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Industria

México, país de clústeres

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Al primer semestre de 2020, la inversión extranjera directa (IED) en el país sumó 17,969.3 millones de dólares, de los cuales las manufacturas tuvieron una participación de 42.8%, el comercio 12.9% y los servicios inmobiliarios y de alquiler 3.9%, de acuerdo con datos de la Secretaría de Economía.

Las inversiones de estos tres sectores están relacionadas directa e indirectamente con el mercado inmobiliario industrial de México, ya sea por la compra o renta de inmuebles para manufactura o logística. Esto ha dado paso a una concentración de sectores en regiones específicas para potencializar su desarrollo y conformar lo que conocemos como clústeres.

Los sectores que se han ubicado en zonas específicas son el automotriz, aeroespacial, alimentos y bebidas, dispositivos médicos y electrónica, por mencionar algunos, con el fin de impulsar la productividad, incrementar competitividad, ser más dinámicos e incentivar proveeduría, para integrar y consolidar cadenas de valor.

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Todo esto ha contribuido en el posicionamiento de México como el principal socio comercial de Estados Unidos; del mismo modo, ha aumentado el interés por parte de empresas de clase global para invertir en el país como consecuencia del tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

El bajío-occidente y el noreste, las regiones automotriz

El sector automotriz es el más importante para la industria manufacturera en México, puesto que en el 2019, exportó autos a Estados Unidos por un valor de 38,058 millones de dólares.

El clúster de la industria automotriz y de autopartes se encuentra en alrededor de 14 estados del país, ubicados en la franja fronteriza y en el bajío, según un reporte del extinto ProMéxico.

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Demanda Automotriz (m2)

En los últimos años la región bajío-occidente se ha convertido en la zona automotriz del país, puesto que en los estados que la conforman (Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) han acumulado una demanda de más de 2.2 millones de m2 de espacio industrial, principalmente para actividades manufactureras, de enero de 2014 a agosto de 2020.

El mercado está mayormente asociado a las autopartes según la Industria Nacional de Autopartes (INA), con empresas como Aceway y la compañía de neumáticos, Bridgestone. Este mercado ha sido el que más absorción bruta de inmuebles industriales tuvo en los últimos 6 años, con casi 730,000 m2, los cuales se han localizado en los submercados de Aeropuerto, El Marqués, Querétaro Centro y Norte.

El clúster automotriz de Guanajuato destaca por tener entre sus empresas a General Motors, Volkswagen, Mazda, Honda y demás empresas de autopartes. Este mercado tuvo una demanda de parte de este sector de más de 581,000 m2 desde 2014, ubicados principalmente en Celaya, Sinaloa e Irapuato.

En el noreste, los mercados de Monterrey, Saltillo y Reynosa tienen una participación importante en el sector automotriz. Estos mercados tuvieron una absorción bruta por parte de ese sector de más de 1.3 millones de m2 de enero de 2014 a agosto de 2020.

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Sergio Mireles
Socio Fundador de Datoz

El clúster de Monterrey está integrado por armadoras y proveedores de primero, segundo y tercer nivel, así como empresas de logística. Este mercado tuvo una demanda de más de 680,000 m2 en los últimos seis años. Mientras que el clúster de Saltillo se concentra en la producción de autopartes, que según la INA, Coahuila es el principal productor de este sector. En el mismo periodo, Saltillo tuvo una demanda de espacio por parte de la industria automotriz de casi 500,000 m2.

Además, el mercado de Ciudad de México también tiene una participación importante, ya que de 2014 a la fecha, esta industria ha demandado más de 880,000 m2 de espacio industrial para manufactura y logística, principalmente en los corredores de Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT).

Con todo, se espera un mayor impulso al sector automotriz por la entrada en vigor del T-MEC de la mano de las reglas de origen, que establecen que los autos tienen que aumentar a 75% el contenido regional, lo que representa un área de oportunidad para los diferentes clústeres.

Por Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, y Pamela Ventura, análisis y contenido

Este es un fragmento del artículo México, país de clústeres de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Industria

Desarrollos que solicitan un financiamiento

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En el crowdfunding también se acercan los desarrolladores, pero ellos para poder construir o continuar con un proyecto; así como en el inversionista se realiza una investigación; por ejemplo en Expansive se analiza:

•¿Quién es el desarrollador inmobiliario y cuál es su trayectoria?
• ¿Qué tipo de proyecto es?, “vemos con mejores focos si es un desarrollo vertical”.
• El mercado, “si está en una zona de crecimiento, además pedimos un estudio de mercado para saber cuál es la causa de la asociación que tiene, así como para conocer cuál es la competencia comparable que se está edificando”.
• La forma financiera.
• La garantía, que es la que está dispuesto a ofrecer.

Una vez que decidimos si ese proyecto es viable, un comité técnico de valuación también lo analiza, el cual nos aconseja si se aprueba su garantía o si es necesario solicitarle algo más, lo cual nos da certidumbre de que tiene forma, que se va a ejecutar y que se va a pagar”, comentó Adolfo Zavala, Director general de Expansive.

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En Expansive la garantía hipotecaria debe cubrir dos veces el monto del crédito solicitado y es la que se grava a favor de la plataforma en representación de todos los socios.

Adicionalmente, en el caso de que el proyecto a fondear sea a principio de obra, Expansive solicita que el terreno en donde se va a edificar esté comprado o acordado y cuente con permisos de construcción para poder iniciar.

Apetito de los inversionistas en 2020

Como es bien sabido el 2020 fue un año de mucha incertidumbre, esto en mayor parte por la pandemia del Covid-19, la cual sigue presente; durante el primer trimestre del año estuvo decaído, pero según Adolfo Zavala a partir de abril, las personas empezaron a investigar más sobre las plataformas de
crowdfunding.

“Hubo bastante apetito de inversionistas por colocar su dinero, pero el hecho de que la pandemia frenará las obras detuvo a los desarrolladores. En cuanto a Expansive hubo un récord en el levantamiento de capital contra la expectativa que habíamos tenido al principio de que pudiera haber sido un año más desacelerado”.

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Simón Dalgleish, Director general M2Crowd, observó a principios del 2020 que mucha gente contemplaba cómo se desarrollaba el mercado; pero con la llegada de la pandemia, marzo y abril fueron “pésimos meses, si llegó algo de inversión, pero era menor a lo que estábamos acostumbrados y nos preocupó mucho”. Para los siguientes meses volvió a reactivarse, “en agosto tuvimos un mes récord de inversiones, y en septiembre-octubre regresó a la normalidad”.

En cuanto a las solicitudes de los desarrollos por un crédito, Simón Dalgleish mencionó que muchos decidieron esperar por la situación de la pandemia del Covid-19, “fue más lento de lo que yo hubiera querido y de lo que se pensó a inicios de año, pero es un tema normal de tiempos de crisis e incertidumbre, es natural que la gente tenga un proyecto y diga mejor no voy a construir porque es mucho riesgo; pero si se ha mantenido y hemos tenido una buena demanda por parte de los desarrolladores”.

La gran ventaja del crowdfunding es que sus plataformas son 100% en línea, por lo que, para Simón Dalgleish ha sido resiliente en el tema de la pandemia “realmente todo es en línea, el proceso de validación, de firmar un contrato, o los depósitos, entonces en ese sentido estamos con cierta ventaja de que el modelo de negocio coincidiera bastante bien con las exigencias de una pandemia. No quiero dar a la idea de que no nos afectó, el 2020 hubiese sido un gran año si no hubiera pandemia”.

Perspectiva para el nuevo año

Para Adolfo Zavala el crowdfunding es un modelo de negocio que llegó para quedarse, “la gente se dio cuenta de que el tener el dinero en el banco no les va a dar casi nada y están buscando formas de optimizar su dinero; y el fondeo colectivo permite tener un monto importante de tu ahorro, por lo que creo que esta tendencia cada vez será más grande”.

Por su parte Simón Dalgleish pronosticó que el 1T2021 será un poco lento. Dependiendo del éxito de los programas de vacunación contra el Covid-19 y la disminución de casos se empezará a observar una mejora en la situación, tanto para el país como para el fondeo colectivo.

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Además, el directivo hizo un llamado a los inversionistas para que volten a ver otros esquemas de inversión como el crowdfunding, en donde pueden idealmente, establecer con respecto a qué opciones el crowdfunding presenta menor riesgo; y en cuanto a los desarrolladores comentó que hay trabajo por hacer para adoptar otros esquemas de crédito como el fondeo colectivo.

Expansive: Actualmente Expansive está esperando la certificación por parte de la Comisión Nacional Bancaria de Valores, para seguir operando; hasta el momento esta plataforma ha fondeado más de 69 proyectos de forma exitosa, “hemos podido colocar más de 103 millones de pesos en proyectos y contamos con más de 4 mil 900 inversionistas”, destacó Adolfo Zavala.

M2CROWD: Esta empresa de fondeo colectivo presentó su solicitud ante la Comisión Nacional Bancaria de Valores para seguir operando. Desde su fundación ha recaudado más de 200 millones de pesos y ha fondeado más de 38 proyectos.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Crowdfunding inmobiliario: modelo de inversión que llegó para quedarse de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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