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Negocios

Mercado inmobiliario, refugio de la inversión en tiempo de crisis

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La situación económica en México sigue generando incertidumbre en todos los ámbitos; la agencia calificadora Moody’s recortó su estimación de crecimiento económico para México en 2020 y prevé que la segunda mayor economía de Latinoamérica se contraiga un 10%. 

Ante este panorama, las empresas siguen buscando certeza para sus inversiones y el sector inmobiliario, siendo uno de los principales activos para los empresarios, requiere de información detallada que sirva como guía para sus próximas toma de decisiones. 

De acuerdo con Lamudi, las cifras que arroja su Reporte Inmobiliario 2020, señalan una interesante perspectiva. Durante los primeros seis meses del año, la participación de la oferta estuvo en 62% y la de la demanda en 38%, a nivel nacional.

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“Factores como el mantenimiento de las bajas tasas de interés y los plazos accesibles para financiamiento por parte de las instituciones bancarias y que las autoridades han anunciado planes económicos para revitalizar el sector de la construcción, dan certeza de que el mercado no se va a detener. Si bien durante las crisis sanitarias, como la que se vive actualmente, se ralentiza la toma de decisión de aquellos que están por comprar un inmueble, se debe hacer mucho énfasis en que no hay mejor momento para invertir que este”, explica Daniel Narváez, Director de Marketing de Lamudi.

Luis Gamón, director general de Génesis Capital, James Tobin, CEO de Housebook y Alan Varela, director de operaciones de Aura Group, analizaron el valor del mercado inmobiliario y su comportamiento mixto durante la pandemia en un seminario organizado por Lamudi, donde hicieron énfasis en que la inversión inmobiliaria es una inversión segura, ya que el paso del tiempo genera plusvalía y la parte del mantenimiento no es tan compleja, además si los procesos son sanos darán al inversionista un retorno interesante.

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Luis Gamón comentó que el segundo trimestre de este año fue bastante fatídico pero que poco a poco se ha empezado a ver una recuperación del mercado. “El mercado inmobiliario siempre es un mercado refugio, en donde en tiempos de crisis, se puede invertir. Hay determinado tipo de producto que ha sido muy castigado sobre todo el que incluye propiedades que se venden por más de 5 millones de pesos, aunque hay excepciones, sobre todo en ubicaciones privilegiadas como Los Cabos, Vallarta, Cancún, Guadalajara, Monterrey y la CDMX. Además se ha tenido que modificar el modelos de negocio ofreciendo promociones atractivas para los inversionistas”, explicó. 

Por su parte James Tobin explicó que, “en los primeros meses de la pandemia los inversionistas detuvieron sus compras en la región sureste porque no se podía viajar, por lo que se tuvo que buscar cómo ofrecer promociones y darle prioridad al enfoque digital de manera creativa”, sin embargo, aún hay apetito en las zonas de costa de propiedades de entre 6 y 7 millones de pesos, como en Playa del Carmen. 

“El mercado ha mejorado de manera paulatina, hay buenas perspectivas para fines de este año, no se ha regresado al promedio del año pasado, pero comparativamente hay una ligera mejoría”, agregó el director general de Génesis Capital.

Sobre la inversiones en una propiedad Alan Varela asegura que aunque se vivió  desaceleración importante, invertir en ladrillos es una apuesta segura por factores como la plusvalía y que además se debe hacer énfasis en la seguridad en patrimonio y enaltecer la perspectiva de valor al invertir en bienes raíces.

Para los empresarios, las herramientas que necesitan los desarrolladores para reactivar el sector deben tener como sustento el servicio en post-venta además del uso de la tecnología y las redes sociales para acercarse a los inversionistas. James Tobin platicó su experiencia en donde mencionó que su empresa tuvo que trabajar a base de prueba y error para encontrar los modelos de comunicación más efectivos para desarrollar sus estrategias de venta, además de buscar la aproximación con los brokers y a asociaciones inmobiliarias nacionales e internacionales.

Finalmente, cabe señalar que en tiempos de crisis es cuando surgen las oportunidades y capitalizarlas, puede ser una gran apuesta. Para quienes han considerado poner a trabajar su dinero durante la pandemia, lo hagan a través de inversiones y una apuesta segura es el sector inmobiliario porque tener dónde vivir, seguirá prevaleciendo como una de las necesidades básicas de cualquier persona.

Negocios

Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse

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El crowdfunding es un modelo de financiamiento/inversión que se ha ido posicionando a través de los años, para la investigadora Alejandra Sánchez Ballesteros, se debe “en gran parte, gracias al impulso que recibe de las nuevas tecnologías, pues facilitan la comunicación”, además que las personas que están en esta red pueden ponerse en contacto aunque estén en diferentes puntos geográficos.

El crowdfunding no es otra cosa que cuando muchas personas tienen un fin común y de manera organizada contribuyen con pequeños montos en toda una bolsa importante y acceden a una inversión”, expresó en entrevista para Inmobiliare, Adolfo Zavala, director general de Expansive.

Pero en específico en el tema inmobiliario, es una alternativa de inversión, que abre la posibilidad a nuevos y más inversores que ahora con pequeños montos pueden acceder a grandes proyectos inmobiliarios. “Antes solamente las personas que tenían mucho dinero y los contactos inmobiliarios podían participar en un proyecto; pero hoy con las plataformas que se ponen a disposición de la gente pueden acceder a una inversión diaria, por ejemplo en Expansive tenemos desarrollos desde mil pesos para colocar su capital”, comentó Adolfo Zavala.

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Desde la financiación, es una alternativa para proyectos inmobiliarios que permite que los desarrolladores encuentren inversiones colectivas; según Simón Dalgleish, director general M2Crowd, las plataformas de crowdfunding son más flexibles que los bancos en cuanto a la estructura de pago y la aprobación de un crédito. “En las empresas de banca tardan entre 2 o 4 meses en aprobar un préstamo, en cambio, nosotros podemos hacerlo en un mes, si es que todo está en orden”.

El fondeo colectivo, mejor conocido como crowdfunding, está presente desde hace muchos años; de acuerdo con Adolfo Zavala, el inmobiliario está desde el 2012 en Estados Unidos, cuando el entonces presidente de los EE. UU. Barack Obama dictó la Ley Jobs (Jumpstart Our Business Startup), la cual permite a las pequeñas empresas y a las nuevas compañías reunir capital más eficiente, es decir, pueden cotizar públicamente, por lo que el público en general puede invertir en la compañía de su elección por medio de internet.

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Simón Dalgleish
Director general M2Crowd

En el territorio mexicano inicia el fondeo colectivo inmobiliario entre el 2015-2016 que fue cuando plataformas como M2Crowd y Expansive iniciaron su camino por este nuevo modelo de inversión. “En 2018-2019 se aceleró el fondeo colectivo; el 2020 ha sido difícil, pero ya la gente tiene conocimiento del fondeo, que hay una nueva manera de invertir en bienes raíces; asimismo, confían más porque investigan sobre el crowdfunding y cuáles son los proyectos que hay”, informó Simón Dalgleish.

Por su parte, Adolfo Zavala mencionó que el crecimiento del crowdfunding ha sido un camino cada vez más certero, “de cuando iniciamos a ahora ha venido desarrollándose de una forma muy interesante, la gente ya conoce cada vez más este tipo de esquemas; y con la entrada en vigor en 2018 de la Ley Fintech da certidumbre y transparencia para que se pongan las reglas del juego claras”.

La Ley Fintech regula a las Instituciones Financieras Tecnológicas (ITF), las cuales son agrupadas en tres: Plataformas de Fondeo Colectivo o Crowdfunding; Procesadores de Pagos y Criptomonedas. Son reguladas por la Comisión Nacional Bancaria de Valores (CNBV), que ofrece al inversionista transparencia al decir cuántas y cuáles están dentro de la ley.

Luego de la suspensión de algunos plazos por parte de la CNBV por el Covid-19, que puso en pausa el proceso de autorización de las ITF, hasta agosto de 2020, el organismo tenía 90 solicitudes de licencia para operar bajo la Ley Fintech, de acuerdo con Juan Pablo Graf, presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, algunas de ellas ya operaban antes de la ley y algunas se crearon después de esa fecha.

“De instituciones financieras, dos terceras partes de ellas son empresas que quieren hacer pagos electrónicos de manera más novedosa, más ágil; y otra tercera parte, las llamadas instituciones financieras de financiamiento colectivo, también conocidas como las de crowdfunding”, detalló el titular de la CNBV.

Adolfo Zavala declaró que las personas interesadas en invertir su capital en un proyecto tienen que darse de alta en la plataforma, siempre y cuando estén bancarizados, “nosotros como plataforma no aceptamos ningún depósito en efectivo”.

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Adolfo Zavala
Director general de Expansive.

Entre los documentos que se necesitan para estar en la plataforma son: credencial de elector y/o pasaporte y cuenta bancaria afincada al territorio mexicano; posteriormente la empresa de financiamiento colectiva les otorga un número de cuenta al inversor y este puede empezar a invertir en cualquier proyecto deseado. Como en toda colocación existe un contrato que se puede descargar en pdf y firmar de manera digital, “la necesidad de una firma quirografaria de parte del inversionista no es necesaria aquí”, explicó Adolfo Zavala.

Cabe señalar que no se aceptan transferencias de otras cuentas que no sean del titular, “no podemos aceptar pagos de otras cuentas, las rechazamos porque no aceptamos este tipo de depósitos; esta es una política que CNBV dictó para evitar lavado de dinero y evitar algún tipo de cuestiones que se pudieran prestar”, comentó Adolfo Zavala.

Las personas que quieren poner su capital en un proyecto tienen un límite, según el director de Expansive por regulación no hay alguien que pueda invertir más del 5% en un proyecto, ya que por lo menos debe de haber 20 participantes. A diferencia del monto, las personas sí pueden escoger más de un solo proyecto, “nos gusta que la persona invierta en más de uno y que diversifique su riesgo, por ejemplo si tuviera 50 mil pesos, se aconseja que escoja dos proyectos, pero esta decisión es solo de él o ella”.

Para conocer el manejo de los recursos destinados a cada proyecto en Expansive solicitan un reporte a los desarrolladores cada tres meses, en el que se muestra el avance de la obra para saber cómo se invirtió el dinero. Por su parte, M2Crowd cuenta con una persona especializada en temas de estructura, la cual se dedica a supervisar los trabajos de edificación y, junto con el equipo de mercadotecnia elabora los reportes.

Como en toda buena inversión se generará una ganancia, en el fondeo colectivo “prestas tu dinero con la idea de que se te pague un interés con cierta periodicidad y el reingreso del capital es al final, en Expansive hay proyectos que pagan de forma trimestral, por ejemplo hoy tenemos uno que paga de forma mensual, es decir, solo da los puros intereses y al final se reintegra el capital; pero hay otras plataformas que te regresan intereses y capital al final”.

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En M2Crowd, los inversionistas al ver en qué proyecto puede invertir visualizan la información de los pagos, Simón Dalgleish dijo que hay desarrollos que dan la ganancia cada tres meses; “en la página está publicado y queda muy claro cómo se va a hacer el pago, cuál es el monto de inversión y cuando se recibe el dinero”.

Para aquellas personas que quieren entrar al mundo del crowdfunding, Adolfo Zavala aconseja a los interesados que revisen toda la información de la plataforma en donde piensan invertir, “la que escoja debe tener total transparencia y les debe ofrecer un buen servicio para explicar; nosotros tenemos un equipo que da razón y aclaración, [desde nuestra trinchera] hay que otorgar mucha información para la gente que invierte su dinero, entonces se merecen saber, [para que] tengan tranquilidad y certidumbre del proyecto”.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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