Tras casi tres años de la emergencia sanitaria mundial, el 2022 ha destacado por los niveles positivos y de una fuerte recuperación en el mercado inmobiliario mexicano. Si bien, existen sectores que mostraron mayores afectaciones que otros, el contexto actual proyecta un 2023 activo.
De acuerdo con Guadalupe Villar, Directora de portafolios en banca privada de Credit Suisse, uno de los factores que cambio por completo el panorama del 2022, fue la inflación, la cual, lejos de ser temporal, fue permanente.
“El próximo año será de transición, donde no necesariamente van a llegar los bancos centrales al objetivo que están buscando. Al inicio del 2023 van a seguir subiendo las tasas y luego se van a mantener, en el caso de México, pueden llegar al 11 por ciento”.
Detalló que durante el próximo año, los bancos centrales estarán enfocados en bajar la inflación, por lo que tasas mostraran aumentos constantes. Sin embargo, explicó que pese a la situación global, en Credit Suisse no vislumbran un escenario en el que Estados Unidos entre en recesión, lo que es una muy buena señal para México.
“Banco de México se ha mostrado muy en concordancia con lo que está haciendo la Reserva Federal, lo que le da confianza al inversionista. Estos factores hace que México se vea bien, sobre todo la inversión que ha fluido con el fenómeno del nearshoring”.
Nearshoring y sector industrial
En cuanto al mercado industrial y las inversiones enfocadas al nearshoring, Alejandro Chavelas, Associate Analyst Equity Research, Credit Suisse, explicó que después de analizar las cifras de Inversión Extranjera Directa (IED) del 2021, para el próximo año, el enfoque debe estar en la IED de nuevas empresas.
Por su parte, Rafael McCadden, Industrial & Logistics Director en Colliers, mencionó que este fenómeno es una gran oportunidad para el país, no obstante, el mayor problema que existe es la falta de energía electrica.
“Estamos viviendo casos en los que llegan empresas con altos requerimientos de energía eléctrica y no hay viabilidad y se están yendo al otro lado de la frontera”.
Otro problema que se observa en el mercado, es el rápido aumento en el costo por metro cuadrado, no solo en nuevos contratos de renta, también en renovaciones. Además de los tiempos de entrega, los cuales no están acorde a los tiempos requeridos por las empresas.
“El nearshoring es una gran oportunidad para México, pero tiene los retos que ya comentamos. Entre los puntos más destacados es que México es un país joven, es decir, tiene una disponibilidad de mano de obra”.
Panorama del mercado inmobiliario comercial
Para abordar el tema sobre el mercado comercial, Ricardo Sánchez, retail Director de Colliers CDMX, detalló que desde el inicio de la actual administración federal, el sector se vio afectado, en un inicio con la cancelación del Aeropuerto y posteriormente, el tema de la pandemia, factores que restaron, cada uno tres puntos de ocupación a la industria.
No obstante, hoy en día, se prevé que el número de metros cuadrados comenzará a aumentar por parte de los desarrolladores, principalmente para cubrir la demanda del formato de proximidad, el cual se está convirtiendo en tendencia.
“El más exitoso de la proximidad es OXXO. Eso es lo que están buscando las grandes cadenas comerciales, insertarse en las zonas urbanas que ya están muy densificadas y donde ya no es posible incluir un formato grande como un supermercado”.
Razón por la que diversas cadenas comerciales, también han aptado por servicios como Drive Thru y Pick Up, formato en el que están realizando mayores inversiones.
En cuanto a los retos que tiene el sector, el directivo, explicó que la mayor amenaza actualmente es la inflación, ya que más de la mitad de los consumidores ha tenido que ajustar sus gastos, lo que afecta el ingreso en retail, principalmente a los restaurantes.
“Los restaurantes son la categoría de retail que han tejido que sacrificar los márgenes y asumir parte del costo de la inflación, puesto que los consumidores están buscando ahorrar. Lo que se traduce en un cambio en el hábito de consumo de la población, hasta que la inflación no se encuentre en niveles aceptables”.
¿Regreso a las oficinas?
De acuerdo con Joaquín Zapiain, Tenant Advisory Council Director en Colliers México, la tendencia que más ha afectado al sector inmobiliario de oficinas a nivel mundial, tiene que ver con los efectos de la pandemia.
“Durante los últimos tres años, todos hemos vivido la necesidad de cambiar la forma en la que sutilizamos los espacio de oficinas. El trabajo remoto es una tendencia mundial que llegó para quedarse. Mientras más jóvenes, más flexibilidad y más necesidad de estar trabajando desde donde mejor les ajuste”.
Asimismo, mencionó que pese a que algunas empresas han regresado a las oficinas en un formato híbrido, la CDMX, aún tiene una cuarta parte de espacios clase A y A+ disponibles, es decir, 1.8 millones de metros cuadrados de los 7.2 millones totales.
“Un mercado sano tiene, aproximadamente, el 10% de vacancia, en México, debido a la pandemia y otros factores, estamos en un 24 por ciento. Lo que ha afectado los precios de renta y nuevamente estamos en un promedio, pocas veces visto antes, de que un edificio A y A+ tengan una renta de 20.60 dólares por metro cuadrado”.
Cabe destacar que con base en dicha información, Zapiain comentó que el mercado se ubica en un estado de recesión que aún no ha tocado fondo, aunque muestra estabilidad en cuanto a precios.
“No será hasta finales del 2025 cuando la absorción de espacio, tanto existente como los edificios que están en proceso de terminar, van a estar en el mercado”.
