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Finanzas

Momento oportuno para adquirir bienes raíces en los EE.UU

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** Joaquín de Monet
Capital global fluye hacia inmuebles en los EE.UU. y el fortalecimiento del dólar
Una convergencia de las tendencias económicas globales hace que 2016 sea un año oportuno para que latinoamericanos diversifiquen sus inversiones en portafolios de bienes raíces, en especial relacionados con los gestores profesionales que puedan identificar oportunidades de alta calidad, particularmente en los mercados que ahora están apareciendo en el radar, tales como el de oficinas suburbanas.

El mercado inmobiliario comercial de los EE.UU. jamás estuvo tan fuerte. El híndice de precio de Green Street Advisors llegó a 122.7 en noviembre 2015, mostrando un incremento respecto al pico previo observado en 2008, de 100 antes de la contracción inmobiliaria. Además, Eastdil Secured les aconsejó recientemente a sus clientes que el número de transacciones de bienes raíces de este año será mayor que en 2015 y que el capital internacional ha incrementado en el mercado de los EE.UU.
Con la volatilidad e incertidumbre de la bolsa de valores a nivel mundial, los inversores están buscando inversiones seguras, pero los bonos de la tesorería de EE.UU. tienen un rendimiento de 2.0%, y aún menos (o hasta rendimientos negativos) en otros países. Consecuentemente, estamos viendo que a nivel internacional, el capital está siendo invertido en propiedades de calidad en los EE.UU. como en ningún otro lugar.
Parte de lo atractivo de las propiedades en EE.UU. proviene del fortalecimiento de su economía; en enero, el World Bank estimó que la economía norteamericana crecerá 2.7% en 2016, mientras que Europa y Japón crecerán 1.7% y 1.3% respectivamente. Desafortunadamente, se estima que las economías latinoamericanas tendrán en conjunto un crecimiento de apenas 0.1%.
wwwPara inversionistas latinoamericanos en EE.UU., también existe la ventaja de cobertura de divisas en efectivo para bienes raíces. Claramente, los activos estadounidenses apreciarán y darán a sus inversores ingresos en dólares, equilibrando así los riesgos de su moneda nacional. Mientras los bancos centrales en el mundo azotan las economías con expansionismo monetario, el dólar estadounidense ha subido 25% en valor contra un índice de monedas internacionales en los últimos 18 meses. Como contraste, la Reserva Federal de los EE.UU. elevó sus tasas de interés el año pasado y se ha comprometido a cuatro aumentos más en 2016. Predecir las acciones de la Reserva Federal es una tarea riesgosa, pero podemos vislumbrar un fortalecimiento aún mayor para el dólar.
Dada la fuerza de la economía estadounidense y los mercados de bienes raíces, la Reserva Federal puede justificarse en su postura. El desempleo de los EE.UU. está cerca de 5%, y parece seguir cayendo, mientras que la confianza del consumidor es alta. La caída del petróleo provocará problemas en varias industrias, pero en general ha reducido impuestos en los EE.UU., generando ayuda económica, un rasgo que a veces pasa desapercibido.
Dentro de una mejor economía, el mercado de bienes raíces es particularmente atractivo ya que la demanda es más a menudo superada por la oferta. Por múltiples razones, a menudo las leyes locales de zonificación, la oferta de propiedades nuevas -incluyendo oficinas- es muchas veces limitada en mercados clave. Eastdil Secured informó recientemente, que la oferta de oficinas nuevas en los EE.UU. está 30% por debajo de los niveles históricos, lo que se traduce en mercados controlados por los propietarios.

Inversionistas institucionales, tanto locales como internacionales están muy cómodos con propiedades urbanas de clase A, incluyendo oficinas, y esos sectores han mostrado una apreciación importante en años recientes. Capital proveniente de Asia, ha sido evidente en las propiedades de trofeo como el Waldorf Astoria de Nueva York al igual que los campos petrolíferos en Texas.
En 2016, podemos esperar que brillen algunos mercados de oficinas clave de los EE.UU. así como propiedades industriales -almacén de primera clase- y empiecen a aparecer más en los radares de inversionistas, una vez que éstos se empiecen a familiarizar con dichos mercados y comiencen a buscar rendimientos mayores en los mercados secundarios –tales como las oficinas suburbanas-, los cuales ofrecen retornos 3 o 4 veces mayores que los bonos de 10 años de la Tesorería.
Los suburbios pueden lucir aún más atrayentes ya que las empresas buscan sacarle más provecho al dinero que pagan de renta. Jones Lang LaSalle informó recientemente: “Con las rentas de los edificios de clase A en los centros de las ciudades, 59.1% mayores a las de los suburbios, se espera ver una disminución en vacancias en los mercados secundarios, ya que inquilinos explorarán oportunidades en los suburbios en los próximos 12 a 24 meses”.
Antes de meterse al mercado de oficinas suburbano, el inversionista latinoamericano deberá escoger un profesional basado en los EE.UU., con mucha experiencia en el sector y con una trayectoria probada, con el que pueda crear una relación y después pueda guiar y dar certidumbre del proceso de inversión, ya sea por medio de un fondo o por una cuenta separada. En general, ciertos mercados de propiedades suburbanas son una opción sólida para invertir, pero hay trampas regionales y los resultados pueden ser maximizados con la ejecución eficiente.
CONCLUSIÓN
En gran medida, EE.UU. se ha ganado la confianza de los inversores en todo el mundo. El país tiene un clima político relativamente estable, leyes de propiedad y contractuales profundamente establecidos, equipos altamente desarrollados y profesionales para facilitar transacciones y un entorno acogedor para la inversión extranjera.
Países emergentes, incluyendo Latinoamérica, pueden ser golpeados por los cambios en los precios de las materias primas o los caprichos de gobierno. En cualquier mercado, la mejor estrategia para inversionistas serios es diversificar internacionalmente para asegurar que los activos no estén vinculados a una sola situación económica, monetaria o política. Hoy en día, el mercado de bienes raíces es la mejor opción para la diversificación; de hecho, los inversionistas en todo el mundo ya se están dando cuenta.

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

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Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

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La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

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