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Industria

Oportunidades de crecimiento en el sector industrial

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El sector industrial en México es el que ha demostrado mayor fortaleza ante la crisis sanitaria y ha sido el que se ha reactivado más rápido y con mayor dinamismo. “Es el motor de la economía en cuanto a inversión extranjera (después de las remesas y el turismo en general) y es el que genera mayores fuentes de ingresos a largo plazo. En relación a los bienes raíces ha demostrado ser el más estable y es el que al final del día nos permite tener un ingreso de divisas fijas de manera importante”, comenta Sergio Reséndez, Director de Colliers International Monterrey. De acuerdo con él, la industria tiene la ventaja de sobreponerse de la crisis económica porque los business plan van de 10 a 15 años y la rentabilidad de los proyectos se generan a largo plazo de 5 a 7 años.

Además, se está observando demanda de espacios industriales grandes por parte de empresas que están buscando entrar en el mercado de Norteamérica, complementa Baltazar Cantú, Director Industrial de Colliers International Monterrey.

La zona fronteriza con Estados Unidos es uno de los polos de mayor atracción, con ciudades como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez. Mientras que las empresas que están demandando más espacios son las de manufactura para bienes de consumo, por ejemplo en Reynosa, Matamoros y Monterrey, se empezó a observar una demanda de proveedores de un fabricante de automóviles.

Baltazar Cantú, Director Industrial de
Colliers International Monterrey.

Empresas de e-commerce están buscando centros de distribución; asimismo, compañías de logística requieren de espacios para poder proveer el impulso de las empresas que realizan ventas en línea. Además, se observa que empresas asiáticas, occidentales, europeas y americanas (que tenían presencia en Asia), comenzaron a buscar espacios para producir en México.

Sergio Reséndez explica que el tema del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) será importante con relación a la integración regional, así como el cumplimiento de las reglas de importación y exportación.

Sergio Reséndez, Director de Colliers
International Monterrey.

Asimismo, el aumento de los impuestos al real estate en California detonará una serie de nuevas inversiones en Tijuana y Mexicali, y los cambios de plataforma en la industria automotriz a nivel nacional, tanto en el Bajío, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas traerán beneficios en el mercado. Por otra parte, la demanda de sustentabilidad se ha visto con mayor presencia en el sector industrial, “los clientes empiezan a solicitar que sean edificios certificados verdes o LEED, preguntan y piden temas de generación de energía eléctrica por paneles solares, reutilización de agua, etc.”, explica Baltazar Cantú.

La aceleración de Last Mile

Con la llegada de la pandemia el concepto de última milla o last mile ha tomado mucha relevancia para lograr entregas más rápidas. De acuerdo con Rafael McCadden, Director Industrial de Colliers International Ciudad de México, la última milla, dark kitchen y dark stores, son espacios bastante asequibles que se han convertido en fundamentales para lograr entregas incluso en el mismo día. “Empresas de e-commerce no pueden tener todos los productos cerca, entonces lo que hacen por medio de biotecnología es conocer cuáles son los productos que más se están pidiendo, y por lo tanto son los que tienen en las bodegas que están dentro de las ciudades y con medios de transporte más rápidos”.

Este nuevo tipo de bien raíz crecerá en los siguientes 7 años, el last mile estará presente en las grandes periferias de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, así como en algunas ciudades medianas.

Ante esta situación, Colliers International ha conformado un grupo especializado en última milla coordinado por Rafael McCadden, dirigido a tres grupos de servicios: industrial, retail y soluciones corporativas. Además, cuenta con un portafolio de inmuebles dedicados al last mile, integrado por espacios que anteriormente eran tiendas y que por la crisis económica cerraron.

También, la compañía ha incorporado herramientas tecnológicas para optimizar la industria, “estamos incluyendo sistemas de información geográfica y de mapeo que nos permite medir distancias, trayectos y tiempos alrededor del sitio. Asimismo, estamos incorporando la plataforma de big data, que nos ayuda a ofrecer toda la información a nuestros clientes para facilitar su toma de decisión”, declara Ausencio Lomelín.

Rafael McCadden, Director Industrial de
Colliers International Ciudad de México.

La participación del Nearshoring en México

El nearshoring inició en 1980, se consolidó en los noventa y principios de los 2000, pero fue hasta el 2013 que este tema cobró mayor importancia cuando empezó a crecer el porcentaje de manufactura de China hacia Estados Unidos. Debido a la llegada del Covid-19 en este año la tendencia se aceleró, informa Jaen Peña, Director de Colliers International en Ciudad Juárez. “El nearshoring está cobrando mucha importancia en la frontera; hoy en día se ha acelerado y es una tendencia para los próximos años que vamos a ver en la industria de manufactura y de servicio”.

Por su parte, Olivier Demars, Broker Industrial de Colliers International en el Bajío, comenta que el nearshoring en México ha tomado mayor fuerza debido a que se está convirtiendo en el país preferido de Estados Unidos para trasladar su producción por la entrada en vigor del T-MEC, su logística y costos competitivos de mano de obra.

Jaen Peña, Director de
Colliers International en Ciudad Juárez.

Para aprovechar las ventajas competitivas, Colliers International del Bajío ha realizado alianzas estratégicas con ex integrantes de gobierno, que ahora se encuentran en el sector privado. “Aprovechamos los 20 años de conocimiento que tienen en el desarrollo de la cadena de suministro y del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, para presentar propuestas concretas a empresas internacionales que han estado interesadas en nuestros servicios. Hasta el momento hemos tenido buena aceptación”.

Las empresas extranjeras tienen confianza en México para desarrollar, implementar y producir productos de alta tecnología, protegiendo el capital intelectual y sus patentes. El mercado de consumo está creciendo en el territorio mexicano, lo que conlleva a que sea un destino rentable para la inversión extranjera, porque además de exportar a Estados Unidos y Latinoamérica, atiende eficientemente el consumo interno.

Colliers International en el Bajío está apoyando a las empresas en redefinir sus cadenas de suministro, no solo en abastecimiento, también en la búsqueda de soluciones logísticas que optimicen sus operaciones de transporte, almacenamiento y distribución, con esto espera que se invierta más en México.

Olivier Demars, Broker Industrial de
Colliers International en el Bajío.

Actualmente el 35% de la manufactura de todo el mundo se hace en China, pero aunque tenga miles de millones de habitantes todo tiene un límite. Los expertos consideran que ya llegó a su máxima participación de manufactura y el costo de traslado se vuelve alto, así como el de mano de obra, entonces esta es una oportunidad para México en el nearshoring”, comenta Jaen Peña. Sin embargo, el apoyo del gobierno es primordial para que crezca, además que tiene que estar consciente que la inversión extranjera directa es importante para el país.

Andrés Lomelín, Director de Colliers International Bajío, comenta que el nearshoring será una clara tendencia que traerá retos en temas de sustitución de proveedores, importaciones, así como entender las nuevas reglas de origen del tratado para ponerlas en marcha y consolidar la cadena de suministro.

Oportunidades del sector automotriz en los últimos tiempos

En cuanto al sector automotriz, independientemente de la coyuntura actual, “…el componente de incertidumbre ha bajado mucho y eso ayudará sin duda a que se reactive y tenga mayor dinamismo”, afirma Andrés Lomelín y destaca que en el Bajío está muy consolidado esta industria “todo el corredor de Querétaro – San Luis, Querétaro – Guanajuato y hasta Aguascalientes están muy establecidos en términos de armadoras, proveedores de primer, segundo y tercer orden”.

Andrés Lomelín, Director de Colliers
International Bajío.

Las zonas con mayor demanda para este mercado son Monterrey, Saltillo, Tijuana y Ciudad Juárez, centros tradicionales de manufactura industrial en donde se observa que habrá más inversiones. Con relación a la llegada de empresas nuevas, Andrés Lomelín informa que compañías provenientes de Japón, Alemania, Suiza y de Austria, así como americanas tienen el interés de establecerse en México. “Estamos trabajando activamente con varias de ellas y estamos colaborando con algunas armadoras, las apoyamos y las asesoramos a la hora identificar nuevos proveedores y traerlos al país”.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo Colliers International México innova en el mercado de real estate al ofrecer la gama más amplia de servicios y cobertura nacional de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

Industria

Mercado inmobiliario industrial del Bajío muestra signos positivos al cierre del 3T2020

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Al cierre del tercer trimestre de 2020, el mercado inmobiliario industrial del Bajío mostró un incremento del 28% en la absorción neta, es decir, 268 mil m2 en con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras que la absorción bruta ascendió a 300 mil m2, lo que significa un incremento de 13 por ciento.

De acuerdo con el Reporte Industrial del Bajío y ZM de Guadalajara, publicado por CBRE, la reactivación del sector continúa avanzando en la región, principalmente en Guanajuato y Querétaro, impulsada por las nuevas inversiones y expansiones recientes.  

“Se espera que el T-MEC aporte un impulso adicional a la confianza en la región, que a nivel nacional es la que cuenta con más superficie para desarrollo industrial dentro y fuera de parque. Sin bien en esta parte del país predominan los espacios BTS, al cierre del trimestre se desarrolla un proyecto para un inquilino de e-commerce que satisfaga el incremento en la demanda de espacio logístico causada por la pandemia”.

El Bajío suma más de 400 mil m2 en proyectos en construcción, con Guanajuato a la cabeza ya que registra 48% de las obras, seguido de San Luis Potosí (27%) y Querétaro (20%). En cuanto al inventario, este tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019. Mientras que su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, a la baja durante los últimos 9 meses. 

Por su parte, la capital de Jalisco ha vivido un año récord en términos de construcción de espacios industriales, con 375 mil m2 reportados, es decir, un crecimiento del 86% con respecto al mismo periodo de 2019.

Pese a las dificultades económicas derivadas de la pandemia, Jalisco se mantiene como uno de los estados con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED), sólo por detrás de la CDMX y Nuevo León.

La reactivación de la construcción propició la incorporación de nuevos espacios al inventario, que al cierre del 3T de 2020 cerró en 3.4 millones de m2, un incremento del 8.8% con respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, con 172 mil m2, un incremento de casi 1 punto porcentual con respecto al año anterior. 

Asimismo, el reporte señaló que 95% de las operaciones al cierre del 3T-2020 corresponden al sector de logística, transportación, distribución y almacenamiento, siendo los submercados de El Salto y Periférico Sur los que muestran mayor crecimiento en oferta.

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