase A+ y A 3T 2019 – 3T 2020)

Sin embargo, el mercado de oficinas de la CDMX, siendo el más grande de Latinoamérica, aún pese a la situación coyuntural presenta oportunidades de inversión, renegociación de contratos y servicios de consultoría estratégica. “El momento por el que vivimos es completamente anormal, sin embargo, se estima que en cuanto exista un control sobre el virus, las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., regresarán a una operación como la que se registraba previo a la pandemia (con los debidos protocolos de sanidad, eso no va a cambiar)”.

En este sentido, la implementación de modalidades de trabajo remoto home office, espacios flexibles y colaborativos, rediseño de los espacios tradicionales, protocolos sanitarios y de operación para garantizar la seguridad de los usuarios en los edificios de oficina seguirán siendo una constante. Por ello Colliers International ha incorporado a su oferta de servicios  consultoría en workplace strategy con productos innovadores como back to work navigator y back to reliable spaces. Además recientemente lanzaron su plataforma digital global Colliers mobility pass junto con otros servicios y procesos para el rediseño y readecuación de los espacios de trabajo.

“Los efectos de la pandemia y el trabajo en casa han puesto a prueba a los diferentes corporativos, sin embargo, el trabajo en equipo, la conectividad, seguridad de la información, condiciones de confort para trabajar, tecnología  entre otras variables, confirma el hecho de que es importante contar con un espacio adecuado para el correcto trabajo entre los miembros de una organización por lo que consideramos que la empresas en mayor medida regresarán a sus lugares tradicionales de trabajo. Para operar de manera segura es importante seguir con los protocolos de sanitización de espacios y distintos protocolos para el regreso a los lugares de oficina”, puntualizó Ausencio Lomelín.

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