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New York City, el mercado inmobiliario más grande en Estados Unidos, y el último que ha entrado en fase de reapertura

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A medida que los agentes inmobiliarios en Nueva York regresaron a trabajar como parte de la Fase 2 de reapertura en la ciudad, la actividad en el sector ha reflejado un incremento gradual en las semanas recientes. Hago notar que a partir de las restricciones impuestas el 20 de marzo por el Gobernador Andrew Cuomo, donde se suspendió la muestra de propiedades, el mercado de bienes  raíces en Nueva York estuvo operando en un 15% del volumen de transacciones en comparación al mismo periodo en años anteriores.  

Desde que inició el cierre de actividades a partir de marzo, hemos seguido con detalle la actividad semanal con la teoría de identificar las etapas de destrucción, normalización y recuperación. Esto con el propósito de proveer un panorama informativo a compradores y vendedores de cómo está reaccionando el mercado durante cada etapa, y así facilitar una toma de decisiones informada, inteligente y segura. 

Haciendo un análisis a detalle con datos proporcionados por Urbandigs, la fuente analítica de datos del sector inmobiliario residencial en New York City, el mercado está reabriendo con los siguientes datos: 

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Inventario actual (oferta): 5,482 unidades, una ligera alza en comparación con 5,372 unidades en la semana anterior.

Unidades Bajo Contrato (demanda): 1,716 unidades, una baja en comparación con 1,809 unidades en la semana pasada.

Número de nuevos listados semanalmente (Junio 15-Junio 19): 311, el dato más alto desde que comenzaron las restricciones de COVID-19.

Número de contratos firmados semanalmente (Junio 15- Junio 19): 77, siguiendo la tendencia a la alza, y señal de que la actividad está comenzando a surgir. 

Ahora que el sector inmobiliario de Manhattan está en transición hacia la Fase 2, donde ya se permite mostrar propiedades en persona, se anticipa que el inventario comience a incrementarse en las próximas semanas. Se espera que el total de las ventas pendientes (unidades bajo contrato) continúe en declive. A medida que nuevo inventario entre en el mercado en los próximos días se anticipa que la demanda empiece a incrementarse a partir de mediados de julio.

Sin embargo, en las próximas semanas comenzaremos a ver el cierre de contratos que fueron firmados durante el periodo de restricción de COVID-19, lo que hará que el descubrimiento de precios sea algo engañoso al momento de realizar estudios de comparables y avalúos de propiedades. Se anticipa que las transacciones reflejarán un descuento profundo debido a que dichas transacciones fueron acordadas sin que las propiedades fueran vistas o bien, por incertidumbre en el mercado.

Urbandigs también señaló que de acuerdo a información obtenida de ACRIS*, del total de los 660 acuerdos firmados después del 20 de marzo, solo 49 han cerrado. El descuento aproximado en dichas transacciones es de 14.7%, con base en precios establecidos pre-COVID-19. En dichos cierres, el precio de venta promedio es de $1.618 millones, y la media de los precios es de $960,000. Hay que tomar en cuenta que estos datos no es la figura completa de la actividad desde que se impusieron las restricciones por la pandemia, puede que mejore o empeore, pero seguiremos monitoreando como el resto de los acuerdos firmados después de que se impusieron las restricciones se cierran en las próximas semanas.

*ACRIS es el registro público de la propiedad en NYC, y usualmente reporta el precio de venta de cada transacción en un periodo de 4-8 semanas.  

Por Marisol Bañuelos, Licensed Real Estate Salesperson & Co-Founder of The New Amsterdam Team at Keller Williams NYC. 

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¿Cómo incursionar en el negocios inmobiliario?

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Ante la situación que se vive actualmente las personas están buscando cuidar su dinero a partir de oportunidades de inversión reales que generen ganancias. Es por eso que los expertos de la Lamudi han creado una guía breve para aquellos que deciden incursionar en el negocios inmobiliario.

1)    Contar con el presupuesto necesario

En primer lugar se recomienda investigar sobre los precios del mercado y sobre la capacidad de crédito (si es que se emplea una hipoteca). Es importante tener muy clara la cantidad de dinero que se piensa destinar a la inversión, para que así se busque una buena plataforma inmobiliaria.

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Se recomienda acercarse a un profesional inmobiliario que pueda ser guía en el proceso y realizar una inversión segura. Datos a tomar en cuenta: ubicación, estado de la construcción, factores que pueden influir en la plusvalía, situación fiscal de la propiedad,  documentación legal y notarial que conlleva, entre otras cosas. 

2)    Tipo de inversión inmobiliaria: renta o venta

 Un paso importante es definir cuál va a ser el uso de la inversión; si es con el fin de rentar o vender, o si se va a adquirir una propiedad en construcción, en pre-venta o para remodelar y volver a poner en el mercado. 

“En este aspecto recalcamos que hay que informarse sobre todas las opciones que hay en el mercado inmobiliario, así como sus riesgos y beneficios. Entre mejor informado se esté, la toma de decisión será mejor” explica Daniel Narváez, Marketing VP de Lamudi.

Una dato importante para tomar en cuenta antes de invertir es la plusvalía, por ejemplo en el caso de la CDMX, las plusvalías han sido en general positivas a pesar de la contingencia donde la plusvalía anual del tercer trimestre del 2020 con respecto al mismo periodo del año pasado fue del 8.9%, mientras que la plusvalía del mercado secundario, es decir, la venta de vivienda usada fue de 14.3%. 

En este año atípico las casas han bajado un 9,4% el precio promedio de venta y los departamentos han disminuido un 3,5% de 2019 a 2020 en las ciudades, pero en renta, las casas han aumentado un 12,4% y los departamentos han crecido un 9,6% sus precios promedio, por lo que comprar para rentar es una oportunidad. 

3)    Riesgos a tomar en cuenta

Una inversión inmobiliaria bien hecha traerá ganancias, sin embargo estas serán a mediano o largo plazo. La liquidez por lo regular no es inmediata. La inversión podría hacerse difícil si se realiza sin haber hecho alguna investigación o análisis previo sobre los factores que influyen en el valor de los inmuebles y de los que depende el poder liquidar. 

Al invertir en un inmueble para vender lo ideal es esperar de tres a cinco años para lograr obtener una utilidad de hasta el 30% en caso de haber realizado la elección del inmueble considerando su plusvalía y que no existan factores que puedan disminuir su valor. Durante ese tiempo existe la opción de rentar el inmueble para ir generando ingresos o si se utilizó un crédito hipotecario, con el dinero del alquiler se pueden ir pagando los intereses.

“Actualmente hay factores como el mantenimiento de las bajas tasas de interés y los plazos accesibles para financiamiento por parte de las instituciones bancarias y que las autoridades han anunciado planes económicos para revitalizar el sector de la construcción, dan certeza de que el mercado no se va a detener. Si bien durante las crisis sanitarias, como la que se vive actualmente, se ralentiza la toma de decisión de aquellos que están por comprar un inmueble, se debe hacer mucho énfasis en que no hay mejor momento para invertir que este”, agrega Narváez.

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