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Vivienda

Oportunidades de mercado para desarrollo de vivienda nueva en Zona Centro de la CDMX

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La zona Centro de la CDMX representa un importante sector de la ciudad que, a lo largo del tiempo, siempre ha presentado una concentración de espacios tanto de uso comercial como de servicios, oficinas de gobierno y privadas, espacios para la salud, diversas áreas de esparcimiento y espacios de entretenimiento, los cuales atraen a una gran parte de la población que habita en la Ciudad, además de personas que, por varias razones, viajan de otras ciudades o países como turistas o por temas laborales.

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Luis Martín Medina
Gerente de Consultoría en Softec.

En los últimos años, el sector inmobiliario ha presentado una reactivación en el desarrollo de nuevos proyectos en los diferentes giros, tanto de vivienda, comercio y oficinas, principalmente. Teniendo como objetivo, reactivar la actividad económica y redensificar algunas zonas del Centro de la Ciudad de México; tomando en cuenta que esas colonias tienen una buena infraestructura, equipamiento urbano, accesibilidad y transporte público.

La reactivación de dicha zona se inició en la década pasada, en áreas con mayor atractivo y valor, pero al tiempo, el desarrollo se expandió hacia zonas que en otros años eran menos atractivas. Lo cual permite ampliar la oferta inmobiliaria en diferentes segmentos y nichos de mercado, ampliando la oferta principalmente de vivienda nueva para las familias con diferente poder adquisitivo, que trabajan en las colonias ubicadas en el centro de la Ciudad.

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En este sentido, destacan las colonias que en los últimos años han reactivado la actividad inmobiliaria con el desarrollado de proyectos de vivienda nueva; por ello, presentamos el análisis de la tendencia del mercado, así como una muestra de la oferta vigente en colonias que presentan características similares en la distancia a los núcleos de actividad, accesibilidad sobre vialidades principales, entorno socioeconómico homogéneo en los segmentos bajo análisis. Las colonias que conforman la zona de influencia son: Doctores, Buenavista, Santa María la Ribera, Guerrero, Centro, Roma Norte, Juárez, San Rafael, Algarín, Obrera, Peralvillo, Asturias, Atenor Salas, Atlampa y Maza.

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Resumen de la evaluación
del mercado de vivienda nueva
vigente en la zona analizada

La tabla muestra la tendencia de mercado de vivienda nueva en los últimos 3 años; durante la cual, se observa que la oferta de vivienda y número de unidades creció el 75%; pero el volumen de ventas mensual presentó un decremento del 3%. El volumen de inventarios creció 2.4 veces, mientras que la absorción promedio por proyecto se redujo de 2 a 1 unidad mensual.

La gráfica de tendencia de mercado muestra que las ventas
mensuales para el segmento Medio desde el tercer trimestre
de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020
, oscilaron
entre 28 y 52 unidades mensuales, mostrando variaciones
importantes con una tendencia a la baja al final del periodo.

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Gráfica: Vocación y tamaño del
mercado (ventas por mes)

El segmento Residencial ha tenido más dinamismo en sus
ventas mensuales durante el mismo periodo, registrando su
menor venta mensual en el tercer trimestre de 2017,
con una
venta de 41 unidades; mientras que el registro de mayores
ventas mensuales se dio en el segundo trimestre del 2018,
con un total de 82 unidades vendidas por mes; sin embargo,
las ventas totales por mes registraron para el segundo
trimestre del 2020 un total de 49 unidades vendidas.

El segmento Residencial Plus muestra un dinamismo más
bajo en las ventas totales por mes durante el mismo periodo;
registrando una venta total de 31 unidades por mes en el
cuarto trimestre de 2017 y una venta total de 6 unidades por
mes en el primer trimestre del 2019
; cerrando el periodo
con una venta total de 14 unidades por mes para el segundo
trimestre del 2020.

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Evolución del número de proyectos
en venta

La evolución del número de proyectos en venta, muestra
que los proyectos en venta para los sectores Residencial y
Residencial Plus presentan una tendencia al alza; en cambio,
el segmento Medio, ha mostrado descenso durante el tercer
trimestre del 2017 y hasta el segundo trimestre del 2020.

El Segmento Residencial inició el periodo con un total de
22 proyectos vigentes en el tercer trimestre del 2017 y cerró
el periodo con un total de 56 proyectos vigentes para el
segundo trimestre del 2020,
reflejando una clara tendencia
al alza.

El segmento Residencial Plus registró un proyecto vigente
en el tercer trimestre del 2017 y ha ido incrementando de
manera constante hasta el segundo trimestre de 2020 con
un total de 7 proyectos vigentes.

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A continuación se presentará un resumen de la oferta
vigente de vivienda nueva en la zona
; la tabla nos desglosa
los proyectos por clasificación, se muestra la cantidad de
proyectos en la zona, las áreas, precios, precios/m2 tanto
mínimos, máximos y promedio, así como las variables de
desempeño de los proyectos.

Se observa que los desarrollos clasificación Residencial (R)
son la mayoría en la zona bajo estudio

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Sin embargo, estos datos contrastan con las ventas
mensuales promedio por proyecto, dado que los proyectos
del segmento Residencial están colocando 0.8 unidades
mensuales por proyecto; lo cual contrasta con el segmento
Residencial Plus, donde los proyectos desplazan en
promedio 1.8 unidades.
Es muy importante tomar en cuenta
el tamaño promedio de los proyectos y el éxito comercial
dado que una variable muy importante es el tiempo en el
que logran colocar los inventarios que se encuentran en
etapa de comercialización y venta. En este sentido, el éxito
comercial es de 2.2%, lo que nos indica que el tiempo de
desplazamiento del inventario es de 45 meses (3.8 años).

Como se puede observar en el mapa, existe una amplia
oferta en esta zona en los segmentos Medio ($800 mil a
$2 millones), Residencial ($2 millones a $4.4 millones) y
Residencial Plus (por arriba de los $4.5 millones).

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En resumen, el mercado del Centro de la Ciudad de
México, es un mercado muy competido que presenta
una oferta diferenciada en los diferentes segmentos
de mercado con una opción variada para los clientes
potenciales que buscan una vivienda del segmento Medio
y Residencial,
en el rango de precio de $1.2 a $4.4 millones
de pesos, que es cada vez más escasa en otras zonas de
mayor plusvalía en la Ciudad de México.

No obstante, es muy importante contar con información
de mercado confiable y oportuna del segmento de interés,
esto con la finalidad de identificar las oportunidades que
presentan las colonias con mayor potencial del mercado.
Así como para definir las características que deberá contar
el nuevo proyecto, en lo que se refiere a la definición de
producto y precio, área habitable, acabados, amenidades,
cajones de estacionamiento y otras características.

Todo esto permitirá lograr un proyecto diferenciado
y competitivo en esta zona que presenta una gran
oportunidad para el desarrollo y reciclaje de predios, ya
que cuentan con infraestructura, equipamiento, servicios
y transporte; además de la cercanía hacia los centros de
trabajo de los principales corredores de oficina.

Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son
responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la
posición de Inmobiliare.

Vivienda

Crece en Argentina la compra de viviendas en obra ¿Quiénes eligen esta modalidad y qué proponen las desarrolladoras?

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La alta inflación que domina la economía doméstica desde hace unos siete años y la falta de políticas ordenadas hicieron en los últimos tiempos que el acceso a la vivienda propia en la Argentina se torne una situación compleja. Sin embargo, quienes disponen de ahorros o pueden pagar una cuota mensual mientras se levanta el edificio, son quienes motorizan las compras en Buenos Aires y en las principales ciudades del país.  

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Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Este sistema en tierra celeste y blanca es conocido como compra desde el Pozo o “unidades en Pozo”. Al respecto, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Inmobiliare, que, “el perfil del comprador de unidades a construir en este sistema es alguien que quiere beneficiarse por la baja de costos de construcción en dólares. De repente, en la misma zona que demande, un propietario por un usado pide a razón de 2,500 a 2,600 dólares por m2, y al ingresar en un proyecto de pozo el interesado accede a una unidad a estrenar por 2,000 dólares. Ese inversor tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (medición que permite actualizar los valores de manera equilibrada y justificada). Aquellos compradores, que aún tengan los dólares en mano, están entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación”.

Entrar en pozo” es poder pagar por un departamento o vivienda mientras está en obras y es una posibilidad para quien tiene entre 25,000 o 30,000 dólares en mano, y así pueden acceder a la financiación que otorgan las empresas constructoras o desarrolladoras. 

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Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54

La financiación bancaria es difícil en este país porque hay que pagar intereses muy altos, la coyuntura no favorece y los vaivenes políticos-económicos de los últimos 20 años hicieron estragos. El intento de los planes en UVA que realizó el gobierno de Mauricio Macri, funcionaron bien entre 2016 y 2017, pero como estaban atados a los ajustes por inflación, quienes se endeudaron para comprar su vivienda ven peligrar su techo, ya que sus cuotas aumentaron un 350% en algunos casos. Familias que pagaban 10,000 pesos al inicio del crédito, hoy están en cuotas de 48,000, con sueldos que no aumentaron a la par de la inflación y a algunos propietarios le están rematando las viviendas por cesación de pagos y deudas.

Fuentes consultadas, expresaron que además de gente joven que recibe ayuda de los padres o de alguna herencia, “el perfil de los compradores son personas que tienen un ahorro y quieren invertir en propiedades de hasta 100,000 dólares y negocian una quita para pagarlo todo al contado. Por lo general son mayores de 50 años que piensan en adquirir una propiedad para dejarle a sus hijos o que compran para revender”, explicó Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54. 

Expectativas por blanqueo

Dado que los emprendimientos necesitan el fondeo para que la obra culmine en el plazo estipulado, los desarrolladores son flexibles a la hora de consensuar la forma de cancelación. Se paga un anticipo que puede ser un porcentaje relativamente pequeño y luego cuotas acordes a las posibilidades financieras del comprador. 

En este contexto, también están los que quieran aprovechar el blanqueo votado por el Congreso de la Nación, para el que califican los nuevos emprendimientos de  pozo con menos del 50% de avance de obra. “Una ventaja técnica que presenta este blanqueo es que permite diferir el pago de Ganancias, Bienes Personales e IVA, lo que aporta un beneficio extra. La exención en Bienes Personales  se extiende  hasta 2022. Y adicionalmente ofrece la posibilidad de trasladar el pago cuando se aporta el terreno, al final de la construcción. La exteriorización puede hacerse en pesos o en dólares, y en los primeros 60 días el beneficio es de 5% sobre Ganancias”, explicó Gómez.

La ley exime del impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022. También establece que podrá computarse como pago a cuenta de Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios.

Por ejemplo, en el emprendimiento Distrito Maure (en el barrio porteño de Chacarita), hay departamentos desde 69,000 dólares, con la posibilidad de un inicial de 20,000 dólares y el saldo en 30 cuotas pesificadas y ajustadas mensualmente por el índice de la CAC.

También suele emplearse que a cambio de la entrega de la tierra, muchos dueños de lotes en zonas codiciadas de Buenos Aires acuerdan acceder a departamentos a construir como pago por parte del desarrollador del proyecto. Para concretar el canje o permuta inmobiliaria, las propiedades que califican son las viejas casonas, lotes sin edificación, galpones o naves industriales.

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Sobre los precios, Esseiva puntualizó que, “los precios todavía no aumentaron, pero la suba de los emprendimientos desde pozo es inminente. A pesar de que el dólar está planchado, el costo de la construcción está creciendo y se espera que los desarrolladores lo trasladen a las inmobiliarias. Yo diría que es buen momento para cerrar operaciones antes que se disparen los valores”.

Quien pueda comprar en pozo, suele ahorrar entre 20 y 30%, “si se hace por 2,800 dólares el m2 en Palermo Hollywood, cuando venda puedo hacerlo en 3,500 dólares, por lo cual propone una opción muy interesante y ventajosa. También depende mucho la ubicación, la calidad de la construcción, la cercanía a transportes públicos, los amenities y la amplitud no cubierta (que tenga terraza, balcón, parrilla propia, etc)”, agregó Esseiva.

Las operaciones, por lo general, se hacen a dólar billete, salvo los que acceden a planes de financiación y pagan -además del anticipo en dólares- las cuotas ajustadas por CAC.

Entre la demanda, acceden a la compra a través de esta modalidad, tanto usuarios como inversores, “que generan pesos de sus actividades y quieren transformarlos en un inmueble. También hay compradores que tienen dólares y hacen contraofertas para tratar de lograr un mejor precio de contado”, añadió Gómez.

Como ejemplo, H-54, comercializa el Edificio Park Cid, en Caballito (barrio de Buenos Aires), un departamento de 1 ambiente cotiza USD 65,500 (a razón de USD 2,472 el m2).  Se abona un anticipo del 40% ( USD 26,200), el 50% restante en 24 cuotas (de USD 1,365) y el 10% final restante al momento de la posesión (USD 6,550). Son unidades de 1 y 2 ambientes con amenities (coworking, microcine, pileta con solarium, gym y fitness, sauna y jacuzzi, sector pet friendly).

Qué ocurre en algunas ciudades

En La Plata, la capital de la provincia de Buenos Aires, hay expectativas por lo que pueda generar el nuevo blanqueo de divisas, esos capitales podrán utilizarse para motorizar la compra y la construcción de viviendas.

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Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata

Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata, dijo, que, “en nuestro radio de acción por m2 para obras de pozo se piden entre 1,100 y 1,300 dólares por m2. Varios de los emprendimientos están en modo pausa porque estamos esperando que la reglamentación del blanqueo brinde flujo para agilizar las ventas de unidades y así seguir edificando”.

En Rosario, hay dinamismo, la empresa Pilay, que se fondea con recursos propios, propone ventas en cuotas a 15 o 20 años, con pagos mensuales de entre 20,000 pesos a 60,000 pesos. En este caso se tratan de proyectos bajo el formato de fideicomisos con ajustes. 

Al igual que Autocrédito, que construye mucho “en el barrio de Pichincha, cerca del río, donde el comprador accede al comprar una unidad pero con el pago del 30% del valor de ingreso. MSR, propone un plan en hasta 84 cuotas, y tuvo mucho éxito en construcciones realizadas en zona Centro y Facultades, también en Echesortu, enfocadas en el segmento medio y ahora también premium”, señaló Diego Ferreyra, de la inmobiliaria homónima y analista del sector.

También la compañía Fundar, lleva adelante planes en cuotas y desde el pozo, en la zona Centro, macrocentro y Avellaneda y el río, en Rosario.

Los valores del m2 de departamentos estándar en esta localidad, oscilan entre 1,600 y 2,000 dólares, siempre mientras avance la obra del inmueble a construir.

Por José Luis Cieri

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