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Nearshoring, e-commerce y T-MEC, las cartas de México

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La tendencia global del nearshoring, la oferta de mano de obra, la ubicación estratégica y los acuerdos comerciales como el T-MEC (Tratado Comercial con Estados Unidos y Canadá) colocan a México como un importante polo de desarrollo industrial global.

Pablo López Gallardo, Director de Análisis.

Cierra un año atípico que generó a nivel mundial un cambio que afectó la manera como nos desenvolvemos en lo económico y lo social, donde los gobiernos tomaron las medidas necesarias para preservar vidas, pero en detrimento de la productividad que trajo una desaceleración en el consumo
y la inversión.

El cambio tecnológico que venía avanzando se instaló de manera acelerada en casi todas las actividades económicas privilegiando el contacto entre personas a niveles mínimos y con ello controlar la propagación del Covid-19. La actividad de consumo de bienes y servicios y cómo se optimiza el proceso, desde la compra hasta la entrega, movilizaron al mercado inmobiliario industrial, donde se observó un incremento de las ventas por medio del comercio electrónico, lo que generó que empresas de estos giros, algunos retailers y de bienes de consumo semiduraderos, iniciaran un proceso de expansión de sus centros logísticos para satisfacer la demanda que se ha incrementado.

Imagen 1: Volúmenes de demanda industrial por
mercado (m²), al finalizar el cuarto trimestre del 2020.

Al inicio de la pandemia, la manufactura se vio afectada por el colapso de las líneas de producción globales ante la suspensión de actividades operativas de las empresas manufactureras, lo que llevó a replantear el modelo vigente de los últimos 20 años, conocido como offshoring, surgiendo la necesidad de contar con la proveeduría más cercana al centro de ensamblado final, es decir, instaurar el nearshoring. Esta situación creó una ventana de oportunidad para México al ser, dada su ubicación, mano de obra y el reciente Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), la opción más viable para el arribo de empresas establecidas en países asiáticos que abastecen a dos grandes mercados norteamericanos: Estados Unidos y Canadá. Principalmente las ciudades del norte tomaron ventaja al demostrar su capacidad para recibir empresas de gran envergadura y lo sólido que es el mercado aún en tiempos adversos.

La demanda industrial tanto en Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Tijuana superó con creces a lo reportado el mismo periodo del año anterior. La demanda bruta en la zona metropolitana de la Ciudad de México fue de 260 mil m² al último trimestre de 2020. Los principales sectores que contribuyeron a esta cifra fueron el comercio electrónico y empresas logísticas, servicios indispensables para que las cadenas de suministros se fortalezcan y detecten nuevas estrategias para mejorar su operatividad. Monterrey cerró el cuatro trimestre de 2020 con una demanda bruta de 195 mil m², lo que se traduce en una tendencia al alza del 58% con respecto al mismo periodo del año pasado, impulsada por empresas del sector logístico, retail, automotriz y, principalmente, el manufacturero. Guadalajara concluyó con una demanda bruta de 90 mil m² para el mismo periodo de análisis, reportando así uno de los mejores niveles en los últimos años. Empresas del giro logístico, tabacalero, almacenaje y médico fueron las impulsoras de este indicador, observando un mercado con escasa desocupación e incorporación de espacios hechos a la medida que ingresaron a inventario ocupado. Tijuana recuperó gradualmente la demanda durante los últimos tres trimestres, con un crecimiento anual de 43%. Al cierre del 4T 2020 se reportó la llegada de empresas del sector logístico, la industria médica, alimenticia, metalmecánica, y una reactivación importante del sector manufacturero. Otro mercado que continúa reportando buenos números de demanda es Ciudad Juárez, Chihuahua, que al cierre del trimestre culminó con un total de 43 mil m², siendo empresas de giros, logístico, automotriz y manufacturero las concentraron la demanda de esta ciudad.

Imagen 2: Volúmenes de vacancia industrial por
mercado (m²), al finalizar el cuarto trimestre del 2020

En contraparte, los mercados de la región del bajío muestran una disminución de la demanda, por la caída en la demanda de bienes duraderos y semiduraderos, empresas de giros que comúnmente ocupan espacio en esta región. Mercados como el de Querétaro y Guanajuato, los tradicionalmente más dinámicos de la región, siguen contabilizando volúmenes de demanda muy inferiores a los registrados en periodos pre-pandemia, y muy lejos de los reportados hace cuatro o cinco años. Si analizamos los montos de demanda de estos mercados, durante el cuarto trimestre de 2020, Querétaro apenas registró 5 mil m², Guanajuato 67 mil m², San Luis Potosí casi 25 mil m², mientras que Aguascalientes no reportó demanda de espacio clase A durante este periodo.

La vacancia sigue manteniendo niveles sanos en todos los mercados, siendo la tasa de vacancia más elevada la del estado de Guanajuato que cierra el cuarto trimestre de 2020 con una tasa del 8.6%, sin embargo, a nivel nacional la tasa es de 4.6%. Ciudades como Guadalajara, Tecate, Saltillo y Mexicali cierran la brecha reportando ajustes importantes a la baja, en contraparte, la zona metropolitana de la Ciudad de México, Puebla y Querétaro cuentan con tasas de vacancia que superan en 30% a lo reportado el mismo periodo del año pasado. Tijuana y Monterrey registran comportamientos cercanos al mismo período del año previo.

Imagen 3: Precio de renta Promedio industrial por mercado
(USD/m²/mes), al finalizar el cuarto trimestre del 2020.

Los precios de rentas industriales han estado impactados por dos cuestiones importantes, la primera es la presión que ha generado la escasa disponibilidad de espacios vacantes, como es el caso de Guadalajara y Tijuana en donde los precios tienen incrementos anuales de 5 y 10%, y otro factor es la apreciación del peso mexicano respecto al dólar. Los dos mercados más importantes del país, en cuanto a volumen de inventario, la zona metropolitana de la Ciudad de México y Monterrey, cerraron 2020 con precios muy similares al mismo periodo del año anterior. Son pocos los mercados que cuentan con disminución de precios de renta, entre los que destacan está Queretaro con una disminución anual del 3.5% y San Luis Potosí con el 2.9 por ciento.

El segmento inmobiliario industrial ha sido de los más resilientes ante los embates de la pandemia. El comportamiento que han tenido los indicadores de demanda, vacancia y precios, ha permitido al desarrollador iniciar proyectos que estaban en etapa de planeación y algunos nuevos. Aunque durante el trimestre la actividad de construcción se mantuvo en los mismos niveles del trimestre pasado, en la comparativa anual se reporta un incremento del 25% en los metros en construcción. Si evaluamos la actividad constructiva capitalina en la zona metropolitana de la Ciudad de México, durante el último trimestre del año reportó casi 150 mil m² que iniciaron construcción, indicativo que los desarrolladores siguen ampliando sus inventarios con las adecuaciones provenientes de la demanda, apostando principalmente, por la zona norte y aquellas cercanas al centro de la ciudad. Tepotzotlán y Tultitlán fueron los más activos y se prevén futuros desarrollos en esta región. En el mediano plazo se visualiza el desarrollo de nuevos proyectos en los corredores al norte de la zona metropolitana en donde aún existen terrenos y pueden albergar complejos industriales, detonando infraestructura e inversión.

Monterrey, la segunda ciudad industrial a nivel nacional, entregó al cierre del cuarto trimestre de 2020 cerca de 177 mil m² provenientes de 11 nuevos proyectos donde poco menos de la mitad se encuentra pre-arrendado. En tanto, 13 proyectos iniciaron construcción, 8 de ellos especulativos y 5 hechos a la medida, señalando una recuperación gradual, trimestre a trimestre, respecto a la caída de principios de 2020 con motivo de la pandemia. Empero, en Tijuana, la construcción reflejó tendencia a la baja, en tanto que Guadalajara la tendencia es opuesta registrando más del 120% de incremento respecto al año anterior, visualizando que esta tendencia se mantendrá en vista del ajuste a la baja en la disponibilidad.

En términos generales, el sector demostró a lo largo del 2020 su fortaleza institucional, la madurez de los inversionistas que han tenido la oportunidad, a través de esta crisis, de lograr fortalecer la posición de sus portafolios, tomando decisiones oportunas de desincorporación, e inicio de nuevas inversiones que se ajusten a sus objetivos empresariales, brindando así un perfil financiero más sólido a sus empresas en el largo plazo. Estos movimientos en la inversión crearon oportunidades para grupos locales de fortalecerse en sus plazas de origen e incursionar en otros territorios cercanos sobre la base de la información, por lo que se anticipa un 2021 con inversionistas que tendrán la capacidad de fortalecer al mercado, brindando una gama de tamaños, tipologías y condiciones que irán a la par de la demanda, y con ello garantizar precios estables y sanas vacancias.

Por: Solili

Este es un artículo de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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