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Arquitectura

Nuevo desarrollo en Pedregal se ‘inspira’ en arquitectura clásica de la zona

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Los arquitectos Luis Barragán y Max Cetto fueron piedra angular en el desarrollo de Jardines del Pedregal, al sur de la CDMX. Los diseños arquitectónicos de sus casas sirvieron como inspiración para varios colonos que fueron poblando esta zona. Hoy, una nueva apuesta del sector vivienda quiere retomar la historia de las primeras residencias que poblaron el área para un nuevo mercado. 

Con catorce niveles de construcción, PEDRE pretende hacer una ruptura con los complejos de vivienda vertical ofertados en la Ciudad de México y brindar a sus residentes una experiencia, que como lo describen, “tenga un valor social encontrando intersticios de colaboración y diálogo con el entorno”.

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Foto: PEDRE

Durante el evento de presentación del desarrollo a inversionistas y medios de comunicación, se llevó a cabo un recorrido por las casas Max Cetto y Prieto López, que fueron pioneras en Jardines del Pedregal y son referente histórico de la zona. Si bien, PEDRE no se identifica como ‘copia’ de estas propiedades, sus características arquitectónicas sirvieron como referencia para el nuevo complejo.

La casa-estudio de Max Cetto 

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Ubicada en la calle de Agua, la residencia en la que el arquitecto alemán, Max Cetto, ideó la mayor parte de su obra en el país es catalogada como una de las primeras casas construidas en esta zona

Contrario a la mayoría de desarrollos que se construyeron en la primera etapa de Jardines del Pedregal, la casa de Max Cetto fue diseñada en función de la topografía, accidentada por la presencia de piedra volcánica de la erupción del volcán Xitle. 

Se trata de un espacio arquitectónico en un terreno de 1600 m2 cuyo principal foco de atención son los jardines trasero y delantero, que fueron diseñados por la esposa de Cetto. La construcción consta de dos niveles, siendo el superior el estudio del arquitecto.

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Foto: Inmobiliare

La casa Prieto López 

Se encuentra en Avenida de las Fuentes y fue uno de los diseños de vivienda a cargo del arquitecto Luis Barragán. Al contrario de la casa Cetto, esta residencia se caracteriza por sus amplios espacios y por lo ‘enigmático’ de su construcción, que revela poco a poco cada una de las áreas de la casa. 

Barragán privilegió las áreas de jardín de la residencia, que se adornan con las rocas volcánicas del Pedregal. La construcción delata el estilo arquitectónico del arquitecto, quien imprimió su gusto por los espacios iluminados, techos altos y ventanales amplios.

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Foto: Inmobiliare

PEDRE, un desarrollo empático con el contexto

De acuerdo con el sitio web de PEDRE, se buscó que el edificio trabajara en conjunto con el patrimonio cultural construido y con la reserva natural aledaña. Se describe como una obra “atemporal, pragmática, sólida, confortable, funcional y resiliente que genera empatía con el contexto”. Sus responsables arquitectónicos hacen énfasis en su ubicación privilegiada y su rango de opciones de precios.

Ubicación: Jardines del Pedregal, CDMX

Estatus: en construcción

Niveles: 14

Departamentos: 112

Espacio de área libre: 1,832 m2

Amenidades: Lounge, comedor, alberca, gimnasio y sky garden

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Foto: PEDRE

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Arquitectura

Dinámica general: ciclo de mercado y visión de la demanda

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Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.

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Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

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Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

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Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

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A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

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Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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