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Industria

Panorama de Latinoamérica a 10 años de la crisis financiera

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Para entender el contexto en América Latina durante la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, es importante diferenciar los conceptos de recesión y crisis. Recesión es definida como la reducción del Producto Interno Bruto (PIB) durante dos trimestres de caídas consecutivas. Sin embargo, los efectos a largo plazo son de menor nivel a los ocasionados por una crisis. La cual ocurre cuando tenemos una recesión continúa, y las variables económicas presentan cambios negativos. La recuperación de las crisis es lenta y largo plazo.

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A diferencia de Estados Unidos, los países de América Latina no tuvieron una crisis inmobiliaria, sino una recesión económica. Ocurrió una gran fuga de capitales en los países, e incrementaron la compra de bonos de renta fija, disminuyendo las tasas de interés por la relación inversa que tiene con estos. De igual manera, se generó una contracción en el PIB disminuyendo el poder adquisitivo de las personas y aumentaron las tasas de desempleo.

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Si bien la recesión ocurrida en América Latina provocó una desaceleración en la producción y venta de propiedades en América Latina, los precios de vivienda no siguieron la tendencia ocurrida en Estados Unidos. En la siguiente gráfica se muestra los principales países de América Latina y el crecimiento del índice de precio de las propiedades en cada país. En un periodo de 10 años, México y Colombia mantuvieron tasas de crecimiento positivas mientras que Brasil y Chile tuvieron tasas negativas. Para los países de América Latina, la recesión fue solo un pequeño golpe que congeló durante dos años el crecimiento que estos tenían en años pasados.

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Una de las lecciones que la crisis ha dejado al mundo, en especial a los inversionistas, es la forma en que invierten sus productos. Las restricciones aplicadas por los gobiernos a las instituciones financieras provocaron la disminución de productos de nivel medio y residencial. De igual manera, agentes de bienes raíces dejaron de presionar a los compradores a buscar viviendas que se encontraban fuera de sus posibilidades para no incentivar una nueva burbuja. Según la Sociedad Hipotecaria Federal, en México durante el periodo de 2009 a 2011 las propiedades del segmento económico – social tuvieron un crecimiento acumulado de 15.2% mientras que las propiedades del segmento medio – residencial tuvieron un crecimiento de 14.2%. Los inversionistas comenzaron a buscar productos anticrisis.

Otro de los productos que ha salido al mercado, y tomado parte importante del sistema financiero, son los fondos de inversión en bienes raíces. Muchos de los activos generados antes del 2008 por inversionistas e instituciones financieras perdieron su valor, y muchos de ellos cayeron en bancarrota. Tal es el caso de Lehman Brothers. Hoy en día estos fondos permiten a los inversionistas recibir pagos en periodos, lo que da mayor acceso a liquidez. Según EY, los fondos a nivel mundial representan el 61% del capital captado. De igual manera, hoy en día existen 37 fondos, donde solo Brasil y México son los únicos países de América Latina que han adoptado estas prácticas.

Sin embargo, el producto que actualmente los inversionistas han visto como el nuevo de modelo seguro es la renta institucional de propiedades. Según un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo, uno de cada cinco hogares alquila su vivienda, lo que representa 30 millones de familias. Debido a la alta regulación de sistema financiero para acceder a créditos, y el bajo crecimiento de los salarios reales han impulsado la renta institucional.

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Hoy en día se vuelven a presentar las condiciones donde el valor de las viviendas en América, a excepción de Brasil, han ido apreciándose continuamente. Aunado a esto, las tasas de interés vuelven a incrementar, lo que parecería estar ocasionando una nueva burbuja. En el 2008, la falta de riesgo moral y poco conocimiento de los inversionistas creó una de las crisis que más afectado al mundo. Actualmente, los inversionistas han aprendido de las malas prácticas realizadas y se han vuelto mejores en su forma de diversificar sus portafolios. Antes solo se pensaba que la plusvalía era la utilidad dentro de la transacción; hoy se busca mayor generación de flujos, así como incremento de plusvalía.

Un estudio publicado por UBS donde analiza las principales ciudades y sus condiciones de mercado, muestra el índice de riesgo de una burbuja donde solo el 30% muestra riesgo de crisis. Sin embargo, existe menor riesgo que hace 10 años debido a las regulaciones para disminuir el exceso de préstamos y construcción en el mercado. Ya no se busca que el mercado inmobiliario sea una fuente de política monetaria para incrementar la producción, o como una apuesta de inversión a corto plazo. Hoy se busca que el 70% de las propiedades en venta sea compradas por usuarios finales.

Por Jorge Lugo

Este es un fragmento del artículo A 10 años de la FULVLVÀQDQFLHUD ¿Dónde estamos? de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Industria

Construcción de oficinas continua en CDMX, MTY y GDL

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El mercado de oficinas es el sector que más se ha visto afectado por la pandemia; desde hace un año varias personas se encuentran laborando desde sus casas para evitar contagios. A pesar de que en algunos estados ya se permite el regreso a las oficinas, como sucede en la Ciudad de México con un aforo del 20%, hay otros que aún no se sabe cuando estos espacios se ocupen. 

En cuanto a la construcción de nuevos metros cuadrados (m2) de oficina, en el 1T2021 se tiene un registro de alrededor de un millón 340 mil m2 en proceso en Ciudad de México, según informó Sergio Mireles, director general de Datoz, en conferencia de prensa. 

“Esta cifra esta impulsada por proyectos que nacieron antes de la pandemia, [hay que tomar en cuenta] que la construcción de unas oficinas puede varear desde un año hasta cuatro años, entonces la mayoría de estos desarrollos nacieron prepandemia y aquí habría que observar cuantos metros cuadrados que originalmente están destinados a oficinas terminarán sufriendo alguna especie reconversión”. 

Entre las obras destacadas en Ciudad de México se encuentran los proyectos de usos mixtos de los corredores Reforma, Polanco e Insurgentes que son Centro Insurgentes Reforma, Miyana Torre II y Espacio Condesa, respectivamente.   

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Mientras que en Monterrey, el director general destacó que se suman alrededor de 230 mil m2 en edificación en el 1T2021, lo cual representa una disminución año con año de casi el 7%; las  obras destacadas del mercado incluyen proyectos en los corredores de Valle Oriente, San Francisco y San Jerónimo, que son Ikon Tower, Lola Torre Loma Larga y Torre Hélice, que son de usos mixtos. 

“Los tres corredores con mayor construcción en proceso para el área metropolitana son el corredor de San Francisco, Centro y Valle Oriente”. 

En Guadalajara la construcción disminuyó poco más del 25%, concluyendo el 1T2021 con alrededor de 110 mil m2 en obra, que de acuerdo con Sergio Mireles, esta cifra se debe a la entrega de edificios que estaban en proceso de construcción que se entregaron en los primeros tres meses del año y a la nula actividad de nuevas edificaciones. 

Vemos una disminución importante en la cantidad de m2 en proceso de construcción; los proyectos destacados se encuentran en la Zona Financiera y en Puerta de Hierro, y similar a como sucede en Ciudad de México y Monterrey, la tipología de estos desarrollos son de usos mixtos, los cuales se vienen observando hace algunos años para los principales mercados del país”. 

En cuanto al inventario de oficinas, el 1T2021 cerró con alrededor de 9.8 millones de m2 en CDMX, los corredores  Insurgentes, Polanco, Santa Fe y Reforma en conjunto acumularon el 67% del inventario.

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Monterrey tiene un registro de más de 1.6 millones de m2 de inventario, “existe un corredor que concentra más de una tercera parte del mercado total que es Valle Oriente; casi el 75% del inventario se encuentra Valle Oriente, Margáin – Gómez Morín, Centro y Santa María”.  

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En Guadalajara el inventario al 1T2021 era de 875,076 m2, de los cuales los corredores de Puerta de Hierro, Zona Financiera y López Mateos Sur son los que concentran más m2. 

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