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Industria

Oportunidades y retos en el entorno habitacional

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Ante la realidad que significa el crecimiento demográfico, la movilidad económica y la urbanización de los asentamientos humanos en México, la constante disminución del número de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada que inician cada año, representa una importante oportunidad para el desarrollo inmobiliario ordenado, pero también un reto empresarial para llevar a buen puerto el desarrollar vivienda nueva terminada.

Desde el lado de los retos, al cierre de 2018, la coyuntura entre el cambio de sexenio y su respectivo proceso electoral, el fuerte desgaste del modelo de grandes desarrollos habitacionales de interés social, la inoperante, y para algunos segmentos, la inexistente política de vivienda y de generación de reservas territoriales para el crecimiento y la cautela que la anunciada transformación del gobierno ha ocasionado en las inversiones inmobiliarias, provocando un efecto negativo en el inicio de nuevos proyectos y unidades de vivienda nueva terminada.

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Las cifras de inicio de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada en 2018 presentaron nuevamente una tendencia negativa respecto a la cantidad de nuevos proyectos y unidades iniciadas en años anteriores. Dado que esta tendencia decreciente continuó y se agudizó en 2018, las proyecciones de venta de vivienda nueva terminada también se prevé que continuarán a la baja en al menos, los dos próximos años.

Así, mientras en 2018 se estiman ventas de vivienda nueva terminada formal por poco más de 308.5 mil unidades, 2.1% menos que las 315.3 mil que se vendieron en 2017. Para 2019, la proyección de Softec estima ventas de 6.9% menores a las de 2018, mientras que en 2020 se prevén de 8.2% menores a las del año anterior. Se estima que hasta 2021 se incrementaría levemente el volumen de ventas (1.4%).

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Proyectos y unidades de vivienda nueva terminada iniciadas por año

Los segmentos más afectados por estos fenómenos siguen siendo los de interés social. La restricción normativa, financiera y de producto han limitado el inicio de nuevos proyectos y unidades para fortalecer las ventas. Y dado que es en este bloque del mercado, en el que la producción y el volumen de ventas tienen su mayor dimensión, se espera entonces un efecto a la baja en el total. Por su parte, los segmentos de mayor valor también han sufrido una disminución en la reposición de proyectos y unidades, pero la proporción a la baja es mucho menos pronunciada que en los segmentos de interés social.

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Unidades de vivienda nueva terminada iniciadas y volumen de ventas por año

En muchas ciudades que cuentan con fuertes limitantes para el crecimiento territorial, los proyectos verticales han incrementado su oferta. Ciudades como Huatulco, Puebla, Tampico, Xalapa, Villahermosa, Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Vallarta, Tuxtla, Cancún, Acapulco, Los Cabos, Mazatlán, Tijuana y Cuernavaca, la proporción de departamentos respecto a las casas se ubica por encima de la media nacional de unidades en proceso de formato vertical con un 29 por ciento. Este cambio de estructura en la oferta del mercado, en teoría debería fomentar la mejor ubicación de los proyectos y con ello incrementos en el valor del precio por m2. Sin embargo, no en todos los casos los planes de desarrollo municipales permiten el desarrollo vertical, o incluso el desarrollo multifamiliar. Mientras esto no se modifique, el desarrollo habitacional formal seguirá tratando de satisfacer a una demanda creciente en volumen y exigencias en desventaja.

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Unidades de vivienda nueva terminada iniciadas por año según segmento

La decreciente reposición de inventarios coincide con el crecimiento del nivel de precios promedio. Tanto por unidad, como por m2, los precios promedio en pesos de 2018 muestran un incremento constante. Lo anterior, se debe en parte a la estructura de mercado en la que compiten los desarrolladores de vivienda que permite la suma entre los cambios de estructura de los productos en los mercados (creciente participación de los segmentos de mayor precio en formatos verticales), así como la disparidad entre la oferta y la demanda, incidan en el incremento de precios. El reto consistirá en que estos precios crecientes sigan estando por debajo del valor actual y futuro, percibido por los compradores. Si el precio rebasa la expectativa de valor, productos sucedáneos como la vivienda usada o en renta mejorarán su participación en la atención de las necesidades de vivienda.

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Evolución del precio por unidad y por m2 promedio – pesos constantes de 2018

Desde el lado de las oportunidades, las limitantes descritas anteriormente definitivamente tienen su contraparte para empresas desarrolladoras que hayan remontado diversas curvas de aprendizaje: normativas, operativas, financieras y comerciales. Sin generar robustas estructuras empresariales, las empresas flexibles con proyectos diversificados en tamaño, segmento, ubicación, fuentes de financiamiento, esquemas de pago y concepto tendrán mejores oportunidades de adaptarse a los cambios que los retos exigen y superar esta nueva depuración que enfrenta hoy el mercado.

Por Claudia Velázquez Directora de Operaciones de Softec

Este es un artículo de la edición 112 http://inmobiliare.com/inmobiliare-112/

Industria

Protocolos de seguridad para un retorno eficiente en las oficinas

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La multinacional de bienes raíces CBRE ha desarrollado una guía dirigida a ocupantes y propietarios que deban administrar un edificio, independientemente del punto en el que se encuentre la elaboración de su estrategia de recuperación tras el Covid-19

Aquí compartimos nuestro conocimiento experto y asesoramiento basados en una experiencia que va creciendo rápidamente, tanto en detallados documentos guía, como en especificaciones técnicas, incluyendo protocolos y herramientas que hemos desarrollado para y con nuestros clientes, que implementandos en nuestros propios espacios de trabajo de CBRE en gran parte del mundo”, comenta Oliver Jaimes Project Management Director para México. 

Hasta el momento en la capital del país, el gobierno ha permitido el regreso a oficinas con una ocupación máxima del 20%, enfocado a que la actividad laboral y las compañías puedan reabrir sus lugares de trabajo, para esto los ocupantes deben estar preparados para determinar sus límites y políticas como: la disponibilidad de pruebas, accesibilidad a suministros de limpieza y equipos de protección, el distanciamiento social y limpieza frecuente.   

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Ante esta apertura, y basado en la experiencia con cliente en México, CBRE informa en comunicado que la reapertura de lugares de trabajo y espacios comerciales no es sencilla. Por lo que recomiendan que las empresas deben estar preparadas ante unos trabajadores más exigentes que esperan garantías continuas y creíbles de que se encuentran en un entorno seguro.

Por lo que llevará a incluir señalización con información actualizada sobre seguridad, salud y bienestar, recursos para los empleados y visitantes en puntos a lo largo de todo el edificio y lugares colaborativos concretos.  

La retroalimentación de las partes interesadas es un punto importante, ya que deben de restablecerse a la vez que las empresas se movilizan para regresar a su lugar de trabajo. 

Las inversiones en seguridad en las oficinas, es un tema crucial en estos momentos. Dado la situación mundial las personas han aumentado su inseguridad en espacios fuera de su hogar, por lo que es el deber de las empresas hacer las inversiones y planes necesarios para devolver la seguridad a los espacios de oficinas. Es importante coordinar antes de reabrir una oficina o unas instalaciones con los grupos de interés de los ocupantes y de los propietarios”. 

Asimismo, CBRE explica que no es necesario traer de regreso a todo el equipo a la oficina, las lecciones aprendidas en Asia y USA indican que hacer esto no es recomendable y es poco coherente con la mayoría de las recomendaciones de salud; por lo que las compañías deben marcar un plan que permita aumentar gradualmente el número de personas que regresan a su lugar de trabajo. 

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Evaluar los efectos de compras y finanzas, es decir, los propietarios deben plantearse seriamente qué nuevos niveles de servicios, materiales y actividades son necesarios

Las áreas que puedan necesitar mayor abastecimiento y más financiamiento serían: un servicio de limpieza mejorado; introducción de nuevos protocolos de acceso (por ejemplo, medición de la temperatura corporal y gel sanitizante para manos); aumentar la cantidad de suministros como gel hidroalcohólico para manos, toallitas desinfectantes, guantes y mascarillas; replantear el entorno de trabajo, así como la tecnología y equipos necesarios; utilizar tecnologías de seguimiento, tecnologías “touchless” y demás. 

Una vez el espacio se haya reocupado y el trabajo se haya reanudado, tanto ocupantes como propietarios deberán permanecer alerta y con una capacidad de respuesta rápida ante situaciones inesperadas o no deseadas, por ejemplo un rebrote de Covid-19. 

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