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Arquitectura

Normas y estándares de operación en la hotelería

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Uno de los sellos característicos de IDEA ASOCIADOS es el apego a las normas y estándares de calidad. Visión que han construido con los años adaptándose a las necesidades y nuevas preocupaciones del ramo de la construcción. “Nos hemos ido adaptando, antes, los edificios de Hoteles y Oficinas no tenían rociadores y ahora no hay ningún edificio que no cuente con ellos”, Daniel Camhi Montekio recuerda que los primeros Hoteles en el país eran muy rudimentarios, sin medidas de seguridad y dimensiones adecuadas.

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Debido a la experiencia y el reconocimiento del despacho en el ramo hotelero, el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) los invitó a colaborar en el diseño de las primeras normas de operación. Narra el arquitecto que, era muy frecuente encontrar que los ricos de algún pueblo quisieran construir hoteles con cuartos de 100 m², para lo cual pedían financiamiento público; por lo tanto, la institución necesitaba establecer lineamientos para definir el uso efectivo del recurso público acorde a cada tipo de hotel. “Colaboramos con FONATUR para hacer las normas de diseño; entonces la institución se amparaba cuando alguien solicitaba financiamiento o autorización y pedía que se ajustaran a las normas que eran muy estrictas”.

En ese momento, basados en los lineamientos internacionales, se establecieron las definiciones para un hotel de carretera y de tres, cuatro o cinco estrellas, y gran turismo. Además, se insistió en incorporar medidas de seguridad.

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JW Marriott, Santa Fe

Dentro de sus anécdotas, Camhi recuerda que cuando el Hotel Nikko comenzó a operar en la Ciudad de México, la ocupación del Hotel Camino Real bajó, aún cuando era el líder del segmento. Esto debido a que la nueva edificación cumplía con las normas de seguridad, tenían rociadores contra incendio, puertas de acero forradas con madera; se había edificado con estándares internacionales, por lo tanto, los ejecutivos de empresas globales preferían quedarse en el nuevo hotel.

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Más tarde, el Hotel Camino Real solicitó al despacho rediseñar uno de sus hoteles para permanecer a la vanguardia. “El Hotel Camino Real era una belleza, una obra de arte, que no debía rediseñarse, solo adaptarse a las normas. Entonces lo que hicimos fue instalarle sprinklers, dejando el mismo diseño. Cambiamos las puertas, las hicimos de acero y le pusimos la misma duela que había diseñado el arquitecto Legorreta en 1968. Se puso con los estándares que tenía el Nikko; y así empezamos a cambiar las normas de diseño”.

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Caesar Park Cancún, Actualmente Iberostar

Para Camhi cumplir con los estándares de calidad resulta fundamental, ya que garantiza la seguridad de las personas; con lo que se puede entre ver su profundo compromiso con su labor. “La industria hotelera es muy seria, entonces así hay que tomarla. La gente nada más ve la fachada pero lo que hay detrás es impresionante, si usted se mete a las entrañas de un Hotel Nikko o de un Hotel Marriott tenemos cientos de metros de túneles para dar servicios, y eso no lo ve la gente”. El arquitecto de esta industria, una vez que proyecta un concepto tiene que analizar: “¿Cuántos m² construidos hay bajo el nivel terreno? ¿Cuántos m² hay arriba del nivel? ¿Qué es lo que está mal? ¿Por qué? la circulación está costando tanto? ¿Cómo podemos ajustar? ¿Está bien la lavandería, las cocinas, los bares, las áreas públicas? Lo que el cliente ve es nada más la experiencia estética, pero lo primero es resolver que funcione, hay muchos hoteles muy bellos que han fracasado porque no cumplen con las normas” concluye.

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Palacio de Hierro

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo Daniel Camhi Montekio: UNA HISTORIA DE ÉXITO EN LA ARQUITECTURA de la edición 115 http://inmobiliare.com/inmobiliare-115/

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Arquitectura

Dinámica general: ciclo de mercado y visión de la demanda

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Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.

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Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

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Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

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Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

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A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

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Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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