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Mercados de capitales apostando por la confianza del sector

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Ante escenarios de cambio que redefinen las reglas del juego para todos los sectores, la clave está en encontrar la mejor manera de adaptarse a las nuevas necesidades y modelos de operación, convirtiendo los desafíos actuales en oportunidades.

Por ello, B2B Media, una de las plataformas de Real Estate más reconocidas en Latinoamérica e Inmobiliare Magazine presentaron: Expo Negocios Inmobiliarios 2020 (EXNI+), un evento digital que reunió a lo mejor del sector para intercambiar conocimientos, experiencias y prácticas que ayudan a optimizar los negocios inmobiliarios.

En esta edición, los asistentes desde la comodidad y seguridad de su hogar se conectaron durante cuatro días, del 3 al 6 de noviembre, a las más de cincuenta horas de contenido del Congreso Internacional Inmobiliario y los workshops gratuitos.

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A continuación se presenta una recopilación de los puntos más relevantes que se mencionaron durante el encuentro.

Mercados de capitales apostando por la confianza del sector

En el panel Mercados de capitales apostando por la confianza del sector que se llevó a cabo durante Expo Negocios Inmobiliarios (EXNI+) estuvieron presentes María Ariza, Directora general de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA); Raúl Gallegos, Managing Director Asset Credit Suisse México; y Juan Carlos Mier y Terán, Head of Commercial Real Estate de HSBC México & LAM Global Banking HSBC; los cuales realizaron unos análisis del sistema inmobiliario al cierre del 2020; el moderador fue Lyman Daniels, Presidente de CBRE.

Como es bien sabido, ha sido un año complicado para los diferentes mercados, lo anterior es derivado de la pandemia del Covid-19; de acuerdo con María Ariza para noviembre, los principales índices de Estados Unidos y las bolsas globales presentan una caída, esto debido a la segunda ola de contagios, la cual amenaza con la recuperación económica de todas las regiones.

En México, la directora comentó que se han tenido jornadas negativas, por ejemplo el IPC cayó alrededor de 1.26% a nivel general; en cuestión a los bienes raíces, en especial en los vehículos de inversión; informó que actualmente existen alrededor de 38 Cerpis y CKDs que tienen un monto comprometido de 123 mil millones de pesos, pero con 40% disponible por asignar en proyectos.

12 de estos CKDs están mostrando retornos negativos y 8 están registrando positividad, claramente esto es debido a la especialización de cada una de las Fibras y es lo que ha generado resultados heterogéneos”.

Asimismo, destacó que las inversiones de CKDs y Cerpis que están en el sector inmobiliario han tenido una caída prácticamente del 50%, respecto al año 2019, y que debido a la incertidumbre muchos de estos vehículos están perdiendo cierto atractivo para invertir, sumando a que no están encontrando proyectos correctos para desarrollar.

Creo que ahora hay poco apetito por comprar, los inversionistas están buscando más activos en renta, lo que ha impactado en la colocación de CKDs y Cerpis”; con relación a las Fibras comentó que estos fondos han sido los más resilientes, “es un sector bastante significativo con un valor de mercado de 11 mil 500 millones de dólares, correspondientes por ahí de 5% del total del market cap”.

Además, explicó que el S&P de las Fibras, que concentra a los 10 fideicomisos de los 16 que cotizan en los mercados, cayó 24.88% entre enero y marzo del presente año, lo que representó una pérdida mayor a la del IPS que decreció 20.64 por ciento.

Con respecto al tema de los vehículos, Raúl Gallegos informó que existe capital disponible en gran parte de los vehículos que tiene un costo y un retorno de inversión. Además de que “empezamos a ver oportunidades importantes para hacer estructuras con el capital que tenemos disponible con retornos diferentes, si lo vemos con una etapa transicional, con una visión de largo plazo y mejores condiciones habrá una oportunidad para vehículos como nosotros [..] Existirán nuevos vehículos y dinero institucional interesado para hacer buenas transacciones”.

Por su parte, Juan Carlos comentó que con lo que respecta a los bancos ha sido un año bastante cambiante en comparación con los años anteriores, en donde se podía observar mucha competencia por transacciones.

En el verano, los bancos, en especial aquellos que fueron estratégicos y se reestructuraron en el retail y hoteles, empezaron a revisar cuáles eran las propiedades y/o portafolios que necesitaban más preparación y que no tuvieran “sorpresas” para el cierre del año.

Los bancos que tenían más exposición en el sector están siendo muy selectivos a quien les prestan y a quién no del sector, y eso obviamente va a abrir muchas oportunidades para nuevos jugadores, para reestructuras más innovadoras, así como llegada de capital institucional y privado para entrar al sector”.

Respecto a las perspectivas que se tiene para los siguientes meses, los panelistas comentaron que habrá incertidumbre hasta que no haya una vacuna; y que dependiendo de cada segmento es una perspectiva diferente, por ejemplo el hotelero y comercial van a seguir con meses difíciles, por el miedo y la incertidumbre costará reactivarse; las oficinas en 2021-2022 pueda que haya un poco de claridad por el tema del home office que se vive y que estos espacios necesiten ser reconfigurados; el industrial es el sector que se ha mostrado ser el más resiliente y continuará así.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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Inversiones en activos inmobiliarios en España

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El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

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Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

https://www.youtube.com/watch?v=gOnUFWnMSxg

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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