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Mercado Industrial en México

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El mercado industrial en México continúa de manera activa, con adaptaciones importantes a los nuevos retos que la pandemia y la economía ocasionan. Los principales cambios se dan por distintos factores como: la firma del T-MEC, los efectos del comercio electrónico, las estrategias del Nearshoring y Last Mile.

Es importante destacar que los desarrolladores industriales continúan activos, en la mayoría de las ciudades la tasa de disponibilidad aumentó de manera marginal, con excepción de Ciudad de México, en donde se enfatiza una disponibilidad a la baja. Es importante mencionar, que las tasas de disponibilidad de los distintos mercados se mantienen en niveles inferiores al 5%, con excepción de Monterrey y Puebla que registran tasas superiores al 7 por ciento.

En el mercado se destacan dos estrategias importantes, por un lado, el nearshoring en el cual las ciudades fronterizas cuentan con la mano de obra y la localización privilegiada hacia Estados Unidos; y por otro lado un enfoque en inmuebles dentro de las ciudades que brinden puntos logísticos estratégicos para el concepto de ‘Last Mile’.

Los precios promedio de arrendamiento de inmuebles industriales se han comportado con ligeros incrementos, pero en niveles competitivos de USD $3.7 a USD $5.7 por metro cuadrado mensual, en algunos mercados se espera un incremento por la falta de producto.

Ciudad de México

Rafael McCadden, Director
Industrial y Logística Ciudad de
México.

El mercado industrial de la Ciudad de México ha mantenido un desarrollo constante en los últimos años con cifras récord en tasas de disponibilidad, ocupación y desarrollo de nuevos proyectos, esto impulsado principalmente por el crecimiento del e-commerce y expansión de las empresas logísticas (3PL’s). En tiempos de Covid 19 la tendencia de crecimiento en las ventas en línea de las grandes cadenas de retail y mayoristas ha sido importante, esto ha generado nuevos requerimientos de espacio industrial y contribuido a la ocupación de naves industriales en los principales corredores de la Ciudad de México principalmente para centros de almacenamiento y distribución, y ubicación de última milla ‘Last Mile’.

Histórico: Inventario y Crecimiento (m²)

Guadalajara

Horacio Jacome, Director
Industrial Guadalajara.

Este mercado tiene su propia dinámica dado que históricamente el inventario de inmuebles industriales se ha absorbido rápidamente cuando el producto ha sido concebido correctamente, independientemente del desempeño nacional.

Hoy ante la pandemia, la absorción disminuyó en número de transacciones, sin embargo, se concretaron operaciones de arrendamiento de dos grandes jugadores de e-commerce. Esto ha sido posible porque en los últimos años, los desarrolladores han apostado a invertir en varios submercados de la zona metropolitana de Guadalajara y ofrecer edificios industriales de mayores especificaciones cada vez.

Hemos identificado que el submercado del Salto recibirá en los próximos 12 meses a no menos de 5 desarrolladores institucionales que ofrecerán más opciones para manufactura, logística y distribución en una plaza que siempre ha sido atractiva para compañías de diferentes industrias. Por último, Jalisco se verá beneficiado del nuevo macrolibramiento y de la inversión de más de 11,000 millones de pesos para una nueva terminal y una segunda pista del aeropuerto Internacional de Guadalajara.

Histórico de precios promedio de lista (USD/ m²).
Renta mensual de naves y bodegas
Clase A

Bajío

Andés Lomelín, Director
General Colliers Bajío

La situación actual del mercado industrial en la Región Bajío, por ser fuertemente apalancado en la industria manufacturera automotriz, la coyuntura actual afectó de manera importante la actividad durante el primer semestre del año. Lo anterior aunado a la incertidumbre relacionada con la firma y entrada en vigor del T-MEC (hoy resuelto), generó posturas de ‘wait and see’ en los tomadores de decisiones de las empresas. Hoy vemos un repunte en la actividad y esperamos un segundo semestre mucho más dinámico.

Histórico de disponibilidad Industrial (m²) por ciudad,
Clase A

Puebla

Por otro lado, en Puebla se han instalado grandes empresas de giro automotriz, mismas que han aportado una actividad importante a la ciudad. Sin embargo, en los últimos años el desarrollo y crecimiento de la ciudad es moderado. La demanda es conservadora lo que ha mantenido la tasa de disponibilidad en niveles del 8%; existen desarrollos en construcción y se espera que durante el 2020 se entreguen dos nuevas naves. Los precios se han mantenido en niveles de USD $3.7 por metro cuadrado y se espera que con los nuevos acuerdos del T-MEC la inversión se vea atraída al estado.

Por Flavio Gómez, Gerente Nacional de Investigación de Mercados Colliers México
Andrés Lomelín, Director General Colliers Bajío
Baltazar Cantú, Director Industrial Colliers Monterrey
Horacio Jacome, Director Industrial Colliers Guadalajara
Jaen Peña, Director General Colliers Ciudad Juárez
Rafael McCadden, Director Industrial y Logística Colliers Ciudad de México.

Este es un fragmento del artículo Mercado Industrial en México de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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