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Construcción

Mercado inmobiliario industrial 1T2019

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Al cierre del primer trimestre del 2019 se vislumbran las primeras señales de cómo el mercado industrial reaccionó con confianza ante los nuevos retos que suponía el inicio de una nueva administración federal y el desempeño de la demanda interna de México y nuestro principal socio comercial, Estados Unidos.

En este sentido, de acuerdo a los datos de la plataforma Solili, los indicadores del mercado inmobiliario industrial para las ciudades de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana reportan comportamientos positivos, con una demanda sostenida en la mayoría de los mercados, tasas de disponibilidad sanas, precios estables y actividad de construcción al alza.

Zona Metropolitana de la Ciudad de México

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El mercado inmobiliario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) reportó una tasa de vacancia de 3.4%, específicamente en el segmento de bodegas tipificadas como clase A, de las cuales el 50% del total la concentra el corredor de Tepotzotlán.

El promedio de los precios de renta en la ZMCM para espacios clase A fue de $5.33 USD/m²/mes, reportando un repunte de 35 centavos de dólar respecto al trimestre anterior. La baja disponibilidad que el mercado señala y el dinamismo que tuvo la absorción durante el primer cuarto del año hizo que los desarrolladores optaran por incrementar ligeramente los precios.

La actividad de nuevos proyectos clase A que iniciaron construcción durante el trimestre mantuvo un repunte del 10% de lo reportado al cierre del 2018, culminando con una cifra total de 240 mil m², de los cuales el 95% corresponden a espacios especulativos. Por su parte la construcción total que el mercado reporta es de 445 mil m², de los cuales se espera que alrededor de 250 mil m² pasen a formar parte del inventario el próximo trimestre.

En temas de comercialización de espacio industrial, durante este primer trimestre del año se rentaron un total de 232,463 m², reportando cifras similares a lo del primer trimestre del año anterior. Los corredores con la mayor actividad fueron Tepotzotlán con más del 50% del total y Cuautitlán con 62 mil metros rentados. El dinamismo que estos corredores reportan se debe a que aquí se concentra la mayoría de la disponibilidad y los proyectos de mayor envergadura.

Monterrey

Monterrey con un inventario industrial que concentra el 70% del total en los corredores de Apodaca, Ciénega de Flores y Guadalupe, registró un precio de renta promedio al cierre del 1T 2019 de $4.22 USD/m²/mes y una tasa de vacancia de 6.0%, en naves industriales de clase A y B.

En los últimos trimestres, la actividad de construcción ha presentado crecimientos sostenidos y actualmente es el mercado a nivel nacional que cuenta con el mayor volumen de metros cuadrados en desarrollo, alcanzado una cifra de 443 mil m². El corredor Apodaca lidera con 50% el volumen de construcción de naves industriales, con un total de 221 mil m², al cierre del 1T 2019. De las 39 nuevas edificaciones industriales en construcción destaca un BTS en Prologis Park Apodaca que representa, en una sola operación, el 12% del total en construcción. Igualmente, sobresale la construcción de 5 naves industriales ubicadas en Apodaca y Escobedo que superan de manera individual los 20 mil m². Durante el 1T 2019 alrededor de 200 mil m² empezaron construcción y se estima que para el próximo trimestre 165 mil metros sean terminados.

La actividad de arrendamiento alcanzó una cifra de 143 mil m², impulsada por transacciones de espacios hechos a la medida (BTS).

Guadalajara

Guadalajara cerró el 1T 2019 con una tasa de vacancia de 2.8%, registrando una de las más bajas de los mercados industriales de México. La vacancia en Guadalajara se ubica principalmente en el corredor de El Salto previendo que este comportamiento se mantenga durante este año ya que es en éste corredor donde se concentra la construcción

El indicador que más destacó este trimestre en Guadalajara fue la actividad de construcción de naves clase A, reportando un incremento fuerte, ya que de los 120 mil metros cuadrados totales de construcción que existen en ese mercado, casi el 60% inició construcción este trimestre, todas en el corredor de El Salto. El incremento en la construcción es debido a la escasa vacancia, por lo que con el fin de colocar mayor oferta de metros en el mercado, los desarrolladores de la ciudad están arrancando nuevos edificios industriales especulativos.

Por su parte, los precios de renta de naves industriales en Guadalajara que en promedio rondan $4.57 USD/m²/mes, son reflejo de un mercado donde coexiste una vacancia promedio baja y una demanda sostenida.

Tijuana

El mercado industrial de Tijuana, el segundo de importancia en el norte del país, registró para el cierre del 1T 2019 una vacancia en el orden del 2.6% en espacios de clase A, B y C. Asimismo, el precio de renta promedio de la ciudad cerró en $4.72 USD/m²/mes, precio similar a los reportados en los últimos trimestres del año anterior.

Un total de 9 naves industriales iniciaron construcción este trimestre en Tijuana sumando 60 mil m² a la construcción, la cual totaliza con una cifra de 226 mil metros.

La demanda de espacio industrial en la ciudad durante este trimestre fue de casi 100 mil metros cuadrados, de los cuales empresas de manufactura y logística fueron los principales clientes.

El sector inmobiliario industrial en México, durante el último año ha sorteado diferentes coyunturas, tales como las recientes elecciones federales, la firma del T-MEC, la volatilidad del tipo de cambio, entre otras, a pesar de ello los indicadores de mercado durante el inicio de año parecen apuntar a que el camino se mantiene despejado y el panorama seguirá siendo alentador.

Por su parte, los desarrolladores de espacio industrial mantienen sus perspectivas positivas en el corto plazo, prueba de ellos es el gran número de nuevos proyectos especulativos que han detonado en los mercados a lo largo del país, considerando que los nuevos tratados comerciales con el extranjero y la dinámica económica interna del país son propicios para que el crecimiento inmobiliario se sostenga en los meses venideros.

Por Rosa Blanco Carnero, Analista de Investigación de Solili

Este es un artículo de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Construcción

Califican positivamente avance de la remodelación del TIJ

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El Aeropuerto Internacional de Tijuana “General Abelardo L. Rodríguez” (TIJ) está catalogado como uno de los cinco aeropuertos con mayor tráfico de pasajeros del país, por lo que se encuentra actualmente en un proceso de reestructura, ampliación y remodelación de espacios, con el objetivo de optimizar el flujo de operaciones, principalmente de los viajeros de México, Estados Unidos y Asia, que arriban a este aeropuerto, en su mayoría para el intercambio fronterizo.

En este sentido, la participación de JLL ha resultado fundamental para alcanzar resultados sobresalientes, incluso durante el periodo de pandemia actual, aseguró la empresa de servicios inmobiliarios a través de un comunicado. 

Arturo Bañuelos, Director Ejecutivo de la División de Administración de Proyectos y Desarrollos de JLL, señaló que este proyecto, ha presentado retos por la situación global actual, pero se han podido solucionar de la mano del Aeropuerto, con adaptaciones y avances en las diferentes obras que comprende la remodelación.

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Asimismo destacó que durante la emergencia sanitaria JLL México ha generado protocolos, manuales y líneas de acción específicas que permiten dar certeza y seguridad a las operaciones, dando prioridad a la salud de los colaboradores, empleados del Aeropuerto y contratistas.

Por su parte, los Directores Ejecutivos de Proyecto de JLL en el TIJ, comentaron algunos detalles sobre el avance de la obra. Este proyecto comenzó en 2018, con la planeación, proyectos y diseños para iniciar los trabajos de construcción en el 2019 del Nuevo Edificio Procesador de 48,000 m2, así como con la renovación de la infraestructura actual, incluyendo los servicios de Cross Border Xpress (CBX) y la construcción del rodaje A, en su conexión entre los rodajes G y F

Inicialmente el contrato abarcaba estas actividades y conforme fue avanzando, se ampliaron los alcances del contrato, asignando al equipo de JLL, la Gerencia de Proyectos en importantes intervenciones del Lado Aire del Aeropuerto.

“JLL es la empresa en México con mayor experiencia en la gestión de Gerencia de Proyectos para aeropuertos, por lo que considero que este es un factor fundamental para que clientes como el Aeropuerto confíen en nosotros y en nuestro trabajo”, afirmaron los Directores. 

“Tijuana es uno de los aeropuertos de mayor crecimiento dentro de Grupo Aeroportuario del Pacífico (GAP) y de México, por lo que estos trabajos de ampliación y remodelación son parte de uno de los proyectos más relevantes para la firma, ya que en los últimos años, las operaciones del Aeropuerto han crecido exponencialmente por dos temas principales: por una parte, la apertura de vuelos desde China y por otra, la conectividad de vuelos de turistas que llegan desde diferentes regiones de la Unión Americana a San Diego, para que a través del Cross Border Xpress (CBX) se haga conexión en el Aeropuerto de Tijuana para viajar desde ahí a diferentes destinos turísticos de México”.

De acuerdo con la firma, los objetivos centrales de la reestructuración son mejorar los procesos de conectividad y poner al TIJ a la vanguardia. En cuanto a los proyectos que se están llevando a cabo, se pueden dividir en dos: Lado Aire y Lado Tierra.

Respecto a Lado Tierra, el proyecto implica la remodelación y ampliación de la terminal y sus conexiones, salas, y el CBX. En el de Lado Aire, se trabaja en las ampliaciones de algunos rodajes y plataformas, reconstrucción de pista en dos cabeceras, entre otras actividades.

“En la industria de la aviación, el proceso de transformación de la infraestructura aeroportuaria requiere de una especialización integral de habilidades de gestión, planeación y manejo de multiproyectos, estrategias de constructibilidad y ejecución “justo a tiempo” en un marco de estrictos protocolos de seguridad operacional, tanto en el lado aire como en el lado tierra”, explicó  Alejandro Vallarino Marusich, Director de Infraestructura en GAP.

“De igual forma, el desempeño en campo de los trabajos requiere de un control de alta calidad en ejecución. Las obras en los aeropuertos se tienen que hacer bien a la primera, el margen de error es nulo. Esto no es producto de la casualidad, sino de la causalidad de los procesos técnicos, tanto de seguridad operacional, como de ejecución de la obra. JLL ha ido perfeccionándose en la industria de Aviación dentro de la disciplina de PMO con Supervisión Técnica Especializada. Como en todos los procesos, la curva de aprendizaje ha sido mutua y dentro de un marco de mejora continua. Estamos caminando a concluir un gran edificio procesador en TIJ”, agregó.

Grupo Aeroportuario del Pacífico se convirtió en el primer grupo aeroportuario del mundo en certificar todos sus aeropuertos, incluyendo el de Tijuana, con el programa de Acreditación de Medidas Sanitarias del Consejo Internacional de Aeropuertos (ACI). Además, tras revisar el cumplimiento de los protocolos recomendados y las acciones implementadas, el Consejo Mundial de Viajes y Turismo (WTTC, por sus siglas en inglés) otorgó el sello #SafeTravels al Aeropuerto Internacional de Tijuana.

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