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    Oportunidades de mercado para desarrollo de vivienda nueva en Zona Centro de la CDMX

    La zona Centro de la CDMX representa un importante sector de la ciudad que, a lo largo del tiempo, siempre ha presentado una concentración de espacios tanto de uso comercial como de servicios, oficinas de gobierno y privadas, espacios para la salud, diversas áreas de esparcimiento y espacios de entretenimiento, los cuales atraen a una gran parte de la población que habita en la Ciudad, además de personas que, por varias razones, viajan de otras ciudades o países como turistas o por temas laborales.

    Luis Martín Medina
    Gerente de Consultoría en Softec.

    En los últimos años, el sector inmobiliario ha presentado una reactivación en el desarrollo de nuevos proyectos en los diferentes giros, tanto de vivienda, comercio y oficinas, principalmente. Teniendo como objetivo, reactivar la actividad económica y redensificar algunas zonas del Centro de la Ciudad de México; tomando en cuenta que esas colonias tienen una buena infraestructura, equipamiento urbano, accesibilidad y transporte público.

    La reactivación de dicha zona se inició en la década pasada, en áreas con mayor atractivo y valor, pero al tiempo, el desarrollo se expandió hacia zonas que en otros años eran menos atractivas. Lo cual permite ampliar la oferta inmobiliaria en diferentes segmentos y nichos de mercado, ampliando la oferta principalmente de vivienda nueva para las familias con diferente poder adquisitivo, que trabajan en las colonias ubicadas en el centro de la Ciudad.

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    En este sentido, destacan las colonias que en los últimos años han reactivado la actividad inmobiliaria con el desarrollado de proyectos de vivienda nueva; por ello, presentamos el análisis de la tendencia del mercado, así como una muestra de la oferta vigente en colonias que presentan características similares en la distancia a los núcleos de actividad, accesibilidad sobre vialidades principales, entorno socioeconómico homogéneo en los segmentos bajo análisis. Las colonias que conforman la zona de influencia son: Doctores, Buenavista, Santa María la Ribera, Guerrero, Centro, Roma Norte, Juárez, San Rafael, Algarín, Obrera, Peralvillo, Asturias, Atenor Salas, Atlampa y Maza.

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    Resumen de la evaluación
    del mercado de vivienda nueva
    vigente en la zona analizada

    La tabla muestra la tendencia de mercado de vivienda nueva en los últimos 3 años; durante la cual, se observa que la oferta de vivienda y número de unidades creció el 75%; pero el volumen de ventas mensual presentó un decremento del 3%. El volumen de inventarios creció 2.4 veces, mientras que la absorción promedio por proyecto se redujo de 2 a 1 unidad mensual.

    La gráfica de tendencia de mercado muestra que las ventas
    mensuales para el segmento Medio desde el tercer trimestre
    de 2017 hasta el segundo trimestre del 2020
    , oscilaron
    entre 28 y 52 unidades mensuales, mostrando variaciones
    importantes con una tendencia a la baja al final del periodo.

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    Gráfica: Vocación y tamaño del
    mercado (ventas por mes)

    El segmento Residencial ha tenido más dinamismo en sus
    ventas mensuales durante el mismo periodo, registrando su
    menor venta mensual en el tercer trimestre de 2017,
    con una
    venta de 41 unidades; mientras que el registro de mayores
    ventas mensuales se dio en el segundo trimestre del 2018,
    con un total de 82 unidades vendidas por mes; sin embargo,
    las ventas totales por mes registraron para el segundo
    trimestre del 2020 un total de 49 unidades vendidas.

    El segmento Residencial Plus muestra un dinamismo más
    bajo en las ventas totales por mes durante el mismo periodo;
    registrando una venta total de 31 unidades por mes en el
    cuarto trimestre de 2017 y una venta total de 6 unidades por
    mes en el primer trimestre del 2019
    ; cerrando el periodo
    con una venta total de 14 unidades por mes para el segundo
    trimestre del 2020.

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    Evolución del número de proyectos
    en venta

    La evolución del número de proyectos en venta, muestra
    que los proyectos en venta para los sectores Residencial y
    Residencial Plus presentan una tendencia al alza; en cambio,
    el segmento Medio, ha mostrado descenso durante el tercer
    trimestre del 2017 y hasta el segundo trimestre del 2020.

    El Segmento Residencial inició el periodo con un total de
    22 proyectos vigentes en el tercer trimestre del 2017 y cerró
    el periodo con un total de 56 proyectos vigentes para el
    segundo trimestre del 2020,
    reflejando una clara tendencia
    al alza.

    El segmento Residencial Plus registró un proyecto vigente
    en el tercer trimestre del 2017 y ha ido incrementando de
    manera constante hasta el segundo trimestre de 2020 con
    un total de 7 proyectos vigentes.

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    A continuación se presentará un resumen de la oferta
    vigente de vivienda nueva en la zona
    ; la tabla nos desglosa
    los proyectos por clasificación, se muestra la cantidad de
    proyectos en la zona, las áreas, precios, precios/m2 tanto
    mínimos, máximos y promedio, así como las variables de
    desempeño de los proyectos.

    Se observa que los desarrollos clasificación Residencial (R)
    son la mayoría en la zona bajo estudio

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    Sin embargo, estos datos contrastan con las ventas
    mensuales promedio por proyecto, dado que los proyectos
    del segmento Residencial están colocando 0.8 unidades
    mensuales por proyecto; lo cual contrasta con el segmento
    Residencial Plus, donde los proyectos desplazan en
    promedio 1.8 unidades.
    Es muy importante tomar en cuenta
    el tamaño promedio de los proyectos y el éxito comercial
    dado que una variable muy importante es el tiempo en el
    que logran colocar los inventarios que se encuentran en
    etapa de comercialización y venta. En este sentido, el éxito
    comercial es de 2.2%, lo que nos indica que el tiempo de
    desplazamiento del inventario es de 45 meses (3.8 años).

    Como se puede observar en el mapa, existe una amplia
    oferta en esta zona en los segmentos Medio ($800 mil a
    $2 millones), Residencial ($2 millones a $4.4 millones) y
    Residencial Plus (por arriba de los $4.5 millones).

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    En resumen, el mercado del Centro de la Ciudad de
    México, es un mercado muy competido que presenta
    una oferta diferenciada en los diferentes segmentos
    de mercado con una opción variada para los clientes
    potenciales que buscan una vivienda del segmento Medio
    y Residencial,
    en el rango de precio de $1.2 a $4.4 millones
    de pesos, que es cada vez más escasa en otras zonas de
    mayor plusvalía en la Ciudad de México.

    No obstante, es muy importante contar con información
    de mercado confiable y oportuna del segmento de interés,
    esto con la finalidad de identificar las oportunidades que
    presentan las colonias con mayor potencial del mercado.
    Así como para definir las características que deberá contar
    el nuevo proyecto, en lo que se refiere a la definición de
    producto y precio, área habitable, acabados, amenidades,
    cajones de estacionamiento y otras características.

    Todo esto permitirá lograr un proyecto diferenciado
    y competitivo en esta zona que presenta una gran
    oportunidad para el desarrollo y reciclaje de predios, ya
    que cuentan con infraestructura, equipamiento, servicios
    y transporte; además de la cercanía hacia los centros de
    trabajo de los principales corredores de oficina.

    Por Luis Medina, Gerente de Consultoría en Softec

    Este es un artículo de la edición 122 https://inmobiliare.com/inmobiliare-122/

    *Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son
    responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la
    posición de Inmobiliare.

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