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México, país de clústeres

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Al primer semestre de 2020, la inversión extranjera directa (IED) en el país sumó 17,969.3 millones de dólares, de los cuales las manufacturas tuvieron una participación de 42.8%, el comercio 12.9% y los servicios inmobiliarios y de alquiler 3.9%, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía.

Las inversiones de estos tres sectores están relacionadas directa e indirectamente con el mercado inmobiliario industrial de México, ya sea por la compra o renta de inmuebles para manufactura o logística. Esto ha dado paso a una concentración de sectores en regiones específicas para potencializar su desarrollo y conformar lo que conocemos como clústeres.

Los sectores que se han ubicado en zonas específicas son el automotriz, aeroespacial, alimentos y bebidas, dispositivos médicos y electrónica, por mencionar algunos, con el fin de impulsar la productividad, incrementar competitividad, ser más dinámicos e incentivar proveeduría, para integrar y consolidar cadenas de valor.

Todo esto ha contribuido en el posicionamiento de México como el principal socio comercial de Estados Unidos; del mismo modo, ha aumentado el interés por parte de empresas de clase global para invertir en el país como consecuencia del tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

El bajío-occidente y el noreste, las regiones automotriz

El sector automotriz es el más importante para la industria manufacturera en México, puesto que en el 2019, exportó autos a Estados Unidos por un valor de 38,058 millones de dólares.

El clúster de la industria automotriz y de autopartes se encuentra en alrededor de 14 estados del país, ubicados en la franja fronteriza y en el bajío, según un reporte del extinto ProMéxico.

Demanda Automotriz (m2)

En los últimos años la región bajío-occidente se ha convertido en la zona automotriz del país, puesto que en los estados que la conforman (Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) han acumulado una demanda de más de 2.2 millones de m2 de espacio industrial, principalmente para actividades manufactureras, de enero de 2014 a agosto de 2020.

El mercado está mayormente asociado a las autopartes según la Industria Nacional de Autopartes (INA), con empresas como Aceway y la compañía de neumáticos, Bridgestone. Este mercado ha sido el que más absorción bruta de inmuebles industriales tuvo en los últimos 6 años, con casi 730,000 m2, los cuales se han localizado en los submercados de Aeropuerto, El Marqués, Querétaro Centro y Norte.

El clúster automotriz de Guanajuato destaca por tener entre sus empresas a General Motors, Volkswagen, Mazda, Honda y demás empresas de autopartes. Este mercado tuvo una demanda de parte de este sector de más de 581,000 m2 desde 2014, ubicados principalmente en Celaya, Sinaloa e Irapuato.

En el noreste, los mercados de Monterrey, Saltillo y Reynosa tienen una participación importante en el sector automotriz. Estos mercados tuvieron una absorción bruta por parte de ese sector de más de 1.3 millones de m2 de enero de 2014 a agosto de 2020.

Sergio Mireles
Socio Fundador de Datoz

El clúster de Monterrey está integrado por armadoras y proveedores de primero, segundo y tercer nivel, así como empresas de logística. Este mercado tuvo una demanda de más de 680,000 m2 en los últimos seis años. Mientras que el clúster de Saltillo se concentra en la producción de autopartes, que según la INA, Coahuila es el principal productor de este sector. En el mismo periodo, Saltillo tuvo una demanda de espacio por parte de la industria automotriz de casi 500,000 m2.

Además, el mercado de Ciudad de México también tiene una participación importante, ya que de 2014 a la fecha, esta industria ha demandado más de 880,000 m2 de espacio industrial para manufactura y logística, principalmente en los corredores de Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT).

Con todo, se espera un mayor impulso al sector automotriz por la entrada en vigor del T-MEC de la mano de las reglas de origen, que establecen que los autos tienen que aumentar a 75% el contenido regional, lo que representa un área de oportunidad para los diferentes clústeres.

Por Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, y Pamela Ventura, análisis y contenido

Este es un fragmento del artículo México, país de clústeres de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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