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Vivienda

Panorama de la vivienda en México

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Los efectos derivados de una contingencia conllevan cambios importantes y la capacidad de adaptación será el factor clave para la recuperación del sector, ya que, cuando hay afectaciones, a la par surgen nuevas oportunidades en beneficio de la vivienda. Es importante considerar que el crecimiento demográfico en el país no es estático, trayendo consigo demanda de vivienda día con día.

La pandemia ocasionada por el coronavirus SARS-CoV-2 (Covid-19), ha generado una crisis de salud y económica a nivel mundial. En México, el primer contagio se presentó el 27 de febrero. A partir de entonces y hasta el 24 de marzo en que se anunció la Fase 2, acompañada de un confinamiento social generalizado; ha frenado las actividades económicas consideradas como no esenciales, esto es, todas aquellas diferentes a las relacionadas con el abastecimiento de alimentos, servicios de salud, seguridad y servicios básicos. Es decir, la construcción en general se detuvo súbitamente con afectaciones inmediatas en el mercado de vivienda.

El 16 de abril el gobierno federal, expresó que la fecha de retorno escalonado de las actividades será a partir del 1 de junio extendiendo un mes más el periodo de lo establecido el 23 de marzo. No obstante, mientras no exista una vacuna y una amplia cobertura de vacunación, las afectaciones o nuevos brotes de contagio hacen del 2020 un año complejo y sujeto a múltiples factores que impactan negativamente en la economía mexicana. La información más reciente de mediados de mayo refiere a que las actividades regresaran a la normalidad de manera escalonada y mediante un semáforo en función del municipio, contagios activos y condición de movilidad. A la par se otorgó a la construcción el nombramiento de actividad esencial, la cual deberá seguir protocolos de seguridad sanitaria especiales para reiniciar el primero de junio actividades.

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Por lo anterior, se debe tomar en cuenta dos situaciones que impactan al mercado de vivienda en México. En primera, la caída registrada en los promedios de ventas totales mensuales, indicadores que mostraban un comportamiento negativo desde mediados de 2019. En segunda instancia, los efectos del distanciamiento social derivado del Covid-19, que mostraron en la primera medición trimestral del 2020 la prolongación de la caída con el parámetro más bajo en más de 15 años, de -12.1% de lo registrado en el primer trimestre del 2019 y se estima que en el segundo trimestre del 2020 sea más acentuado el descenso, ya que incluye más tiempo de freno total comparativamente con el primer trimestre del año en curso.

Antes de la crisis generada por el Covid-19, la industria tenía perspectivas de contracción como consecuencia de los post inicios de nuevos proyectos y la reducida inversión en los últimos 5 años, específicamente en los segmentos de vivienda Social y Económica (menores a $800 mil). Lo anterior es una gran oportunidad para detonar la inversión y acelerar la recuperación del mercado de vivienda en México.

PANORAMA DEL MERCADO DE VIVIENDA

El mercado de vivienda en México que a continuación se analiza, comprende la venta de vivienda nueva (independientemente de la fase del proceso constructivo, que ya se encuentra en comercialización) en las 41 ciudades con mayor dinámica del país, las cuales Softec monitorea trimestralmente y analiza desde hace 40 años.

Para tener un control a nivel nacional sobre los diferentes segmentos de vivienda se emplea el sistema de Softec, en uso desde 1987, que cuenta con cinco categorías: (S) social, (E) Económica, (M) Media, (R) Residencial y (RP) Residencial Plus. La clasificación Softec utiliza como criterio principal el precio total de la vivienda. Desde enero de 2016 se oficializó un Decreto a nivel federal para implementar la Unidad de Medida y Actualización (UMA), que sustituye al Salario Mínimo.

Uno de los principales parámetros de medición es el promedio de ventas mensuales que se registran por segmento. El primer trimestre del 2020 representó ventas mensuales promedio de 12,756 unidades, que conforman una diminución del -12.1% con relación a lo registrado al comienzo del 2019 (14,520 unidades), lo anterior, como lo muestra la gráfica es una continua tendencia decreciente. Sin embargo en lo particular los segmentos Residencial y Residencial Plus han mostrado crecimiento positivo en los últimos 10 años.

En general, las ventas se han caído desde hace más de 15 años. En gran parte se debe a la cada vez más notoria salida de proyectos de vivienda Social y Económica, con un decremento de ventas mensuales del -21.1% para la vivienda con precios por unidad de menos de $420 mil (S) y del -18.5% para la vivienda (E) de $420 a $800 mil. Lo anterior con relación al último trimestre del 2019 y el primero del 2020. Destacar que la vivienda Social y Económica son una gran oportunidad de mercado y concentra los precios más accesibles para las familias mexicanas.

Por otro lado, los proyectos de vivienda Media reportaron una caída en las ventas mensuales de -10.6%, en comparación con el mismo periodo; el segmento Residencial fue el único que incrementó sus ventas en un 0.4% y por último el mercado Residencial Plus presentan una caída del -6.2%.

El número de proyectos se entiende como los desarrollos de vivienda que en el momento en el que se realizó el levantamiento de información se encuentran vendiendo producto nuevo. Los proyectos activos en el primer trimestre del 2020 son 4,398 datos positivos con 0.1% respecto al cierre del 2019, los únicos segmentos con crecimiento fueron el Residencial (1.5%) y la vivienda Media (1.2%), mientras que el resto de los segmento de vivienda continúan disminuyendo al registrar una disminución del -7.8% en vivienda Social, segmento Economica -3.3% y finalmente Residencial Plus con -1.0%.

El inventario al finalizar el primer trimestre de 2020 concentró 248,244 unidades, cifra que muestra un decremento del -5.5% con respecto al último trimestre del 2019. Como se ha mencionado con anterioridad, la baja incorporación de nuevos proyectos de vivienda Social y Económica tiene múltiples impactos negativos, es este caso inventario disponible en los proyectos con precios de menos de $420 mil disminuyó -10.7% en la misma temporalidad de análisis.

La evolución de los precios por m² constantes en la mayoría de los segmentos registraron un incremento durante el primer trimestre del 2020 de 4.0% en comparación con el último trimestre del 2019. Los valores negativos corresponden a la vivienda Residencial Plus, la cual tuvo un decremento del -1.6% y vivienda Social con -0.3%. En lo particular el mayor crecimiento se registró en el segmento de vivienda Media, la cual tuvo un aumento del 8.2%, mientras que en la Residencial los precios subieron 4.0%. En general se observa en la gráfica que el mercado Residencial y Residencial Plus han llegado a estabilizar sus precios desde principios de 2017 y desde esa fecha existen cambios mínimos.

Respecto a las ciudades más importantes al cierre del primer trimestre de 2020 registran ventas mensuales de 12,756 unidades, destacan la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) que se ha mantenido como la plaza que tiene la mayor participación en las ventas, las cuales ascendieron a 2,014 unidades al mes, que representa el 15.8% del total de unidades vendidas en las 41 ciudades monitoreadas por Softec; en segundo lugar, la Zona Metropolitana de Guadalajara con 1,589 unidades al mes (12.5%)y la ZM de Monterrey que vende 1,471 unidades mensualmente (11.5%). En conjunto suman 5,074 unidades al meses aproximadamente 40% de las ventas totales.

En comparativa de las ventas mensuales promedio del cuarto trimestre 2019 y primero del 2020, la ZMCM bajó -6.2%, ZM de Guadalajara aumentó 0.2% y la ZM de Monterrey tuvo un descenso de -1.0%.

Partiendo de analizar los segmentos de vivienda de menor a mayor precio, la vivienda Social se encuentra en tendencia decreciente, dominada por la ZM de Guadalajara con 374 unidades al mes, ZM de Monterrey, 368 unidades; y Cancún, Playa del Carmen y Tulum, 234. En general disminuyó 11% comparado con el último trimestre de 2019.

La vivienda Económica se encuentra en tendencia decreciente, en primer lugar, dominada por la ZM de Ciudad de México con 398 unidades al mes, ZM de Monterrey, 366 unidades y ZM de Guadalajara, 349. En conjunto representa el 36%. En general disminuyó 10.7% comparado con el último trimestre de 2019. Vivienda Social y Económica es un mercado que se encuentra en caída desde el 2011; sin embargo, retomar por parte de los desarrolladores es una gran oportunidad de mercado a nivel nacional.

El mercado de la vivienda segmento Media se encuentra en tendencia decreciente de acuerdo a la métrica del primer trimestre, con una caída de -3.3% en comparativa con el último trimestre del 2019. Destaca en primer lugar la ZM de Guadalajara con 529 unidades al mes, ZMCM, 385 unidades y ZM de Monterrey, 374. La vivienda Media, principalmente en las grandes ciudades tiene una oportunidad de mercado ya que es cada vez más notoria la salida de proyectos y la mínima incorporación de nuevos.

La vivienda segmento Residencial mostró crecimiento general, de acuerdo a la métrica de los trimestres del 2019 y el primero del 2020 con 2.2%; se concentra en primer lugar en la ZM de la Ciudad de México con 629 unidades al mes, ZM de Querétaro, 270 unidades y ZM de Guadalajara con 262.

Finalmente, el segmento Residencial Plus, en el cuarto trimestre de 2019 y primero del 2020, representó una tendencia decreciente, el segmento desplazó 1,096 unidades al mes, con un decremento del -2.7%. En primer lugar, destaca la ZMCM con 557 unidades al mes y Cancún, Playa del Carmen y Tulum, 129 unidades.

Por Softec

Este es un fragmento del artículo Panorama de la vivienda en México de la edición 120 http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-120.pdf

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Vivienda

Perspectivas del mercado inmobiliario de México 2021

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El año 2020 será conocido como el año que marcó la diferencia en todos los ámbitos desde la salud hasta los métodos de comerciar bienes y servicios hasta la interacción social. Desde luego el sector inmobiliario no se quedó atrás y aunque en el país se tenía previsto un crecimiento del 4% durante este año esta previsión ha cambiado.

El Banco de México estima que la economía mexicana se puede contraer entre 8.8% hasta 12.8% este año, mientras que la Secretaría de Hacienda prevé una caída de entre 7% y 10%, y para el próximo año la SHCP apuesta a una recuperación económica con una proyección de 4.6 por ciento del PIB, y a conseguir un equilibrio en las finanzas públicas y apoyar el gasto del sector salud y la inversión con la intención de mitigar el impacto de la pandemia.

Por esa misma cuestión, el sector está ante un panorama de recuperación un poco complejo, por lo que es importante remarcar la inversión inmobiliaria, ya que, la compra de un bien raíz es una de las inversiones más seguras debido a la rentabilidad que ofrece, es decir, a su retorno de inversión.

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Recordemos que a pesar de la situación mundial la demanda de inmuebles no se detuvo al ser un producto de primera necesidad, y las propiedades en renta mantuvieron al sector en movimiento aunque se enfrentó a problemas debido a la pérdida de empleos. Pero si se toman en cuenta factores como el mantenimiento de las bajas tasas de interés y los plazos accesibles para financiamiento por parte de las instituciones bancarias y que las autoridades han anunciado planes económicos para revitalizar el sector de la construcción, dan certeza de que el mercado no se va a detener.

Que los procesos para impulsar el otorgamiento de créditos sean menos complicados será de gran ayuda para acelerar la comercialización inmobiliaria.

Actualmente la demanda de propiedades en venta tiene un mayor peso hacia los segmentos de interés social e interés medio, es decir, propiedades que no rebasan los 3 millones de pesos, con un 44% de la demanda total. Le sigue el segmento residencial con un 31% de participación (3-7 millones de pesos) mientras que el segmento residencial plus representa el 24% de la demanda total (propiedades que rebasan los 7 millones de pesos).

Al revisar con más detalle la evolución de la demanda de vivienda en venta por segmento en los últimos 6 meses, en términos generales sí hubo una contracción, especialmente la pandemia provocó una pausa en la decisión de comprar, sin embargo la intención no dejó de existir. Podemos observar que solo los segmentos de interés social o económico y el de interés medio son los que han tenido un comportamiento al alza, con un aumento del 5 y 8% respectivamente, mientras que los segmentos Residencial, Residencial Plus y Premium disminuyeron un -3%, -44% y -48%, respectivamente.

Cabe destacar que la industria de la construcción es imprescindible para reactivar el crecimiento económico del país, tras las afectaciones por el Covid-19, la importancia de la vivienda radica en que es una actividad que detona 37 de 42 ramas económicas, según la Canadevi.

Una vez que se ha determinado el fin del confinamiento, uno de los cambios que se vislumbran en los modelos de vivienda, además de la postergación en la compra como sucede en todas las crisis, son los cambios arquitectónicos, ya que tras lo vivido en la cuarentena, la población podría relegar algunos lujos por espacios más aptos para sus nuevas necesidades. Los desarrolladores tienen como área de oportunidad la creación de espacios más aptos priorizando la ventilación e iluminación natural, así como sistemas automatizados.

La recuperación llevará diferentes tiempos y será por regiones, con una tendencia para la vivienda de lugares mejor ubicados. Los precios podrían mantenerse o reflejar ligeros ajustes a la baja en los próximos meses, principalmente debido a que la demanda es incierta y los desarrolladores mantienen cautela para iniciar nuevos proyectos, y la recuperación proyectada para el 2021 será más lenta de lo que se había pensado a mitad de este año.

Una de las mayores esperanzas para la sostenibilidad y recuperación del sector inmobiliario es la continua demanda de vivienda; además de que se percibe cierta esperanza en cuanto a la recuperación económica desde la perspectiva del empleo, que detuvo su caída en el mes de junio.

El mercado inmobiliario tendrá que seguir mejorando e innovando para permanecer estable, fuerte y con recursos para emprender el camino del crecimiento desde el primer semestre del 2021.

Por LAMUDI

Este es un artículo de la edición 123 https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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