Conecta con nosotros

Industria

Mercado Industrial en México

Publicado

el

El mercado industrial en México continúa de manera activa, con adaptaciones importantes a los nuevos retos que la pandemia y la economía ocasionan. Los principales cambios se dan por distintos factores como: la firma del T-MEC, los efectos del comercio electrónico, las estrategias del Nearshoring y Last Mile.

Es importante destacar que los desarrolladores industriales continúan activos, en la mayoría de las ciudades la tasa de disponibilidad aumentó de manera marginal, con excepción de Ciudad de México, en donde se enfatiza una disponibilidad a la baja. Es importante mencionar, que las tasas de disponibilidad de los distintos mercados se mantienen en niveles inferiores al 5%, con excepción de Monterrey y Puebla que registran tasas superiores al 7 por ciento.

En el mercado se destacan dos estrategias importantes, por un lado, el nearshoring en el cual las ciudades fronterizas cuentan con la mano de obra y la localización privilegiada hacia Estados Unidos; y por otro lado un enfoque en inmuebles dentro de las ciudades que brinden puntos logísticos estratégicos para el concepto de ‘Last Mile’.

Los precios promedio de arrendamiento de inmuebles industriales se han comportado con ligeros incrementos, pero en niveles competitivos de USD $3.7 a USD $5.7 por metro cuadrado mensual, en algunos mercados se espera un incremento por la falta de producto.

Ciudad de México

Rafael McCadden, Director
Industrial y Logística Ciudad de
México.

El mercado industrial de la Ciudad de México ha mantenido un desarrollo constante en los últimos años con cifras récord en tasas de disponibilidad, ocupación y desarrollo de nuevos proyectos, esto impulsado principalmente por el crecimiento del e-commerce y expansión de las empresas logísticas (3PL’s). En tiempos de Covid 19 la tendencia de crecimiento en las ventas en línea de las grandes cadenas de retail y mayoristas ha sido importante, esto ha generado nuevos requerimientos de espacio industrial y contribuido a la ocupación de naves industriales en los principales corredores de la Ciudad de México principalmente para centros de almacenamiento y distribución, y ubicación de última milla ‘Last Mile’.

Histórico: Inventario y Crecimiento (m²)

Guadalajara

Horacio Jacome, Director
Industrial Guadalajara.

Este mercado tiene su propia dinámica dado que históricamente el inventario de inmuebles industriales se ha absorbido rápidamente cuando el producto ha sido concebido correctamente, independientemente del desempeño nacional.

Hoy ante la pandemia, la absorción disminuyó en número de transacciones, sin embargo, se concretaron operaciones de arrendamiento de dos grandes jugadores de e-commerce. Esto ha sido posible porque en los últimos años, los desarrolladores han apostado a invertir en varios submercados de la zona metropolitana de Guadalajara y ofrecer edificios industriales de mayores especificaciones cada vez.

Hemos identificado que el submercado del Salto recibirá en los próximos 12 meses a no menos de 5 desarrolladores institucionales que ofrecerán más opciones para manufactura, logística y distribución en una plaza que siempre ha sido atractiva para compañías de diferentes industrias. Por último, Jalisco se verá beneficiado del nuevo macrolibramiento y de la inversión de más de 11,000 millones de pesos para una nueva terminal y una segunda pista del aeropuerto Internacional de Guadalajara.

Histórico de precios promedio de lista (USD/ m²).
Renta mensual de naves y bodegas
Clase A

Bajío

Andés Lomelín, Director
General Colliers Bajío

La situación actual del mercado industrial en la Región Bajío, por ser fuertemente apalancado en la industria manufacturera automotriz, la coyuntura actual afectó de manera importante la actividad durante el primer semestre del año. Lo anterior aunado a la incertidumbre relacionada con la firma y entrada en vigor del T-MEC (hoy resuelto), generó posturas de ‘wait and see’ en los tomadores de decisiones de las empresas. Hoy vemos un repunte en la actividad y esperamos un segundo semestre mucho más dinámico.

Histórico de disponibilidad Industrial (m²) por ciudad,
Clase A

Puebla

Por otro lado, en Puebla se han instalado grandes empresas de giro automotriz, mismas que han aportado una actividad importante a la ciudad. Sin embargo, en los últimos años el desarrollo y crecimiento de la ciudad es moderado. La demanda es conservadora lo que ha mantenido la tasa de disponibilidad en niveles del 8%; existen desarrollos en construcción y se espera que durante el 2020 se entreguen dos nuevas naves. Los precios se han mantenido en niveles de USD $3.7 por metro cuadrado y se espera que con los nuevos acuerdos del T-MEC la inversión se vea atraída al estado.

Por Flavio Gómez, Gerente Nacional de Investigación de Mercados Colliers México
Andrés Lomelín, Director General Colliers Bajío
Baltazar Cantú, Director Industrial Colliers Monterrey
Horacio Jacome, Director Industrial Colliers Guadalajara
Jaen Peña, Director General Colliers Ciudad Juárez
Rafael McCadden, Director Industrial y Logística Colliers Ciudad de México.

Este es un fragmento del artículo Mercado Industrial en México de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Industria

Panorama del mercado de oficinas en la CDMX al 3T 2020

Publicado

el

El mercado de oficinas de la Ciudad de México actualmente se encuentra en una fase de sobreoferta, ocasionada por la incorporación de nuevos inmuebles, baja demanda de espacios e incertidumbre política y económica. De acuerdo con el Reporte de Oficinas del 3T elaborado por Colliers International, en dicho periodo el inventario total corporativo en la ciudad fue de 6.8 millones de m2, al incorporarse dos edificios de Clase “A”, los cuales añadieron una superficie de 29 mil m2. Mientras que la tasa de disponibilidad se situó en 19.7%, siendo Norte, Santa Fe y Polanco los tres submercados con mayor inventario. 

Inventario y tasa de disponibilidad  3T 2018 – 3T 2020

Al respecto, en entrevista exclusiva para Inmobiliare Ausencio Lomelín, Managing Director de Colliers International Ciudad de México, comenta: “En la crisis de 2008 y 2009 que se juntó con la pandemia de AH1N1, en México se registraron absorciones negativas, pero solo en determinados corredores. El 3T 2020 ha sido el único trimestre en los últimos 10 años que ha mostrado una absorción neta negativa general”, y agregó: “El alargamiento de la pandemia y el confinamiento ha mantenido alto grado de incertidumbre y las decisiones de mediano y largo plazo para la contratación de espacios o renovación de contratos se han venido postergando”.

Absorción Neta Acumulada A+ y A

 Absorción Neta Acumulada
2008                            99,134 
2009                            16,612 
2010                          216,700 
2011                          269,052 
2012                          319,122 
2013                          261,018 
2014                          485,269 
2015                          289,694 
2016                          428,221 
2017                          313,348 
2018                          457,854 
2019                          293,911 
3T 2020–                           36,071 

Absorción Neta Acumulada A+ y A (miles de m2)

Frente a este panorama, expresa el directivo que un gran número de empresas con vencimientos de contratos próximos han optado por renovaciones y extensiones de contrato a corto plazo mientras que redefinen su estrategia y la forma de operar de ahora en adelante. Asimismo, “las que aún tienen vencimientos a futuro siguen buscando obtener apoyos temporales de parte de sus arrendadores para poder continuar con sus arrendamientos. Las organizaciones que están tomando decisiones en estos momentos requieren soluciones y alternativas de espacios basados en flexibilidad, eficiencia y seguridad”.

La pandemia ha generado y continuará generando cambios tanto en la estrategia de operación como en los espacios de trabajo de las organizaciones. En los últimos meses ha ocasionado ajustes en los principales indicadores del mercado: crecimiento del inventario, disponibilidad, nuevas construcciones y una contracción importante en la demanda de espacios. 

En cuanto a los precios de salida en renta han mostrado ligeros ajustes a la baja, esto desde los últimos años ocasionado en gran medida por inmuebles nuevos que han entrado al mercado, aumentando la oferta de espacio disponible y por la contracción en la demanda. Al término del 3T de 2020, el precio promedio ponderado de salida en renta mensual fue de USD $23.3 por m2 para edificios Clase “A+” y de USD $20.9 por m2 para Clase “A”, conservando un ajuste de cuotas a la baja.

Por su parte, en los precios de cierre de operaciones, en los últimos meses se observa un mayor ajuste de alrededor del 20 hasta el 25% con respecto a precios de salida.

Precios Promedio Ponderado de Salida A+ y A  (4T 2017 – 3T 2020)

Cabe destacar que la sobreoferta en la CDMX se encuentra muy marcada en algunos corredores, pero no en todos.“Se espera que en cuanto el virus sea controlado, la demanda en la Ciudad se normalice y se de una recuperación gradual en los indicadores”, afirma Lomelín.

Absorción trimestral vs Nuevos inmuebles (Clase A+ y A 3T 2019 – 3T 2020)

Sin embargo, el mercado de oficinas de la CDMX, siendo el más grande de Latinoamérica, aún pese a la situación coyuntural presenta oportunidades de inversión, renegociación de contratos y servicios de consultoría estratégica. “El momento por el que vivimos es completamente anormal, sin embargo, se estima que en cuanto exista un control sobre el virus, las oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., regresarán a una operación como la que se registraba previo a la pandemia (con los debidos protocolos de sanidad, eso no va a cambiar)”.

En este sentido, la implementación de modalidades de trabajo remoto home office, espacios flexibles y colaborativos, rediseño de los espacios tradicionales, protocolos sanitarios y de operación para garantizar la seguridad de los usuarios en los edificios de oficina seguirán siendo una constante. Por ello Colliers International ha incorporado a su oferta de servicios  consultoría en workplace strategy con productos innovadores como back to work navigator y back to reliable spaces. Además recientemente lanzaron su plataforma digital global Colliers mobility pass junto con otros servicios y procesos para el rediseño y readecuación de los espacios de trabajo.

“Los efectos de la pandemia y el trabajo en casa han puesto a prueba a los diferentes corporativos, sin embargo, el trabajo en equipo, la conectividad, seguridad de la información, condiciones de confort para trabajar, tecnología  entre otras variables, confirma el hecho de que es importante contar con un espacio adecuado para el correcto trabajo entre los miembros de una organización por lo que consideramos que la empresas en mayor medida regresarán a sus lugares tradicionales de trabajo. Para operar de manera segura es importante seguir con los protocolos de sanitización de espacios y distintos protocolos para el regreso a los lugares de oficina”, puntualizó Ausencio Lomelín.

Sigue leyendo
Publicidad
Lamudi
Publicidad
  • Banner Colliers

Lo más leído