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Miami en su mejor momento

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Los números lo demuestran, los visitantes lo sienten, lo residentes lo viven: Miami se ha convertido en un destino global para vivir, trabajar y pasarla bien. La tendencia de visitantes, pasajeros, huéspedes de hoteles, nuevos emprendimientos (start-ups), fondos de cobertura, inversiones en salud, mejorías de infraestructura y nuevos residentes en el sur de la Florida crece diariamente, al tiempo con nuevos servicios, amenidades, y experiencias de clase mundial. Robando una expresión del mundo deportivo, ¡Miami está en fuego!

Pero, ¿cómo? El detallado ISG World Miami Report 2019 deja claro los datos: comparado con su historia, Miami tiene un inventario de apartamentos nuevos y no vendidos relativamente bajo y que será absorbido en los próximos dos años—con pocos edificios nuevos a ser entregados en el futuro próximo. 1 De hecho, el próximo ciclo de inversiones significativas en nuevos edificios residenciales –actualmente complicado por la escasez de terreno disponible– no se realizará hasta por lo menos el año que viene, ni producirá la próxima ola de unidades nuevas hasta por lo menos 2024.

¿Por qué es tan importante ese periodo de 3-4 años entre la ola actual de desarrollo de condominios y la próxima que le sigue? Porque el Sur de la Florida recibe diariamente más de 400 nuevos residentes. Esos nuevos residentes son cada día más JADE –Joven, Adinerado, Diverso y Educado– . Los JADEs necesitan lugares de calidad para comprar o alquilar.

Estamos por entrar en un periodo que ISG denomina como un “Shock de Oferta”, y para los inversionistas en Bienes Raíces en el Sur de la Florida, eso significa todo.

JADE

Las estadísticas del centro de Miami (desde Brickell hasta el Design District) prometen bastante: 60% de los residentes tienen diploma universitario; 60% de los residentes son hispanos; la edad media es 37 años2 . La creciente riqueza de los residentes en Miami es una tendencia importante, debido a 5 factores principales: 1) la reforma de impuestos federales de los EE.UU., que eliminó varias exenciones de impuestos estatales, aumentando el costo de vida en estados ya muy caros; 2) el invierno cada año es más fuerte en el Nordeste y Medioeste de los EE.UU.; 3) los precios atractivos de bienes raíces en Miami; 4) La conectividad y logística fácil de Miami; y 5) las conveniencias que la vida urbana trae en Miami.

Nuevos residentes y negocios del Nordeste, Medioeste y California de los EE.UU. se están reubicando a Miami como nunca antes. Muchos de los individuos adinerados traen consigo sus negocios, como los ejemplos del gigante Icahn Enterprises de Carl Icahn y el Appaloosa Management de Dave Tepper, para listar apenas dos.

Como consecuencia, nuevos residentes y negocios del Nordeste, Medioeste y California de los EE.UU. se están reubicando a Miami como nunca. Muchos de los individuos adinerados traen consigo sus negocios, como los ejemplos del gigante Icahn Enterprises de Carl Icahn y el Appaloosa Management de Dave Tepper, para listar apenas dos.

En Fuego

Con semejantes tendencias descritas anteriormente, no debe de sorprender las estadísticas demostrando una Miami totalmente en fuego. Cabe señalar, que en todas las categorías, Miami esta en segundo puesto, está apenas detrás de la Ciudad de Nueva York. Con razón los neoyorquinos acostumbrados a vivir en ‘la mejor ciudad del mundo’ se sienten en casa en Miami.

Más Allá de Clase Mundial

Independientemente de donde vienen, los inversionistas y visitantes a Miami, comparten algo en común: un aprecio por la propuesta de valor que ofrece el destino. Para citar apenas unos ejemplos en cómo Miami entrega valor por dinero invertido:

Transporte: Uno de los aspectos pocos entendidos de Miami es su calidad de transporte y conectividad. No es necesario tener un carro para vivir en Miami, si vives por la línea extensiva de metro o en el centro urbano, donde la mayoría de los nuevos condominios están siendo construidos. El Aeropuerto Internacional de Miami (MIA)3–el tercero mayor de los EEUA en volumen de pasajeros internacionales– está muy bien ubicado dentro de la cuidad y conectado directamente al sistema de metro. Además, hay varias opciones de tren que conectan el centro de Miami y MIA directamente a Ft. Lauderdale y West Palm Beach, además para el 2022 estará el nuevo tren de alta velocidad Virgin Brightline que conectará Miami directamente a Orlando. La conectividad urbana en Miami es tan buena que muchos condominios nuevos en la ciudad están siendo construidos sin o con reducción significativa de estacionamiento, bajando precios de construcción para inversionistas y reduciendo a la vez emisiones ambientales de la ciudad.

Educación: Otro aspecto poco entendido de Miami es la calidad de su educación. El sistema de escuelas publicas del Condado de Miami-Dade es considerado el 8° mejor de los EE.UU4. Una vez graduados del colegio, estudiantes de Miami tienen acceso al sistema universitario del Estado de la Florida, considerado el mejor de los EE.UU. por la prestigiosa revista US News & World Report y el segundo mejor en términos de costo. Esto representa un valor agregado inmenso para cualquier inversionista, dado que los residentes de los EE.UU. son bastante famosos por escoger su barrio de vivienda por la calidad de su escuela publica.

Arte: Desde que llegó la famosa feria de arte Art Basel a Miami en 2002, la ciudad se ha convertido en un capital global del arte. Quizás el barrio más emblemático de ese cambio es Wynwood –famoso por sus edificios artísticos, murales y galerías de arte– que está frecuentemente citado como uno de los barrios más emblemáticos de los EE.UU. Miami tiene más de 60 galerías de arte y está expresando su amor por el arte y su talento nato cada vez más fuerte.

Tecnología: Miami es la ciudad con la quinta mayor tasa de crecimiento en numero de empleos del sector de tecnología y uno de los mejores lugares de los EEUU para start-ups. 7

Deportes: Miami es la ciudad mundial del deporte. ¿Cómo medirlo? Con la aprobación pendiente del regreso de la Formula 1, Miami será la única ciudad del mundo con sede de Formula 1, un ters de Tenis (Miami Open).

Súmale esto a los mega-eventos como el Super Bowl, campeonatos universitarios nacionales (College Football Playoff), amistosos de fútbol y la Copa Mundial 2026; con esto queda claro que Miami es la capital del deporte. Además, con su clima tropical, Miami es un paraíso para los que practican deportes ya que lo pueden hacer al aire libre 365 días por año.

Aclaro que la propuesta de valor descrita anteriormente ni siquiera incluye las tradicionales amenidades que atraen visitantes y residentes a Miami hace décadas –playas hermosas, cruceros, agua y espacio verde por todos lados–. Son pocas ciudades del mundo (si es que existen) que pueden ofrecer la propuesta de valor que Miami ofrece a inversionistas, residentes y visitantes.

Claro que con todo lo mencionado arriba, esta parte del artículo es cuando describo ¿cómo el mercado de bienes raíces de Miami se ha posicionado como uno de los más caros e inaccesibles del mundo? ¡Falso!

Por increíble que parezca, los precios en Miami están estancados, ofreciendo valor por metro cuadrado bastante favorable en comparación con Nueva York o California, inclusive con respecto a sus inventarios de lujo. Para citar dos ejemplos de barrios deseables –Brickell y Aventura– donde casi toda la nueva construcción es de lujo, el precio entre 2017 y 2019 es prácticamente igual:

Brickell 3Q 2017: US $4,452.81/m2 vs. Brickell 3Q 2019:US $4,688.99/m2

Aventura 3Q 2017: US $2,860.87/m2 vs. Aventura 3Q 2019: $2,850.44/m2

¿Cómo explicar este comportamiento irracional del mercadode cara a las tendencias mencionadas? Hay una combinación de teorías –dólar fuerte, economías débiles en América Latina, cambio climático, miedo de recesión inminente–, pero la más probable explicación es la más sencilla: simplemente tenemos un mercado irracional en este momento. No debemos sobre-pensarlo, el mercado se va a corregir tan pronto la información sustancial sobre Miami empieza a fluir de forma más precisa a los inversionistas. Todas esas tendencias y propuestas de valor no mienten: Miami está en su mejor momento. Con el ‘shock de oferta’ pendiente, las tendencias demográficas de los JADEs, las ventajas de impuestos y estilo de vida, las amenidades más allá de clase mundial y un mercado con comportamiento irracional, ahora es el momento ideal para los inversionistas para poder capitalizar y comprar su pedacito (o ¡pedazote!) de Miami a precios todavía accesibles.

Por Ximena Romero y Liliana Pinto-Torres expertas en bienes raíces en Fortune International Realty.

Este es un artículo de la edición 117 http://inmobiliare.com/inmobiliare-117/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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