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Construcción

Mercado inmobiliario industrial 1T2019

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Al cierre del primer trimestre del 2019 se vislumbran las primeras señales de cómo el mercado industrial reaccionó con confianza ante los nuevos retos que suponía el inicio de una nueva administración federal y el desempeño de la demanda interna de México y nuestro principal socio comercial, Estados Unidos.

En este sentido, de acuerdo a los datos de la plataforma Solili, los indicadores del mercado inmobiliario industrial para las ciudades de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana reportan comportamientos positivos, con una demanda sostenida en la mayoría de los mercados, tasas de disponibilidad sanas, precios estables y actividad de construcción al alza.

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Zona Metropolitana de la Ciudad de México

El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) reportó una tasa de vacancia de 3.4%, específicamente en el segmento de bodegas tipificadas como clase A, de las cuales el 50% del total la concentra el corredor de Tepotzotlán.

El promedio de los precios de renta en la ZMCM para espacios clase A fue de $5.33 USD/m²/mes, reportando un repunte de 35 centavos de dólar respecto al trimestre anterior. La baja disponibilidad que el mercado señala y el dinamismo que tuvo la absorción durante el primer cuarto del año hizo que los desarrolladores optaran por incrementar ligeramente los precios.

La actividad de nuevos proyectos clase A que iniciaron construcción durante el trimestre mantuvo un repunte del 10% de lo reportado al cierre del 2018, culminando con una cifra total de 240 mil m², de los cuales el 95% corresponden a espacios especulativos. Por su parte la construcción total que el mercado reporta es de 445 mil m², de los cuales se espera que alrededor de 250 mil m² pasen a formar parte del inventario el próximo trimestre.

En temas de comercialización de espacio industrial, durante este primer trimestre del año se rentaron un total de 232,463 m², reportando cifras similares a lo del primer trimestre del año anterior. Los corredores con la mayor actividad fueron Tepotzotlán con más del 50% del total y Cuautitlán con 62 mil metros rentados. El dinamismo que estos corredores reportan se debe a que aquí se concentra la mayoría de la disponibilidad y los proyectos de mayor envergadura.

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Monterrey

Monterrey con un inventario industrial que concentra el 70% del total en los corredores de Apodaca, Ciénega de Flores y Guadalupe, registró un precio de renta promedio al cierre del 1T 2019 de $4.22 USD/m²/mes y una tasa de vacancia de 6.0%, en naves industriales de clase A y B.

En los últimos trimestres, la actividad de construcción ha presentado crecimientos sostenidos y actualmente es el mercado a nivel nacional que cuenta con el mayor volumen de metros cuadrados en desarrollo, alcanzado una cifra de 443 mil m². El corredor Apodaca lidera con 50% el volumen de construcción de naves industriales, con un total de 221 mil m², al cierre del 1T 2019. De las 39 nuevas edificaciones industriales en construcción destaca un BTS en Prologis Park Apodaca que representa, en una sola operación, el 12% del total en construcción. Igualmente, sobresale la construcción de 5 naves industriales ubicadas en Apodaca y Escobedo que superan de manera individual los 20 mil m². Durante el 1T 2019 alrededor de 200 mil m² empezaron construcción y se estima que para el próximo trimestre 165 mil metros sean terminados.

La actividad de arrendamiento alcanzó una cifra de 143 mil m², impulsada por transacciones de espacios hechos a la medida (BTS).

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Guadalajara

Guadalajara cerró el 1T 2019 con una tasa de vacancia de 2.8%, registrando una de las más bajas de los mercados industriales de México. La vacancia en Guadalajara se ubica principalmente en el corredor de El Salto previendo que este comportamiento se mantenga durante este año ya que es en éste corredor donde se concentra la construcción

El indicador que más destacó este trimestre en Guadalajara fue la actividad de construcción de naves clase A, reportando un incremento fuerte, ya que de los 120 mil metros cuadrados totales de construcción que existen en ese mercado, casi el 60% inició construcción este trimestre, todas en el corredor de El Salto. El incremento en la construcción es debido a la escasa vacancia, por lo que con el fin de colocar mayor oferta de metros en el mercado, los desarrolladores de la ciudad están arrancando nuevos edificios industriales especulativos.

Por su parte, los precios de renta de naves industriales en Guadalajara que en promedio rondan $4.57 USD/m²/mes, son reflejo de un mercado donde coexiste una vacancia promedio baja y una demanda sostenida.

Tijuana

El mercado industrial de Tijuana, el segundo de importancia en el norte del país, registró para el cierre del 1T 2019 una vacancia en el orden del 2.6% en espacios de clase A, B y C. Asimismo, el precio de renta promedio de la ciudad cerró en $4.72 USD/m²/mes, precio similar a los reportados en los últimos trimestres del año anterior.

Un total de 9 naves industriales iniciaron construcción este trimestre en Tijuana sumando 60 mil m² a la construcción, la cual totaliza con una cifra de 226 mil metros.

La demanda de espacio industrial en la ciudad durante este trimestre fue de casi 100 mil metros cuadrados, de los cuales empresas de manufactura y logística fueron los principales clientes.

El sector inmobiliario industrial en México, durante el último año ha sorteado diferentes coyunturas, tales como las recientes elecciones federales, la firma del T-MEC, la volatilidad del tipo de cambio, entre otras, a pesar de ello los indicadores de mercado durante el inicio de año parecen apuntar a que el camino se mantiene despejado y el panorama seguirá siendo alentador.

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Por su parte, los desarrolladores de espacio industrial mantienen sus perspectivas positivas en el corto plazo, prueba de ellos es el gran número de nuevos proyectos especulativos que han detonado en los mercados a lo largo del país, considerando que los nuevos tratados comerciales con el extranjero y la dinámica económica interna del país son propicios para que el crecimiento inmobiliario se sostenga en los meses venideros.

Por Rosa Blanco Carnero, Analista de Investigación de Solili

Este es un artículo de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Construcción

Baja California: uno de los epicentros industriales y comerciales de México

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Baja California es un estado que ha crecido al ser una potencia industrial y comercial, además de un gran sitio turístico y un estado con varias ciudades que prometen un alto nivel de vida. La mayor virtud de Baja California se debe a su localización; Tijuana y Mexicali se encuentran en frontera con Estados Unidos, el mayor socio comercial de México, y esta coincidencia ha llevado a estos núcleos urbanos, junto con todo el entidad, a un crecimiento económico y desarrollo urbano considerable

Tijuana es la urbe fronteriza con más llegadas turísticas del mundo; según los datos de la Administración de Servicios Generales, más de 20 mil personas pasan por el cruce de San Ysidro todos los días. Aproximadamente hay 14 llegadas de extranjeros por minuto y un número igual de salidas hacia la ciudad de San Diego

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Foto vía pexels.com

Durante el primer trimestre del año en curso, según la información de Sergio Mireles, CEO de Datoz, Tijuana ha crecido 3% en cuanto al inventario total de territorio industrial, mientras que Mexicali ha subido 2 puntos porcentuales con relación al año pasado. Esto se traduce como 6 millones 820 mil y 2 millones 337 mil metros cuadrados respectivamente

Lo que más se produce en estas ciudades que colindan con EE.UU. es material médico, electrónico, aeroespacial, dental, hospitalario y tecnología informática. Hoy en día Tijuana es la tercera ciudad productora más importante del país, por detrás de Monterrey; y Mexicali está en el puesto décimo segundo un lugar después de Puebla

Aunque la pandemia paralizó todos los sectores, Tijuana comienza el año con un crecimiento del 57% en construcción industrial con relación al 2020, esto agrega 38,232 m2 al territorio inmobiliario industrial. Es de las pocas ciudades que han crecido en este ámbito a pesar del Covid-19, de hecho, CDMX y Monterrey han disminuido, es decir, compañías las han dejado, han quebrado o están en situación de reacomodo

Mexicali no ha crecido en estos tres meses, sí han maximizado su producción hasta posicionar su tasa de disponibilidad 20 puntos porcentuales por encima del 2020

Por otro lado, Tijuana es la sexta ciudad más grande del país, por ende, un centro turístico y cultural. Avenida Revolución en una calle repleta de Restaurantes, bares, clubes nocturnos y galerías de arte que visitan personas del país y de todo el mundo. Entre otros atractivos se encuentra el Museo del Mariachi y el Tequila, el Museo del Coleccionista, un museo de historia y demás. 

Otra de las grandes riquezas del estado es gracias a la forma peninsular que rodea del agua a toda Baja California. En el caso de Tijuana, Bahía Papalote es un gran atractivo turístico. No obstante, quienes más se benefician de esto son Ensenada y Rosarito, ya que ambos son centros turísticos de gastronómicos. 

En el caso de Rosarito el 34% de sus ingresos se deben al turismo, es una zona reconocida por sus playas y por su pesca de langostas que, por su gran abundancia, se venden frescas y a precios que no se ven en otros lugares del mundo. La zona ha sido sede de grabaciones de Hollywood, por lo cual cada rincón puede reconocerse

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Foto vía National Geographic

Un recorrido popular es ir desde Tijuana hasta Ensenada pasando por Rosarito, ya que se pasa por la Galería de Artes del Estado, donde se hacen exposiciones, y los restaurantes de langosta

Ensenada es una de las mejores ciudades para vivir en México, tienen una tasa de desocupación del 1.8%, según el Centro Metropolitano de Información Económica y Empresarial. Además, aquí se produce el 90% del vino mexicano, lo cual causa una derrama económica de 250 millones de dólares al año, de acuerdo con el Consejo Estatal de Productores de Vid en Baja California.Entre otras cosas, la ciudad destaca por sus restaurantes conocidos mundialmente, como Manzanilla del Chef Benito Molina; también por sus más de 600 eventos culturales anuales, el ecoturismo y los deportes extremos como el surf.

Por esto y más Baja California es un nicho de inversión redituable a corto y largo plazo, se profundizará mucho más al respecto en el REB Summit Baja California, evento organizado por B2B Media e Inmobiliare que se desarrollará el 29 de abril de 2021 de manera gratuita y en formato híbrido.

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