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Finanzas

Navegando las Aguas Turbulentas de México bajo Covid-19

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Por Oscar J. Franck Terrazas, CRE, FRICS, RICS Registered Valuer

Hemos estado valuando bienes raíces en México y Centroamérica por más de 15 años, concentrándonos en grandes portafolios industriales, incluyendo trabajo actual bajo los disruptores de Covid-19. Este documento no es una crónica de ninguna valoración específica; proporciona información sobre los pasos y desafíos experimentados en tiempos de extrema restricción. También proporciona información valiosa de fuentes sobresalientes de E.U.A. y mexicanas.

Hace más de una década, el título de un reporte de Análisis Económico indicaba: “México recordará el 2009 como uno de los años más duros que el país ha afrontado en un siglo”.

En ese entonces, México tenía múltiples crisis con las que lidiar, incluyendo una disminución de la economía de 1.14% en 2008, a -5.28% en 2009: la peor desde la Gran Depresión. Además, tenía que hacer frente a la pandemia del H1N1 que afectó gravemente el comercio turístico, los ingresos petroleros y las remesas extranjeras a México. Las exportaciones a los Estados Unidos disminuyeron un 22.7% y se produjo una pérdida sustancial de inversión extranjera. Como si estos desafíos no fueran suficientes, México estaba librando una lucha incesante contra el crimen organizado, que le costó miles de millones de dólares. En 2010, México estaba bajo una coacción extrema, con grandes desafíos que resolver. Su perspectiva era sombría y las tendencias económicas lejos de ser optimistas.

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Durante períodos de crisis pronunciadas, hay una tendencia a contemplar los acontecimientos más recientes, con desprecio por el pasado, tomando los últimos datos como el valor numérico a utilizar. Los períodos de crisis generan una alta volatilidad, con datos que se comportan como un objetivo en movimiento. Al investigar datos clave en medio de una crisis severa, los datos históricos deben ser considerados junto con las cifras del período inestable.

Como aconteció, la economía mexicana creció de un -5,28% en 2009, a +5,12% en 2010 (¡un movimiento excepcional de +10.4 bp!), +3,66% en 2011 y +3,64% en 2012; sustancialmente por encima de numerosas previsiones. Esta fue la diferencia entre una recuperación lenta en forma de U extendida y una pronta en forma de V.

El mundo enfrenta ahora a un entorno muy intrincado, desencadenado por la pandemia Covid-19. A mitades de mayo, más de 80,000 personas habrán muerto en los Estados Unidos y más de 30 millones estarán sin trabajo. En México han fallecido más 4,000 personas. Sin duda, la pandemia Covid-19 es muchas veces más mortal y contagiosa que la del H1N1 y las pérdidas económicas son mayores.

En Tiempos de Covid-19

Nunca es un buen momento para hacer una valuación en medio de una crisis profunda, pero los primeros períodos parecen ser especialmente desafiantes, ya que se va de “normal” a “anormal extremo” en un corto tiempo. Las noticias durante este período inicial están dispersas, poco claras y dimensionalmente muy difíciles de evaluar. 

Los reportes de grandes portafolios son voluminosos, requiriendo que la compilación de datos se realice anticipadamente, dando tiempo suficiente para realizar el trabajo analítico, utilizando los datos más recientes posible. De los diversos indicadores económicos claves requeridos, algunos se comportan con muy alta volatilidad, como el tipo de cambio de divisas Pesos x Dólar estadounidense y el Riesgo País de JP Morgan EMBI+.

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Al cierre de la 1a semana de marzo, los analistas financieros estaban cuestionando si el cambio Peso-Dólar llegaría al 21×1. Esto fue antes de darse cuenta de que los disruptores Covid-19 serían mucho más altos que la versión del gobierno. Tres semanas después, el peso había sobrepasado los 24×1. El sector Salud de México no estaba preparado para enfrentar una pandemia de esta magnitud, y el estado económicamente imposibilitado para sustentar un programa de rescate.

No todos los disruptores han venido de Covid-19. Antes de su presencia, México ya estaba experimentando una economía en declive (0 de crecimiento durante 2019) y una contracción de 2.4% durante el 1T-2020, la peor en 11 años. La calificación favorable al presidente de México, Andrés Manuel López Obrador (AMLO), ha estado en declive, alcanzando el 46.5% en abril. El gobierno populista de AMLO mantiene las relaciones con el sector empresarial a una fría distancia.

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Fuente (Gráfica): Ámbito.com

El riesgo de país, bajo el efecto coronavirus, seguirá siendo altamente volátil. Desde el 10 de febrero de 2020, cuando el índice estaba en 185 pb, hasta 443 pb el 19 de marzo, tuvo una fluctuación de +258 pb.

Este es un fragmento del artículo Navegando las Aguas Turbulentas de México bajo Covid-19 de la edición 120.

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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