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Industria

Oportunidades en el sector oficinas para este 2019. Cómo alcanzarlas con apoyo especializado

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El año que comienza presenta múltiples oportunidades tanto para usuarios como propietarios de oficinas.


El inventario de oficinas A+ y A en la CDMX se sigue incrementando en promedio al ritmo que lo ha hecho en los últimos años (crecimiento anual del 8.8%), incorporando al mercado edificios de última generación en los principales corredores de oficinas de la ciudad (Reforma, Polanco, Santa Fe, Insurgentes), y se observa un ligero incremento en la tasa de disponibilidad respecto del año anterior (16.1% en el cierre de 2018, respecto del 15.6% del cierre de 2017), la actividad del periodo fue mayor a la del año inmediato anterior (700 mil m2 en 2018 vs 633 mil m2 en 2017 para todas las clases de oficinas), teniendo una absorción neta para edificios A+ y A de poco más de 430 mil m2, superior a los 353 mil m2 de 2017.


En otras palabras, el sector de oficinas A+ y A sigue incrementando de manera importante su inventario. El mercado sigue ocupando muy buena parte de los metros cuadrados de oficinas que se incorporan en el año, presentando un mercado variado y con un sinnúmero de opciones de edificios en un mercado cada vez más consolidado.


Para los usuarios (desde las grandes empresas globales, hasta las microempresas) que cada vez toman mayor participación como reflejo de nuestra época de emprendimiento, la gran riqueza y versatilidad del mercado actual de oficinas, representa la posibilidad de encontrar la ubicación y características adecuadas del inmueble que les permita lograr los objetivos de negocio planteados, dentro de los cuales destacan principalmente la necesidad de realizar ahorros en sus costos de operación, lograr una mejor ubicación respecto de sus clientes, empleados y proveedores, generar una mayor exposición de marca, y/o adecuar sus instalaciones adoptando las nuevas tendencias de diseño y uso de oficinas; disciplina que se ha denominado “workplace strategy”, y que en los últimos años ha cambiado de manera radical la forma como usamos las oficinas, alineando de mejor forma el espacio a los objetivos sustantivos de las empresas.


Para los propietarios de inmuebles la dinámica descrita en el párrafo anterior les ha permitido seguir desarrollando edificios más adecuados a los requerimientos de los usuarios, generándose un círculo virtuoso donde la demanda retroalimenta a la oferta y viceversa, dando como resultado un mercado con gran dinamismo como el que experimentamos en el inicio del presente año.


No obstante lo anterior, las oportunidades descritas requieren de la asesoría especializada y responsable de los que nos dedicamos a esta especialidad para su logro, ya que la existencia de un mercado grande y en expansión genera múltiple información, la cual debe ser revisada y evaluada de manera objetiva y con un alto nivel de ética profesional que evite cualquier conflicto de interés y ponga siempre por delante los intereses y objetivos del cliente, ya sea este usuario o propietario.

Usuarios de oficinas


Como primer paso en la atención de un usuario de oficinas, el entendimiento completo de su requerimiento constituye la parte sustantiva del proceso. La mala interpretación de los objetivos inmobiliarios del cliente podría generar, en el mejor de los casos más tiempo del necesario en el mismo, el cual afecta en costo y pérdida de oportunidades, y en el peor de los casos, en la postergación o cancelación del proyecto, por no haberse enfocado de manera correcta.


Antes que nada, se debe de tener plena claridad de cuál es la problemática inmobiliaria que se enfrenta y cuáles son las diferentes alternativas para poder atenderla. Hay que tener consciente que el usuario de oficinas que requiere atender su tema inmobiliario no necesariamente siempre requiere el poder cambiar la ubicación actual, por lo que un primer escenario que siempre hay que considerar es el poder mantenerse en la misma oficina que tiene en la actualidad. Si la ubicación actual es adecuada tanto para los clientes y colaboradores de la empresa y el edificio no presenta algún problema físico ineludible, la posibilidad de incrementar o disminuir los metros cuadrados utilizados, así como de revisar los temas económicos y/o de plazo del contrato de arrendamiento, siempre es posible y se puede llegar a un acuerdo benéfico para ambas partes (usuario y propietario).


Cuando se define que necesariamente hay que cambiarse a una nueva oficina, ya sea por definición del usuario o necesidad de este, se inicia un proceso que, desde nuestro punto de vista, debe de ser exhaustivo y completo, el cual puede llevar de uno a tres meses dependiendo el tamaño del requerimiento, los cuales se recuperan con creces posteriormente si se realiza de manera correcta. Los usuarios de oficinas tienden a cambiar su ubicación pocas veces en la vida de una organización (entre más grande la organización menos cambios de ubicación generalmente), debido a que esto representa un esfuerzo importante para todo el organismo, por lo que una vez que se decide hacerlo es importante considerar todos los aspectos relacionados con el cambio, aunque de origen solo haya sido una o dos causas los que generaron la decisión.


Normalmente las razones que disparan un cambio de esquema inmobiliario son las económicas o las vinculadas con el tamaño del usuario, pero siempre es importante considerar además de estas, el tema de ubicación, tipo de inmueble más adecuado para la operación de la empresa, la alineación con normas de sustentabilidad y medio ambiente, así como el tipo y disposición interna de las oficinas. El contar con un diseño de oficina que le ha venido funcionando a un usuario no quiere decir que no existan otros esquemas que pudiesen beneficiar la productividad, clima laboral, exposición, y creatividad de la empresa.


Es importante para la correcta consecución del proyecto, el contar con plena comunicación entre los ejecutores de este (internos y externos), que permita la adecuada evaluación del proceso, e incorporación al mismo de cualquier cambio en las definiciones, ya sea por cuestiones internas o externas al proyecto, que pudiesen afectarlo.

Propietarios de oficinas


En el caso de los propietarios de oficinas, las nuevas oportunidades que presenta el 2019, en donde prevemos un alto dinamismo por parte de usuarios de oficinas, podrá ser mejor capitalizado si se consideran algunas de las siguientes recomendaciones.


Uno de los principales temas que afecta la toma de decisiones en un proyecto inmobiliario, son los plazos. Para un usuario que está evaluando diversas opciones de inmuebles, el tener certeza sobre los tiempos de entrega de los espacios para adecuaciones y la entrada en operación de edificios que se están incorporando al mercado es de suma importancia y puede definir entre que se considere o no un edificio. Por lo anterior, siempre es importante comentar los plazos de la manera más realista posible, aunque esto implique el perder o dejar pasar un posible cliente que tiene una necesidad inmediata, ya que de otra forma, de cualquier forma se perdería al cliente, además de perder credibilidad el propietario.


Consideramos de suma importancia la exposición del producto inmobiliario a través de todos los canales de promoción existentes. Hoy más que nunca, existen múltiples medios de promoción, que deben de ser considerados. Como propietario, uno nunca sabe a través de qué medio podemos llegar a nuestro próximo cliente, por lo que no hay que escatimar en ello. Consideramos también que la información lanzada al mercado siempre debe de ser fidedigna, privilegiando datos duros sobre juicios de valor. La información técnica siempre es importante.


Hoy en día a raíz de la cantidad considerable de oferta disponible y del crecimiento en los próximos años de esta en el mercado, hemos recomendado a nuestros clientes propietarios tener a consideración una postura muy competitiva y agresiva en las negociaciones con empresas que estarían buscando una cantidad considerable de metros cuadrados y que sean prospectos con presencia internacional. Por nuestro lado hemos visto un giro en el mercado en donde los usuarios tienen exigencias muy agresivas en las negociaciones para poder tomar una decisión aparte de los requerimientos específicos de cada cliente en particular.


En términos de nuevos proyectos, se puede observar que derivado al mandato de la nueva administración en el gobierno local, en donde se pusieron a revisión los polígonos de actuación y la transferencia de potencialidades en la Ciudad de México, se podría dar una desaceleración en la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios. Si este proceso sigue, se podría observar en el mediano plazo una tendencia a la baja en el crecimiento del inventario de inmuebles de oficinas en la ciudad.
Por otro lado, creemos que el apoyo especializado en la promoción de inmuebles de oficinas siempre es relevante, incluso decisivo en la comercialización de un inmueble. No importa quién sea la compañía de su elección, siempre que esta tenga cobertura global y regional que llegue a todos los mercados de donde pudiera surgir el cliente. El contar con un proveedor estratégico como el comentado, permitirá llegar al resto de la comunidad inmobiliaria, por lo que no es necesario tratar con más de un proveedor especializado.

Este es un artículo de Colliers International México incluido en la edición 112 http://inmobiliare.com/inmobiliare-112/

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Construcción

REB Summit Guadalajara 2020: espacio de innovación en occidente

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Como parte de la innovación y transformación digital de los últimos tiempos, B2B Media e Inmobiliare Magazine, realizaron el día de hoy, 7 de octubre, la primera parte del REB Summit Guadalajara 2020, el cual contó con la participación de destacados speakers conocedores del mercado inmobiliario en el occidente del país.  

El evento, llevado de cabo de manera virtual, dio inicio con la presentación “Panorama de vivienda” por Eugene Towle, socio director de Softec, quien detalló que el país se encuentra frente a una fuerte contracción en los inventarios de vivienda, debido a la falta de construcción por el temor que ha dejado la pandemia. 

A nivel nacional se realizan un millón de casas de las cuales solo 170 mil son de interés social y 72 mil son de los segmentos media, residencial, plus y vacacional. En cuanto a ventas, anteriormente se comercializaban 30 mil unidades al mes, sin embargo al 3º trimestre del 2020, son 11 mil 500 mensuales. 

“Como no se está produciendo, los inventarios están bajando de manera estrepitosa. En abril calculamos que se iban a vender 140 mil viviendas, pero hasta julio del 2020 ya se han comercializado 130 mil. El problema es que si todos los productos se siguen vendiendo a su ritmo, en 2021 se venderán sólo 180 mil porque no habrá inventario, se va a terminar”. 

Asimismo, apuntó que en el mercado de Guadalajara la parte vertical de la vivienda media está creciendo rápidamente con 150 mil unidades al mes; el segmento residencial se encuentra estable pero puede caer en sobre inventario; mientras que el residencial plus está a la baja tanto en ventas como en inventarios. Por lo que hizo un llamado para arrancar con nuevos proyectos, ya que de no iniciar, “para agosto se va a estar vendiendo solo la mitad de lo que se vende actualmente”.  

El siguiente panel titulado “Alternativas de fondeo y capitalización”, contó con la participación de Nicolas Santacruz, director de adquisiciones de Gava Capital; Alberto Padilla Luengas, CEO de Briq; Xavier Iturbide, CEO de Investus Capital Partners; y Erico García, director general de Inmobiliare, como moderador; quienes conversaron sobre las necesidades y modificaciones en el diseño que está buscando el nuevo cliente, así como la mejor estrategia de venta en estos momentos.

Los directivos coincidieron en que el primer paso para una venta exitosa es diseñar el producto para el usuario final, conociendo sus necesidades; entender el mercado y su demanda, para finalmente proporcionar un precio competitivo. 

Por lo que Xavier Iturbide, señaló que lo importante es producir lo que el cliente necesita y no lo que le gusta al desarrollador, ya que se saturan ciertos segmentos del mercado y se dejan de atender otros en los que existe una alta demanda. “En Guadalajara, el segmento de vivienda de un millón de pesos, tiene una cantidad de créditos aprobados muy grande y con mucha demanda, el problema es que no hay oferta porque no hay financiamiento, ya que  no se pueden vender en preventa”.

El evento continuó con la participación de Maria Falomir, VP regional de desarrollo de negocios de CPA, como moderadora; Sergio Mireles, director y fundador de Datoz; Adalberto Ortega, VP de nuevos negocios de Vesta; y Bruno Alejandro Martinez, CEO de Alveo Kapital, en el panel “Desarrollo industrial y logístico”. 

Quienes iniciaron la conversación destacando la madurez y crecimiento del sector industrial tanto de Guadalajara como en todo el occidente del país. De acuerdo con Sergio Mireles, el segmento de logística, distribución y almacenaje son los que mayor impacto positivo han tenido en los últimos meses, resultado del aumento del comercio electrónico durante la pandemia.

Adalberto Ortega, enfatizó la importancia de crear nueva o transformar la existente infraestructura industrial hacia edificios de gran formato que comercialicen metros cúbicos en lugar de metros cuadrados, ya que el nivel de almacenaje que requieren es mayor al que estaba acostumbrados. Además de necesitar mayor capacidad para recibir vehículos de cualquier tipo, una mejor organización en cuanto al tráfico de personal y carga; y mayor seguridad para cumplir con todos los reglamentos establecidos por la nueva normalidad.

La jornada finalizó con el panel “Reconfigurando el espacio”, en el que estuvieron presentes Juan Carlos Caballero, director general de Grupo DMI; Alejandro Michel Leáño, director general de Idex; Brandon Angulo, director y fundador de Grupo Brada; y Gullermo Almazo, CEO de Inmobiliare, como moderador. 

Uno de los cambios más importante que ha dejado la crisis sanitaria, es la reconfiguración de los espacios de trabajo, ya que a partir de la declaración de pandemia, el trabajo remoto o home office se convirtió en la rutina diaria de gran parte de la población. 

Por lo que hoy en día, quienes buscan adquirir un vivienda lo hacen bajo parámetros muy específicos, según lo mencionado por Juan Carlos Caballero, el cliente le está dando mayor relevancia al espacio que al diseño. Los productos tendrán que rediseñarse para quienes buscan lugares con privacidad y amplitud para trabajar desde casa. 

Además de desarrollar proyectos flexibles que puedan cambiar su uso conforme las necesidades del usuario final cambien. Espacios en los que no sea necesario desplazarse para encontrar todo tipo de servicios.

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