Fast fashion y alimentos y bebidas, con mayor rotación de inquilinos; salud, bienestar y tiendas de remate, segmentos que permanecen en plaza.
En México, el sector minorista o retail frecuentemente se divide en tres grandes segmentos (según catálogos oficiales de la Profeco): autoservicios, tiendas departamentales y tiendas especializadas.
Dentro de estas últimas, un local de entre 21 y 60 metros cuadrados ya renta más caro, a diferencia de una tienda departamental 10 veces más grande.
Este fenómeno se presenta en la CDMX con un porcentaje de 82%; en Guadalajara, 57%, de acuerdo con datos de una plataforma especializada en el mercado inmobiliario comercial.
Dentro del segmento, la renta promedio nacional del retail se mantuvo estable al cierre del segundo trimestre de 2026 (2T26) y continúa como el segmento inmobiliario con las rentas más altas, alcanzando niveles de 28.9 dólares por metro cuadrado, que no se paga por dónde está ni por cuánto mide.
Diferencias entre CDMX y Guadalajara
En la CDMX, el local que mide entre 21 y 60 m² se renta en 42.9 dólares por metro cuadrado al mes, mientras que en la tienda ancla o departamental (de más de 400 m²), esta renta es de 23.5 dólares, lo que representa una diferencia de 45.2%.
En Guadalajara, el parámetro es de 31.3 dólares contra los 19.9 dólares, ahondando diferencias, con 36.4% más de rentabilidad.
En contexto
La tienda ancla fue durante décadas la que fijaba las condiciones de renta dentro de una plaza comercial, ya que atraía más tráfico y se negociaban mejores tarifas.
Pero actualmente esa tendencia de precios presenta un cambio: hoy renta menos por metro cuadrado, a diferencia del local pequeño, aunque sigue siendo, en términos de superficie, el inquilino más grande de la plaza.
“El patrón no es lineal. En la CDMX, la excepción es el local grande que renta 33.12 dólares, por encima del estándar, que renta 30.03 dólares”, detalla el análisis.
“El hallazgo se sostiene en los extremos: en ambas ciudades, el local más pequeño supera en renta al de mayores dimensiones”.
Punto de venta y nodo de fulfillment
“El local chico ya no compite por espacio; compite por resolver la última milla. Un formato pequeño puede operar simultáneamente como punto de venta y como nodo de fulfillment: atiende al cliente que entra a la tienda y surte, desde el mismo espacio, el pedido que sale hacia el domicilio. La tienda ancla, más grande y más rígida en su distribución interna, no ofrece esa doble función con la misma eficiencia”, destacó Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
El Valle de México concentra 56% de la actividad nacional del sector retail. Los corredores prime son la excepción que confirma la regla: ahí, la renta seguirá siendo alta no por la función del local, sino por pura escasez de espacio.
Polanco es un ejemplo, con rentas por encima de 37 dólares por metro cuadrado, muy arriba del promedio nacional de 28.93 dólares, donde el metro cuadrado todavía se paga por su ubicación.
Marcas quieren visibilidad
Los altos precios de los locales son absorbidos por marcas que requieren máxima visibilidad y un alto flujo de clientes de alto poder adquisitivo para sus formatos de experiencia y showroom.
Ahí conviven dos lógicas de negocio bajo el mismo techo: “la tienda flagship que vende experiencia y visibilidad” al lado de “el local que atiende al mismo tiempo al comprador que entra a la tienda y al pedido digital que sale hacia el domicilio”.
El fenómeno se repite cuando se compara no el tamaño del local, sino el tipo de centro comercial.
Los lifestyle centers, es decir, esas plazas abiertas, de acceso directo desde la calle, mantienen una prima de precio de entre 15% y 25% sobre los malls cerrados tradicionales.
Es decir, el mercado paga más por el formato que reduce la fricción entre el consumidor y el producto, además de una preferencia del consumidor por entornos abiertos.
En cuanto a la rotación de inquilinos, hay un patrón por giro. Fast fashion y alimentos y bebidas cambian de ocupante con más frecuencia que el resto de segmentos que ajustan su formato físico con cada ciclo de demanda.
En el extremo opuesto están los servicios de salud y bienestar —clínicas, estudios de pilates y gimnasios—, junto con las tiendas de remate, que suelen ser los giros con mayor tasa de permanencia en centros comerciales, por la lealtad que generan en su comunidad.
Reacomodos e inversión
Una dinámica de la resiliencia de ciertos formatos es la integración de vivienda y oficinas dentro o alrededor de la plaza comercial.
Según la lectura, esa mezcla de usos funciona como cobertura contra la rotación, porque genera flujo de personas más allá del horario tradicional: un edificio de departamentos o de oficinas encima o junto a la plaza no cierra cuando cierra la tienda.
Esta tendencia definirá la inversión del sector junto con la reducción de metrajes asociada a una hiperlocalidad: entre menos dependa una plaza del tráfico vehicular y más conecte con quienes viven o trabajan alrededor, menor es la posibilidad de que un inquilino se vaya.
Ahora bien, si el local chico gana valor por su función logística en el retail masivo, en el segmento de lujo ocurre algo distinto: también hay una consolidación del smart luxury, es decir, marcas de alta gama que operan en formatos de metraje reducido y que sostienen que el valor por metro cuadrado depende ahora de qué tan especializada y eficiente es la experiencia de consumo en ese espacio compacto.
Precio no depende del tamaño
Es el mismo patrón que en el retail masivo, visto desde el extremo opuesto del mercado.
El precio ya no depende del tamaño del local, sino de la función que cumple dentro de la estrategia de la marca.
Si el metro cuadrado ya se paga por función y no por ubicación, el siguiente paso es previsible: los espacios menos rentables bajo esa nueva lógica, como los destinados a algunas tiendas ancla y departamentales tradicionales, empezarán a reconvertirse hacia otros usos o bien a resignarse a rentas cada vez más baratas.
La firma pronostica que la segunda mitad de 2026 profundizará esta lógica y tres señales lo confirman:
- Los locales seguirán operando cada vez más como nodos logísticos para el e-commerce y no solo como vitrinas.
- Los desarrollos nuevos seguirán a la vivienda que trae el nearshoring, en lugar de esperar a que llegue después del centro comercial.
- El crecimiento en volumen del sector se seguirá concentrando en formatos de proximidad y usos mixtos, no en los formatos tradicionales de gran superficie.
“El sector no necesita subir de precio para seguir siendo el más caro. El techo ya está puesto. Lo que se disputa ahora no es el tamaño del local; es quién capta esa renta y qué tanto lo aprovecha para resolver diferentes funciones y necesidades logísticas”, finalizó Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.
El dato relevante
¿Qué es una flagship? Es el producto, servicio o tienda principal más avanzado de una marca, como los teléfonos móviles de gama alta o las tiendas insignia más grandes y lujosas.
La palabra viene de los barcos y significa la nave más importante de un grupo. En la CDMX, hay un nicho de ellas en Presidente Masaryk, en Polanco, que luce las marcas luxury más relevantes a nivel mundial.
Mario Vázquez
Analista Senior en Real Estate Capital & Innovation de Inmobiliare. Periodista especializado en bienes raíces con 10 años de trayectoria y tres nominaciones a mejor reportero inmobiliario en CDMX. Host de Inmuebles24 TV Ver perfil completo →
