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Navegando las Aguas Turbulentas de México bajo Covid-19

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Por Oscar J. Franck Terrazas, CRE, FRICS, RICS Registered Valuer

Hemos estado valuando bienes raíces en México y Centroamérica por más de 15 años, concentrándonos en grandes portafolios industriales, incluyendo trabajo actual bajo los disruptores de Covid-19. Este documento no es una crónica de ninguna valoración específica; proporciona información sobre los pasos y desafíos experimentados en tiempos de extrema restricción. También proporciona información valiosa de fuentes sobresalientes de E.U.A. y mexicanas.

Hace más de una década, el título de un reporte de Análisis Económico indicaba: “México recordará el 2009 como uno de los años más duros que el país ha afrontado en un siglo”.

En ese entonces, México tenía múltiples crisis con las que lidiar, incluyendo una disminución de la economía de 1.14% en 2008, a -5.28% en 2009: la peor desde la Gran Depresión. Además, tenía que hacer frente a la pandemia del H1N1 que afectó gravemente el comercio turístico, los ingresos petroleros y las remesas extranjeras a México. Las exportaciones a los Estados Unidos disminuyeron un 22.7% y se produjo una pérdida sustancial de inversión extranjera. Como si estos desafíos no fueran suficientes, México estaba librando una lucha incesante contra el crimen organizado, que le costó miles de millones de dólares. En 2010, México estaba bajo una coacción extrema, con grandes desafíos que resolver. Su perspectiva era sombría y las tendencias económicas lejos de ser optimistas.

Durante períodos de crisis pronunciadas, hay una tendencia a contemplar los acontecimientos más recientes, con desprecio por el pasado, tomando los últimos datos como el valor numérico a utilizar. Los períodos de crisis generan una alta volatilidad, con datos que se comportan como un objetivo en movimiento. Al investigar datos clave en medio de una crisis severa, los datos históricos deben ser considerados junto con las cifras del período inestable.

Como aconteció, la economía mexicana creció de un -5,28% en 2009, a +5,12% en 2010 (¡un movimiento excepcional de +10.4 bp!), +3,66% en 2011 y +3,64% en 2012; sustancialmente por encima de numerosas previsiones. Esta fue la diferencia entre una recuperación lenta en forma de U extendida y una pronta en forma de V.

El mundo enfrenta ahora a un entorno muy intrincado, desencadenado por la pandemia Covid-19. A mitades de mayo, más de 80,000 personas habrán muerto en los Estados Unidos y más de 30 millones estarán sin trabajo. En México han fallecido más 4,000 personas. Sin duda, la pandemia Covid-19 es muchas veces más mortal y contagiosa que la del H1N1 y las pérdidas económicas son mayores.

En Tiempos de Covid-19

Nunca es un buen momento para hacer una valuación en medio de una crisis profunda, pero los primeros períodos parecen ser especialmente desafiantes, ya que se va de “normal” a “anormal extremo” en un corto tiempo. Las noticias durante este período inicial están dispersas, poco claras y dimensionalmente muy difíciles de evaluar. 

Los reportes de grandes portafolios son voluminosos, requiriendo que la compilación de datos se realice anticipadamente, dando tiempo suficiente para realizar el trabajo analítico, utilizando los datos más recientes posible. De los diversos indicadores económicos claves requeridos, algunos se comportan con muy alta volatilidad, como el tipo de cambio de divisas Pesos x Dólar estadounidense y el Riesgo País de JP Morgan EMBI+.

Al cierre de la 1a semana de marzo, los analistas financieros estaban cuestionando si el cambio Peso-Dólar llegaría al 21×1. Esto fue antes de darse cuenta de que los disruptores Covid-19 serían mucho más altos que la versión del gobierno. Tres semanas después, el peso había sobrepasado los 24×1. El sector Salud de México no estaba preparado para enfrentar una pandemia de esta magnitud, y el estado económicamente imposibilitado para sustentar un programa de rescate.

No todos los disruptores han venido de Covid-19. Antes de su presencia, México ya estaba experimentando una economía en declive (0 de crecimiento durante 2019) y una contracción de 2.4% durante el 1T-2020, la peor en 11 años. La calificación favorable al presidente de México, Andrés Manuel López Obrador (AMLO), ha estado en declive, alcanzando el 46.5% en abril. El gobierno populista de AMLO mantiene las relaciones con el sector empresarial a una fría distancia.

Fuente (Gráfica): Ámbito.com

El riesgo de país, bajo el efecto coronavirus, seguirá siendo altamente volátil. Desde el 10 de febrero de 2020, cuando el índice estaba en 185 pb, hasta 443 pb el 19 de marzo, tuvo una fluctuación de +258 pb.

Este es un fragmento del artículo Navegando las Aguas Turbulentas de México bajo Covid-19 de la edición 120.

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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