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Industria

Mercado inmobiliario industrial demuestra resiliencia ante incertidumbre

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Este año ha sido marcado por incertidumbre política y económica, pero esto no significa que el mercado inmobiliario industrial este indispuesto para enfrentar la adversidad. Y es que, aun con una baja generalizada en la absorción nacional, todos los demás indicadores parecen alinearse, en lo colectivo, a un desempeño adecuado y preventivo.

Desde 2017, mucho se ha hablado de los distintos eventos que actualmente nos impactan. Entre ellos destacan las elecciones en México de 2018, la negociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte -TLCAN- y la guerra comercial de Estados Unidos contra varios de sus principales socios comerciales. Se esperaba entonces que el segmento inmobiliario industrial, que tanto depende de la inversión extranjera y del comercio internacional, fuera especialmente vulnerable a estos acontecimientos.

De cuatro regiones industriales en México, dos sufrieron reducciones importantes en la absorción durante el primer semestre de 2018 comparado con el mismo periodo del año anterior. De las dos restantes, una  experimentó estancamiento en su crecimiento y otra prosperó. Las dos regiones en las que la absorción disminuyó fueron las del Noreste y Centro del país. En la región Noreste, la absorción en los mercados de Saltillo y Reynosa se redujo 100,000 m2 aproximadamente en cada uno y aunque el mercado de Monterrey también se comprimió, este es su segundo año consecutivo con un primer semestre deprimido y por tal motivo la diferencia no fue tan grande. La región Centro, por su parte, se vio afectada por una disminución importante en la absorción de la Ciudad de México, donde los arrendamientos del semestre disminuyeron aproximadamente 200,000 m2 comparado con el 2017, una reducción con respecto al mismo período del año anterior del 40 por ciento.

Por otro lado, las regiones Norte y Bajío-Occidente aumentaron su absorción, aunque el cambio porcentual de Bajío-Occidente es apenas del 5%  comparado con el primer semestre del año pasado. El crecimiento en la absorción de la región Norte fue considerable, donde el aumento con respecto al mismo semestre del año pasado fue impulsado por el extraordinario desempeño de los  mercados de Mexicali y Tijuana. En Mexicali sobresalen dos operaciones Build to Suit -i. e. operaciones de edificios construidos de acuerdo a las especificaciones del cliente– que juntas superaron los 65,000 m2. Tijuana fue otra historia. Este es un mercado que ha mantenido una tasa de transacciones de renta alta que a su vez ha impulsado la inversión en espacios especulativos.

La tasa de disponibilidad en la región Norte incrementó gracias a su crecimiento en el mercado de Tijuana donde este indicador se elevó en gran medida por un aumento en la construcción especulativa. Esto sucede como reacción al desempeño alentador de su absorción en los últimos seis trimestres. La tasa de disponibilidad también creció en la región Bajío-Occidente, aunque en esta ubicación el crecimiento fue por el estancamiento momentáneo de proyectos en mercados como San Luis Potosí y la construcción especulativa que no alcanzó a frenar a tiempo.

Colectivamente, los precios de salida de las cuatro regiones no sufrieron reducciones marcadas comparadas con los del cierre del segundo trimestre de 2017. Los promedios ponderados de los precios por región se mantuvieron y en algunos casos incrementaron como sucedió en las regiones de Bajío-Occidente y Noreste. Además, podemos observar que el precio máximo aumentó en la región Centro con un crecimiento constante en los precios de comercialización para espacios nuevos en algunos de los corredores de la Ciudad de México. Este es un buen desempeño de precios considerando el panorama negativo de la economía global y en específico la reducción de la absorción en las zonas Centro y Noreste del país.

En resumen, las tasas de disponibilidad controladas y la estabilidad de los precios de salida demuestran que los principales participantes del mercado inmobiliario industrial en México han enfrentado la adversidad e incertidumbre con cordura; lo cual podría reflejar también la confianza que tienen en un panorama positivo a mediano y largo plazo.

Por Sergio Mireles, Founding Partner Datoz

Industria

Mercado inmobiliario industrial del Bajío muestra signos positivos al cierre del 3T2020

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Al cierre del tercer trimestre de 2020, el mercado inmobiliario industrial del Bajío mostró un incremento del 28% en la absorción neta, es decir, 268 mil m2 en con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras que la absorción bruta ascendió a 300 mil m2, lo que significa un incremento de 13 por ciento.

De acuerdo con el Reporte Industrial del Bajío y ZM de Guadalajara, publicado por CBRE, la reactivación del sector continúa avanzando en la región, principalmente en Guanajuato y Querétaro, impulsada por las nuevas inversiones y expansiones recientes.  

“Se espera que el T-MEC aporte un impulso adicional a la confianza en la región, que a nivel nacional es la que cuenta con más superficie para desarrollo industrial dentro y fuera de parque. Sin bien en esta parte del país predominan los espacios BTS, al cierre del trimestre se desarrolla un proyecto para un inquilino de e-commerce que satisfaga el incremento en la demanda de espacio logístico causada por la pandemia”.

El Bajío suma más de 400 mil m2 en proyectos en construcción, con Guanajuato a la cabeza ya que registra 48% de las obras, seguido de San Luis Potosí (27%) y Querétaro (20%). En cuanto al inventario, este tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019. Mientras que su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, a la baja durante los últimos 9 meses. 

Por su parte, la capital de Jalisco ha vivido un año récord en términos de construcción de espacios industriales, con 375 mil m2 reportados, es decir, un crecimiento del 86% con respecto al mismo periodo de 2019.

Pese a las dificultades económicas derivadas de la pandemia, Jalisco se mantiene como uno de los estados con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED), sólo por detrás de la CDMX y Nuevo León.

La reactivación de la construcción propició la incorporación de nuevos espacios al inventario, que al cierre del 3T de 2020 cerró en 3.4 millones de m2, un incremento del 8.8% con respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, con 172 mil m2, un incremento de casi 1 punto porcentual con respecto al año anterior. 

Asimismo, el reporte señaló que 95% de las operaciones al cierre del 3T-2020 corresponden al sector de logística, transportación, distribución y almacenamiento, siendo los submercados de El Salto y Periférico Sur los que muestran mayor crecimiento en oferta.

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