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Finanzas

Mercado inmobiliario de vivienda nueva terminada en la región occidental del país

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El Occidente mexicano forma parte de una de las ocho regiones en las cuales se divide el país, comprende los estados de Nayarit, Jalisco, Michoacán y Colima. En su conjunto, dichos estados presentan un crecimiento habitacional promedio del 2.5%, es decir, cerca de 85,000 viviendas de forma anual, de las cuales el 48% pertenecen a vivienda nueva terminada, lo que representa cerca de 40,500 viviendas vendidas anualmente, donde los mercados de Guadalajara, Morelia y Vallarta se presentan como los principales mercados inmobiliarios habitacionales de la región.

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El mercado de vivienda de la Ciudad de Guadalajara se presenta como el de mayor participación, concentrando el 77% de las ventas totales registradas, esto de acuerdo con información de la Base de Datos (DIME) propiedad de Softec, seguido se encuentra el mercado de vivienda de la Ciudad de Morelia, concentrando el 15% de las ventas, mientras que el 8% restante pertenecen a la Ciudad de Vallarta y todo el corredor turístico conocido como Riviera Nayarita.

En general, el mercado de vivienda en estas tres ciudades ha mostrado una desaceleración en el nivel de ventas, principalmente a partir de 2014, esto debido principalmente a la poca o nula existencia de subsidios a la vivienda barata.

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En especifico, el mercado de vivienda en la Ciudad de Guadalajara ha mostrado una tendencia de desaceleración en su nivel de ventas, principalmente a partir de 2016, pasando de 32,268 viviendas vendidas a 24,795 viviendas comercializadas en 2018.

Es importante resaltar que dicha disminución se presentó principalmente en la vivienda de interés social, ya que los segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus han experimentado un fenómeno contrario, con una tendencia a la alza desde 2013, llegando a colocar 10,500 viviendas en 2018, lo que representa el 42% de las ventas totales para dicho año.

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Por su parte, la Ciudad de Morelia muestra una mayor tendencia de desaceleración en las ventas de vivienda, siendo la vivienda de interés social la que ha mostrado la mayor disminución en el nivel de ventas; este fenómeno se debe principalmente al agotamiento de subsidios por parte del gobierno, así como al de inventarios disponibles y a la cada vez menor existencia de tierra disponible para el desarrollo de vivienda barata, principalmente en zonas cercanas o de fácil acceso a las concentraciones urbanas.

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En cuanto a la vivienda Media, Residencial y Residencial Plus, se observo una importante recuperación para 2017 y 2018, luego de que desde 2014 el nivel de ventas de estos segmentos marcaban una tendencia negativa, asociada principalmente a la inseguridad existente en la Ciudad de Morelia; para 2018 estos segmentos reportaron un nivel de ventas cercano a las 1,200 viviendas.

En general, el mercado de vivienda en la región, muestra una tendencia de desaceleración en el nivel de ventas; sin embargo, dicha disminución se ha dado principalmente en la vivienda de interés social; factores como la inseguridad, la falta de tierra disponible en zonas cercanas a los centros urbanos, así como una disminución en los subsidios por parte del gobierno se presentan como los principales factores en el desempeño y dinamismo de estos mercados.

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Finalmente, la Riviera Nayarita, misma que comprende Vallarta y Nuevo Vallarta también ha mostrado una desaceleración en las ventas anuales registradas, la Vivienda Económica ha mostrado la mayor disminución en las ventas, debido al agotamiento de inventarios y a la falta de nueva oferta de vivienda dentro de dicho segmento.

La Vivienda Media también ha experimentado una desaceleración importante en su nivel de ventas, principalmente a partir de 2014, donde al igual que la Vivienda Económica, existe un agotamiento de los inventarios existentes y poca renovación de los mismos a causa de una menor oferta de vivienda dentro de este segmento.

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Por otro lado, la vivienda perteneciente a los segmentos más altos, principalmente de carácter vacacional, han mostrado una importante recuperación a partir de 2016, incrementando sus ventas de forma considerable, alcanzando un nivel de ventas de 800 unidades para 2018, mientras que en 2016 las ventas registradas fueron de 500 unidades.

Los mercados enfocados a atender a la población de ingresos más altos, han mostrado una importante dinámica, en algunas ciudades se ha observado una recuperación de las ventas en estos segmentos, mismos que continúan siendo atractivos para la generación de nuevas inversiones.

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Por Softec

Este es un artículo de la edición 113 http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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