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Industria

Mercado Industrial en la región norte de México

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Entre las principales áreas de oportunidad de la industria de real estate, expertos han hecho referencia al potencial que se percibe dentro del segmento industrial. Es por ello, que con base a datos expuestos por Solili, te presentamos las cifras con las que cerró este mercado al cierre del Cuarto Trimestre de 2019 -4T19 en las principales regiones del norte del país.

 

Monterrey 

Durante el 4T29 un total de 18 proyectos arrancaron construcción en la ciudad de Monterrey, estas nuevas obras se concentraron principalmente en los corredores de Apodaca (53%), Escobedo (19%) y Pesquería (15%).

La nueva oferta sumó al inventario cerca de 1.2 millones de p², en su mayoría con edificios tipificados como clase A. La actividad de arrendamiento reportó números positivos y estables, por su parte la absorción bruta fue de 2.5 millones de p² al cierre de dicho periodo. 

Apodaca, que es el corredor que concentra el 41% del inventario, reportando el mayor precio promedio de renta con $0.42 USD/p²/mes. Por su parte, los corredores Escobedo y Pesquería presentaron menor precio con $0.35 USD/p²/mes.

La vacancia promedio se mantiene en niveles similares a los del trimestre previo y un incremento de 11 puntos bases si se compara con el mismo periodo del año anterior. La absorción neta registró una cifra total de 1.34 millones de p², mientras que la absorción bruta concluyó con un total de 2.5.

 

Tijuana 

Al cierre del 4T19 la actividad de construcción reportó una contracción del 9% con respecto a las cifras del 3T19; en comparación con el mismo periodo del año previo se observó un incremento del 24 por ciento. 

Durante el último cuarto del año culminaron construcción 13 naves industriales, 69% de ellas situadas sobre el corredor El Florido-Boulevard 2000, seguido del 12% sobre el corredor El Pacífico-Nordika. La actividad de arrendamiento cerró con un total de 936 mil p².

El precio promedio de renta se mantuvo estable, con respecto al trimestre anterior y similar al presentado en 2018, con los extremos de precios mínimo y máximo de salida sobre los corredores Insurgentes-El Águila y El Florido-Boulevard 2000, en la banda de $0.38 – $0.48 USD/p²/mes.

Con ello, el mercado industrial en la región se ha mantenido en constante expansión, actualmente se encuentran en desarrollo más de 2.3 millones de p², con la vacancia más baja a nivel nacional de los mercados monitoreados por Solili al reportar una cifra de 1.9 por ciento. 

 

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Tecate

La ciudad de Tecate registró un incremento anual de su inventario del 2.7% en comparación con el mismo periodo de 2018 y un ajuste al alza del 1.4% con respecto al 3T19 cerrando en 6.1 millones de p² de inventario.

Las naves que iniciaron construcción corresponden a espacios especulativos clase B que suman un área de 96 mil p², los cuales esperan estar culminados durante el primer semestre de 2020. Por otra parte, se desocupó un espacio de 36 mil p² en una nave clase C.

La actividad de arrendamiento (absorción bruta) reportó 197 mil p² durante el 4T19, de los cuales los espacios clase A, B y C representan el 50%, 22% y 28%, respectivamente. La actividad de construcción reportó 108 mil p² que equivale a un incremento de 11% con respecto al trimestre anterior.

No hubo variación de precio unitario entre el trimestre que culminó y el 3T19, reportando $0.38 USD/p²/mes. Asimismo, Tecate registró una vacancia de 424 mil p² que se contrajo en 1.4 puntos, de la cual el 57.4% se ubica sobre el corredor Mexicali-Tecate.

 

Mexicali

Mexicali contó con un inventario de 28.6 millones de p² que representa un incremento de 4.5% en el inventario anual. Este mercado se caracteriza por el predominio de las naves clase B (equivalente al 65%), seguido de naves clase A (29%) y espacios clase C (6%).

La construcción totalizó en 314 mil p², concentrada sobre los corredores Carretera Mexicali-San Luis Río Colorado y Aeropuerto-Garita 2 con 68% y 32%, respectivamente.

El 4T19 reportó la entrega de 4 naves industriales que juntas suman un área rentable total de 198 mil p². La vacancia de 1 millón de p² reflejó un incremento de 11.5% con respecto al trimestre anterior. 

Durante este período se desocuparon cerca de 215 mil p² de naves industriales. De los espacios vacantes, el 56% se sitúa sobre el corredor Carretera Mexicali-San Luis Río Colorado. El precio unitario cerró con $0.36 USD/p²/mes, mientras que la comercialización de espacio industrial (absorción bruta) fue de 457 mil p², la mayoría de espacios menores a 100 mil p².

 

Saltillo

Saltillo alcanzó un inventario 42.3 millones de p² al cierre del 4T19, con una concentración del 72% en naves clase A y el resto clase B.

En este periodo se inició la construcción de 4 naves industriales que sumaron 663 mil p², de los cuales 70% corresponden a 2 proyectos hechos a la medida (BTS) y los otros 2 proyectos son especulativos. Los proyectos BTS se sitúan sobre los corredores Ramos Arizpe y Saltillo y cada uno de ellos posee una superficie similar de 230 mil p², en tanto que los otros dos proyectos especulativos suman 202 mil p² situados también sobre Ramos Arizpe.

La nueva oferta de este trimestre fue de 61 mil p², provenientes de una nave que culminó construcción en el corredor de Saltillo. El trimestre cerró con un precio de renta de $0.35 USD/p²/mes, costo similar a lo reportado el trimestre anterior. La actividad de arrendamiento (absorción bruta) fue de 525 mil p². El volumen de absorción bruta estuvo impulsada por proyectos BTS que captaron casi el 90% de la cifra total.

Industria

Desarrollos que solicitan un financiamiento

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En el crowdfunding también se acercan los desarrolladores, pero ellos para poder construir o continuar con un proyecto; así como en el inversionista se realiza una investigación; por ejemplo en Expansive se analiza:

•¿Quién es el desarrollador inmobiliario y cuál es su trayectoria?
• ¿Qué tipo de proyecto es?, “vemos con mejores focos si es un desarrollo vertical”.
• El mercado, “si está en una zona de crecimiento, además pedimos un estudio de mercado para saber cuál es la causa de la asociación que tiene, así como para conocer cuál es la competencia comparable que se está edificando”.
• La forma financiera.
• La garantía, que es la que está dispuesto a ofrecer.

Una vez que decidimos si ese proyecto es viable, un comité técnico de valuación también lo analiza, el cual nos aconseja si se aprueba su garantía o si es necesario solicitarle algo más, lo cual nos da certidumbre de que tiene forma, que se va a ejecutar y que se va a pagar”, comentó Adolfo Zavala, Director general de Expansive.

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En Expansive la garantía hipotecaria debe cubrir dos veces el monto del crédito solicitado y es la que se grava a favor de la plataforma en representación de todos los socios.

Adicionalmente, en el caso de que el proyecto a fondear sea a principio de obra, Expansive solicita que el terreno en donde se va a edificar esté comprado o acordado y cuente con permisos de construcción para poder iniciar.

Apetito de los inversionistas en 2020

Como es bien sabido el 2020 fue un año de mucha incertidumbre, esto en mayor parte por la pandemia del Covid-19, la cual sigue presente; durante el primer trimestre del año estuvo decaído, pero según Adolfo Zavala a partir de abril, las personas empezaron a investigar más sobre las plataformas de
crowdfunding.

“Hubo bastante apetito de inversionistas por colocar su dinero, pero el hecho de que la pandemia frenará las obras detuvo a los desarrolladores. En cuanto a Expansive hubo un récord en el levantamiento de capital contra la expectativa que habíamos tenido al principio de que pudiera haber sido un año más desacelerado”.

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Simón Dalgleish, Director general M2Crowd, observó a principios del 2020 que mucha gente contemplaba cómo se desarrollaba el mercado; pero con la llegada de la pandemia, marzo y abril fueron “pésimos meses, si llegó algo de inversión, pero era menor a lo que estábamos acostumbrados y nos preocupó mucho”. Para los siguientes meses volvió a reactivarse, “en agosto tuvimos un mes récord de inversiones, y en septiembre-octubre regresó a la normalidad”.

En cuanto a las solicitudes de los desarrollos por un crédito, Simón Dalgleish mencionó que muchos decidieron esperar por la situación de la pandemia del Covid-19, “fue más lento de lo que yo hubiera querido y de lo que se pensó a inicios de año, pero es un tema normal de tiempos de crisis e incertidumbre, es natural que la gente tenga un proyecto y diga mejor no voy a construir porque es mucho riesgo; pero si se ha mantenido y hemos tenido una buena demanda por parte de los desarrolladores”.

La gran ventaja del crowdfunding es que sus plataformas son 100% en línea, por lo que, para Simón Dalgleish ha sido resiliente en el tema de la pandemia “realmente todo es en línea, el proceso de validación, de firmar un contrato, o los depósitos, entonces en ese sentido estamos con cierta ventaja de que el modelo de negocio coincidiera bastante bien con las exigencias de una pandemia. No quiero dar a la idea de que no nos afectó, el 2020 hubiese sido un gran año si no hubiera pandemia”.

Perspectiva para el nuevo año

Para Adolfo Zavala el crowdfunding es un modelo de negocio que llegó para quedarse, “la gente se dio cuenta de que el tener el dinero en el banco no les va a dar casi nada y están buscando formas de optimizar su dinero; y el fondeo colectivo permite tener un monto importante de tu ahorro, por lo que creo que esta tendencia cada vez será más grande”.

Por su parte Simón Dalgleish pronosticó que el 1T2021 será un poco lento. Dependiendo del éxito de los programas de vacunación contra el Covid-19 y la disminución de casos se empezará a observar una mejora en la situación, tanto para el país como para el fondeo colectivo.

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Además, el directivo hizo un llamado a los inversionistas para que volten a ver otros esquemas de inversión como el crowdfunding, en donde pueden idealmente, establecer con respecto a qué opciones el crowdfunding presenta menor riesgo; y en cuanto a los desarrolladores comentó que hay trabajo por hacer para adoptar otros esquemas de crédito como el fondeo colectivo.

Expansive: Actualmente Expansive está esperando la certificación por parte de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, para seguir operando; hasta el momento esta plataforma ha fondeado más de 69 proyectos de forma exitosa, “hemos podido colocar más de 103 millones de pesos en proyectos y contamos con más de 4 mil 900 inversionistas”, destacó Adolfo Zavala.

M2CROWD: Esta empresa de fondeo colectivo presentó su solicitud ante la Comisión Nacional Bancaria de Valores para seguir operando. Desde su fundación ha recaudado más de 200 millones de pesos y ha fondeado más de 38 proyectos.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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