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Nuevos resultados de Fibras

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Constitución de Amefi y proyectos en operación dan inicio al 2016
A través de Ofertas Públicas, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces –desde Fibra Uno, primer fideicomiso en llegar en 2011- han obtenido recursos por casi 139 mil millones de pesos, Fibra HD fue la última que se listó en 2015 con una colocación de 1,500 millones de pesos y hasta el momento, 10 Fibras se han listado en la Bolsa Mexicana de Valores.1
El año 2013 es recordado por ser el que registró más actividad en este vehículo de inversión en bienes raíces, con oferta nacional y extranjera hubo seis emisiones con un monto total de 52,356 millones de pesos.
Al cierre de 2015 se constituyó formalmente la Asociación Mexicana de Fibras – AMEFI- cuyo objetivo es agruparse y tener un interlocutor gremial para ser más eficientes de cara a las autoridades en cuanto a peticiones, regulaciones o consultas; por lo que las 10 Fibras forman parte de esta Asociación.2
En entrevista para revista Inmobiliare, Gonzalo Robina, Presidente de AMEFI, explica que de manera inicial la Asociación estará conformada por dos comités; uno enfocado a Comunicación y Mercadotecnia, y el segundo a temas de Regulación. Cada uno esComité de Normatividad y Mercado de Valores José Antonio Gómez Aguado – Fibra Inn Gabriel Ramírez – Fibra Shop Juan Monroy – Fibra Macquarie Comité de Comunicación y Mercadotecnia Jorge Girault–Fibra Prologis Eduardo López– Fibra Hotel Jorge Ávalos – Fibra Monterrey tará conformado por tres miembros, además del presidente y tesorero de la propia asociación, así que prácticamente todos los miembros estarán participando de forma activa.
En la agenda de 2016, la AMEFI tiene algunos puntos a desarrollar, y al respecto, Gonzalo Robina aclara que “uno en particular, el cual estamos explorando con la Bolsa Mexicana de Valores, es el referente al tema de índices (Índice de Fibras en particular) y la posibilidad de que las Fibras lleguen a formar parte de IPC. Tanto con las autoridades de la Comisión Bancaria y de Valores como con el SAT estamos viendo la opción de tener un fondo de recompra, como lo hace cualquier sociedad anónima bursátil. Estos son los puntos con los que comenzaremos básicamente”.
El presidente de AMEFI afirma adicionalmente que “tenemos enfrente un entorno macroeconómico global bastante complejo, pero considero que las bases internas están muy sólidas, y si bien el crecimiento no es el ideal, estamos creciendo. Obviamente, en este mundo globalizado nos vemos afectados por cualquier circunstancia que pase en otras latitudes, pero pese a presentársenos meses bastante complicados, creo que estamos preparados para enfrentarlos; en particular, las Fibras suelen ser, en condiciones de este tipo, un instrumento al que el inversionista suele acudir al estar respaldado por activos sólidos; eso nos ayuda”.
FIBRA DANHOS INICIA CON ACTIVIDAD EN 2016
3En la primera quincena de enero de 2016 se formalizó el establecimiento de una línea de crédito sin garantías, revolvente y comprometida por un monto de 1,500 millones de pesos con vigencia de hasta cuatro años; con esto, se complementarán los recursos etiquetados para los desarrollos de Puebla y Las Antenas. Al respecto, previamente en entrevista para Inmobiliare, Jorge Gamboa de Buen, Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos, mencionó que los dos terrenos que compró el Fibra se financiarían con recursos disponibles y la citada línea de crédito; debido a que no tienen deuda, no sonaba lógico que diluyera a los inversionistas actuales.
En cuanto al proyecto de “Puebla”, destaca que es el primer proyecto que hace Fibra Danhos fuera de la zona metropolitana; y escogieron Puebla, porque es una de las 5 o 6 ciudades que representan dinámica económica. Sin embargo, no optaron por Angelópolis, porque consideran que hay mucha oferta, y además les ha funcionado dirigirse a los mercados de clase media y media baja.6
“Estamos del lado del estadio de fútbol, por la zona industrial antigua –compramos unas fábricas textiles. También está cerca la nueva zona, porque está Volkswagen en un extremo y estará Audi en el otro; la totalidad del área es de 120 mil metros cuadrados conformados por seis terrenos –cuatro comprados a una sola familia y dos más, ensamblados. Vamos con marcas como Liverpool, Sears y cines, además se tendrá un hotel y centro comercial”, detalla Gamboa de Buen.
Agrega que debido a que el terreno es muy grande, tienen planeado en un futuro edificar un hospital, vivienda u oficinas, pero por el momento en la zona no hay mercado de oficinas creado. Será a inicios de 2017 cuando quede concluido el proyecto.
5En cuanto a “Las Antenas” destaca que al ser dos terrenos, el proceso de fusión se alargó un poco y ahora cuentan con 109 mil metros cuadrados y como tiendas estará presente Liverpool, Sears y el gran atractivo será el parque de diversiones que tendrá montaña rusa y rueda de la fortuna.
En un comunicado, Fibra Danhos dio a conocer que ha iniciado la construcción del centro comercial y de entretenimiento Parque Las Antenas, cuya primera etapa tendrá 86,500 metros cuadrados de área rentable bruta y contará con tiendas anclas, cines, restaurantes, boutiques, un supermercado y servicios como bancos y centros de atención telefónicos, así como un parque de diversiones. Tiene contemplada una inversión para esta etapa de 3 mil millones de pesos.4
“En la ciudad de México hay mucha oferta comercial. Hay varias categorías de centros comerciales y una mezcla muy grande con características diversas: verticales, compactos, al aire libre o cubiertos, como los de la zona oriente –En Iztapalapa, por ejemplo, viven más de dos millones de personas, y no contaban con tiendas como Sanborns o Liverpool, hasta que hicimos Parque Tezontle. Le apostamos a estas zonas, y conscientes de que son lugares a donde se debe llevar empleo, trabajamos de mano con el gobierno; cada uno de nuestros centros comerciales crea más de 3 mil empleos nuevos –muchos para jóvenes. Siempre hemos tenido el compromiso no sólo de invertir en las zonas más ricas sino también en las de menor ingreso, y al final resulta que el ingreso en la zona no era tan bajo, sólo hay más economía informal”, detalla el arquitecto Jorge Gamboa de Buen.
Fue también en enero cuando se dio a conocer el inicio de la operación de las torres de oficinas B&C, del complejo de usos mixtos Toreo Parque Central. Cerca del 14.5% del área rentable bruta disponible es ocupada por Bancomer, IOS Offices, GfK México y Merck. Será en los próximos meses cuando inquilinos como OHL, Old Navy y Nielsen lleguen al inmueble, ya que por el momento siguen haciéndose adecuaciones; una vez concretadas habrá 6.5% más de área rentable ocupada.
FIBRA SHOP EFICIENTA PROPIEDADES DE PORTAFOLIO INICIAL
“Parte del modelo de negocios de Fibra Shop radica en que no somos un set manager; es decir, no sólo compramos propiedades, vemos también cuánto podemos eficientar esas propiedades, el valor de su operación y qué otro valor podemos agregarles. Por ejemplo, hay nuevos negocios como ampliar GLA, meter nuevas marcas, y cuando se consolida, cobrar el estacionamiento; esos ingresos adicionales empiezan a subir la rentabilidad del portafolio”, resalta Gabriel Ramírez, Director de Finanzas de Fibra Shop.
En el portafolio inicial se anunció que algunas propiedades serían remodeladas. Ejemplificó que Plaza Cibeles –ubicada en Irapuato- medía 56 mil metros cuadrados con una ocupación al 100%, pero hicieron una ampliación de 15 mil metros más de área rentable. “Acabamos de meter una tienda Sears que mide otros 15 mil metros y 20 mil aproximadamente en estacionamientos”, agrega Gabriel Ramírez. Además, menciona que Plaza Cibeles atiende toda la zona de alrededor, y con la llegada de las automotrices japonesas hay buen resultado; incluso, la señalética está en español y japonés, dado el nuevo mercado de familias. Por el momento, están en proceso de entrega y comercialización de locales.
“En el caso de Los Cabos, estamos en el proceso de comercializar el segundo piso, que estaba cerrado; ahora lo abrimos y tiene más luz. En Cancún, metimos una tienda de Forever 21, la cual no existía, y fueron cerca de 2,500 metros cuadrados distribuidos en dos pisos con exposición a la calle. También a finales de 2015 se inauguró Fábricas de Francia en Texcoco, un centro comercial que compramos hace un año con ocupación completa por Coppel, Walmart y cines; habiendo sido un centro comercial de servicios, ahora atrae mercado fashion, así como otro tipo de población. El aeropuerto nuevo va a estar por ahí, por lo que la zona seguirá creciendo, permitiéndonos mejorar las rentas; antes no había Starbucks, por ejemplo, y ahora sí”, resalta el Director de Finanzas de Fibra Shop.geg

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