Conecta con nosotros
blank blank

Webinars

Panorama de los fondos de inversión en desarrollos residenciales post-COVID

Publicado

el

Cuáles son los desafíos y oportunidades para el sector de vivienda después del Covid-19 fueron los temas discutidos en el webinar “Panoramas de los fondos de inversión en desarrollos residenciales post-COVID” organizado por Inmobiliare.

Retos del desarrollo inmobiliario residencial

José Shabot Presidente de Quiero Casa, considera que uno de los principales problemas que existen en el sector residencial desde antes de la crisis sanitaria, es que hay gran demanda de vivienda en segmentos socioeconómicos como el B, C y C+, que no está siendo atendida por los desarrolladores, pues éstos se han concentrado en la punta de la pirámide sociodemográfica generando oferta para una sección reducida.  Por lo que una consecuencia de la pandemia es que quienes se enfoquen a este tipo de desarrollos plus encontrarán un mercado contraído y con sobreoferta, que probablemente tomará tiempo en recuperarse. 

En la CDMX se requieren cerca de 60 mil viviendas al año, y para absorber toda esa necesidad hace falta construir, pues los inmuebles usados cubren solo 25 mil de ellas, señaló Shabot. Asimismo, destacó que necesidad no es lo mismo que demanda, pues para que ésta última exista, tiene que haber capacidad de crédito y compra. Por esta razón es fundamental que los desarrolladores se enfoquen en otro tipo de mercados, ya que si bien la crisis podría generar recesión económica, con un producto adecuado dirigido a un mercado sano podrían salir adelante. 

Publicidad
Descarga Inmobiliare 126 Junio Julio 2021

José Shabot identifica que en zonas como Álvaro Obregón, Miguel Hidalgo, o Benito Juárez hay un inventario para 24 y 36 meses que tomará mucho tiempo en salir, sin embargo, en delegaciones como Azcapotzalco, Iztapalapa o Cuauhtémoc la vivienda de uno a dos millones de pesos es solicitada por familias que sí tienen la capacidad de pagar ese precio.

blank

Aunado a esto, Jorge Margain Managing Director en México de Ivanhoé Cambridge, explicó que el sector residencial plus mostraba una desaceleración pre-COVID derivada de la cancelación del aeropuerto de Texcoco, que generó desconfianza en los inversionistas que usaban los bienes raíces para diversificar sus portafolios. 

De igual manera, Federico Cerdas Member of the Board de Cobra Development Fund, agregó que además del inventario, se presentaba también un menor número de permisos de construcción que llevó a que la oferta disponible disminuyera, por lo que la mayor parte de los proyectos en fase inicial durante este periodo tendrán una competencia disminuida en todos los segmentos.

Costos de la vivienda post-COVID

Los panelistas coincidieron en que aunque es muy pronto para saber con exactitud cómo se modificarán los precios de los desarrollos residenciales, prevén un incremento de cero puntos.

Shabot estima que 2020 puede cerrar con un 30% menos de absorciones que en 2019, efecto que se recuperará en los siguientes años. Sin embargo, los precios de los inmuebles no van a bajar, pero tampoco van a subir, lo que términos reales, quiere decir que si la inflación es del 2 o el 3%, esos bienes inmuebles perderían entre 10 y 15% de su valor al mantener un mismo costo por varios años. 

Federico Cerdas opinó que hay un efecto combinado en donde las tasas de interés irán a la baja permitiendo que mucha gente pueda acceder a vivienda de mejor nivel; pero por otra parte el aumento del desempleo dificultará que las personas obtengan financiamientos hipotecarios, ya que las instituciones serán mucho más selectivas con los perfiles.

Asimismo, los costos de la construcción subirán ya que materiales como el cemento o el acero incrementarán su precio conforme haya una recuperación económica global, indicó Shabot. Federico Cerdas pronostica un aumento de entre 15 y 20%.

Nuevas Tendencias

  • Las personas realizarán compras más inteligentes para proteger sus presupuestos, por lo que los productos deberán ser eficientes, estar enfocados a un segmento con un mercado sano y ser asequibles.
  • La conectividad, la domótica y los espacios multiusos serán muy solicitados por quienes comenzarán a trabajar de manera permanente desde casa. De igual modo, balcones y terrazas serán de gran interés.
  • El tamaño de la vivienda se reducirá para ser más competitiva y al alcance de perfiles socioeconómicos que ya no podrán costear los precios de propiedades más amplias. Esto podrá observarse a nivel global, en donde se acelerará la popularidad del microhousing, y los diseñadores de interiores serán grandes aliados de los desarrolladores para eficientar el uso del espacio.
  • Las amenidades de uso común como gimnasios y salones de fiestas perderán valor. Sin embargo, las áreas de co-working o retail en la vivienda tomarán importancia.
  • Se optará por el uso de materiales que sean más fáciles de limpiar para evitar la concentración de virus o bacterias.
  • El acercamiento con los compradores se dirigirá hacia lo tecnológico: e-commerce, plataformas online, showrooms y visitas virtuales.
  • La sustentabilidad será clave y las propiedades que permitan ahorrar energía y agua, o cualquier otra estrategia sostenible serán muy relevantes en la industria.
  • Se prevé una tendencia hacia la vivienda asequible.

En resumen, los speakers del webinar manifestaron que el desarrollo de vivienda es un sector muy resiliente y atractivo para fondos de inversión privada e institucional. 

México es un país que ofrece plusvalía y rendimientos elevados en comparación con otras economías, subrayó Shabot. El residencial sigue siendo un tipo de activo con mucha capacidad de desplazamiento y crear productos competitivos de calidad mejorará su dinámica.

Particularmente, la vivienda en venta es muy atractiva para las FIBRAs porque a nivel nacional hay un alto porcentaje de homeownership. Muchas familias siguen buscando comprar propiedades cerca de las zonas urbanas, resaltó. 

Por otra parte, en ciudades donde la oferta y la demanda de propiedades en venta está cubierta, el mercado de renta es factible. De acuerdo con Jorge Margain, este activo tuvo un excelente comportamiento y recuperación en 2019.

“La vivienda siempre será una necesidad. Tenemos que trabajar en conjunto con el gobierno y pensar primero dónde estará esa demanda antes de crear nuestros productos”, concluyó Shabot.

Publicidad
blank

Webinars

Reinicio y reconversión del mercado Real Estate

Publicado

el

blank

Mucho se ha hablado sobre el futuro de los distintos mercados del Real Estate a partir de los efectos de la pandemia por Covid-19 durante 2020; pero, ¿qué es lo que realmente podría suceder? Esta fue la pregunta eje de la última mesa de discusión en la que participaron Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente; Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey; y Pedro Azcué, CEO de JLL México. 

blank

Oficinas

Durante su primera intervención, Javier Llaca destacó que aunque el home office ha tomado gran importancia, su adopción aún no puede considerarse generalizada, ya que esta ha sucedido de manera obligada por el confinamiento. No obstante, aseguró que el sector de Oficinas ha sido uno de los más afectados por la coyuntura. 

“Hemos visto muchas empresas reduciendo, desocupando o subalquilando sus espacios como respuesta inmediata a la situación. Pero en la medida en que la gente se vacune y los contagios disminuyan, las empresas se darán cuenta de que el regreso a la oficina es una necesidad”. Llaca agregó que difícilmente las compañías logran transmitir su espíritu o identidad a distancia. Por eso, aunque el home office llegó para quedarse no desplazará los espacios de oficina.

blank
Javier Llaca García, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey
Publicidad
Descarga Inmobiliare 126 Junio Julio 2021

En cuanto a las principales regiones del sector, el especialista conjeturó que Guadalajara podría recuperarse más rápido debido al tamaño y dinámica de su mercado. En contraste, la Ciudad de México tomará un lapso mayor a causa de su dimensión y al compartimiento lento que mostraba previo a la pandemia. “No vamos a ver una colocación importante en la absorción en lo que queda de este año; pero sin duda ya se ve un panorama menos incierto”, apuntó.

Eduardo Guemez, coincidió en que las condiciones preexistentes en el mercado de la CDMX, como el sobreinventario y el aumento de rentas, son un factor determinante para su recuperación postpandemia. Asimismo, enfatizó que el home office no tendrá como consecuencia una desocupación tan dramática como algunos calculan. Sin embargo, el impacto de la pandemia se verá económicamente en la reducción de la planta laboral que tuvieron que realizar algunas compañías para sobrevivir. 

Por su parte, Pedro Azcué compartió que como propietarios de edificios de oficinas han podido mantener sus ingresos gracias a negociaciones y reestructuraciones, así como al crecimiento de clientes como los enfocados en e-commerce. 

Industrial 

El mercado industrial ha sido uno de los más resilientes durante la emergencia sanitaria. Javier Llaca indicó que han podido observar mucha demanda de empresas asiáticas que buscan ingresar al mercado mexicano. Del mismo modo, las compañías multinacionales ya establecidas en el país avanzan con sus planes de expansión. No obstante, el especialista expuso que hay una necesidad fundamental de capitalizar al sector, ya que existen muchas empresas que no tienen acceso al capital institucional y que requieren vehículos financieros para seguir desarrollando y hacer frente a la alta demanda de espacios industriales.

blank
Eduardo Guemez, CIO en Walton Street Capital México; Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores; Guiller

Llaca destacó que desde el punto de vista de los inversionistas existen oportunidades muy atractivas de portafolios de desarrolladores locales en ciudades como Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Monterrey, Tijuana y Guadalajara.

Por otro lado, Pedro Azcué resaltó que los ingresos del sector industrial a nivel nacional incrementaron 50% para México y 54% a nivel América. Asimismo, explicó que si bien existe mucha actividad, algunas ciudades no experimentaron el mismo comportamiento  debido a temas como la inseguridad. En ese sentido, Llaca expresó que lo referente a la reforma energética es un riesgo para el sector, y de manejarse erróneamente, podría inhibir el interés de inversión.

Hotelería

Dos grandes aprendizajes que dejó 2020 para el sector hotelero fueron adaptabilidad y resiliencia, expresó Guillermo Yasutake. La mayoría de los actores del sector están enfocados en sobrevivir el impacto de la pandemia. El 2020 implicó un rezago de 30 años y una debacle de por lo menos 70% en llegadas internacionales de turistas, lo que dejó a la industria en niveles como los registrados en 1990, dijo. También estimó que regresar a las cifras de 2019, uno de los años más prolíficos para el turismo en México, podría tomar entre cinco y seis años. 

Uno de los mercados que han sufrido mayor impacto es el de hoteles urbanos. “Prácticamente la cuenta corporativa desapareció y seguirá seca todo este 2021 hasta que no se genere el efecto rebaño de vacunación en México”, afirmó.  El gran problema de los hoteles en zonas urbanas es que usualmente están vinculados a marcas internacionales por lo que no pueden mezclarse diferentes usos de suelo.

Por otro lado, los resorts son los hoteles que muestran un comportamiento más dinámico y que se recuperarán de manera más acelerada, calculó Yasutake. Por su parte, Eduardo Guemez añadió que en ese sector se han limitado los niveles de ocupación debido a las medidas sanitarias y no necesariamente por la demanda, que ya comienza a repuntar.

blank
Guillermo Yasutake, Director de Desarrollo y Nuevos Negocios en Grupo Presidente

En cuanto a la adaptabilidad, Guillermo Yasutake mencionó: “Tuvimos que reinventar nuestros procesos de comercialización entrando a lo digital. No me refiero a las OTAs, sino a todas las redes sociales como Instagram, Tik Tok que tienen el poder de comercializar de manera diferente”. 

En este sentido, señaló que es importante atender las tendencias. Algo que observan es el interés de los viajeros por visitar destinos en donde obtengan una experiencia de conexión con el lugar y la oferta local. Además de viajes significativos en donde puedan reconectar con sus seres queridos. Un producto que ha incrementado el interés de los viajeros son los llamados glampings, en donde el concepto de hospedaje es más minimalista y enfocado en el contacto con la naturaleza. 

Retail

Gonzalo Montaño explicó que actualmente los retailers están identificando en dónde está el mayor impacto. Resaltó que el retail es uno de los géneros de desarrollo inmobiliario más complejos ya que intervienen tres entes fundamentales: el usuario, el retailer y el developer.

Desde la perspectiva de los usuarios se observa gran interés por regresar a los centros comerciales, dijo. Mientras que desde el punto de vista de los retailers, hay incertidumbre y algunos casos de caídas dramáticas. Y para los desarrolladores inmobiliarios, la baja en las rentas y las renegociaciones ha afectado su estructura de capital. 

blank

Los cines son uno de los ejemplos más drásticos. Empresas como Cinepolis han anunciado el cierre de casi 6 mil salas y han pasado de tener una renta fija a solicitar rentas variables, las cuales, se traducen a cero para los desarrolladores en cuanto a valuaciones para créditos. Asimismo, estas empresas ocupan espacios que han sido diseñados específicamente para ellas, por lo que es inaccesible la reconversión o cambiar de inquilinos ya que toda la industria se encuentra en las mismas condiciones. 

“Vemos claramente que el concepto de ancla está en extinción […] y las tiendas departamentales presentan una caída relevante no sólo en México sino en el resto del mundo”, comunicó Montaño. Algunas como Liverpool han aumentado sus ventas en línea en porcentajes muy altos, por ello, ahora consideran destinar sólo una parte de sus espacios a tienda y utilizar el otro como centros de distribución.

blank
Gonzalo Montaño Estrada, Presidente de MAC Arquitectos Consultores

Finalmente, en la parte de los desarrolladores, se ve una tendencia clara a tener espacios más abiertos y ventilados que implican un nuevo concepto para los centros comerciales. En donde además de la experiencia de compras, podrán ser puntos de recreación, principalmente en ciudades secundarias, manifestó el experto.

Reconfiguraciones en los mercados

Los niveles de desocupación en algunos sectores ha desembocado en una posible tendencia prevista por actores involucrados en la industria de Real Estate: la reconversión de espacios. No obstante, esto es mucho más complejo y menos rentable de lo que podría estimarse, destacó Pedro Azcué. 

Reconvertir un edificio de oficinas a departamentos con todo lo que implica de ingeniería, sobre todo para las instalaciones sanitarias. Con esto, el costo es un 40% mayor y si no lo vas a amortizar, no lo vas a recuperar”, dijo Javier Llaca. 

Montaño compartió que han estudiado la oferta de tres hoteles para reconvertirlos en departamentos. Sin embargo, aunque el precio del inmueble sea bajo, el monto de inversión requerido para modificarlo no es rentable.

blank
Pedro Azcué, CEO de JLL México

Asimismo, Guillermo Yasutake externó que como Grupo Presidente, cuentan con una línea de senior living enfocada en residencias para adultos mayores que consideran sería un buen proyecto de reconversión. No obstante, señaló que los precios de los inmuebles aún no están lo suficientemente en distress como para representar un buen negocio. 

Montaño destacó que antes de pensar en una reestructuración habría que considerar el reposicionamiento, como lo han hecho algunos inmuebles en Estados Unidos, en los que espacios destinados originalmente a tiendas, son ahora centros de distribución que sirven como puntos de última milla. 

Proyecciones a futuro

Pedro Azcué recordó que la solidez de los sectores de desarrollo inmobiliario se encuentran en una dinámica de cambio, por lo que su nivel de riesgo dependerá del contexto. Es decir, que aunque algunos segmentos como oficinas u hoteles se han visto fuertemente afectados por la pandemia de Covid-19, esto no descarta que en algunos años retomen posiciones muy fuertes y resilientes dentro del mercado.

Por lo pronto, los especialistas ven para el sector industrial un importante desarrollo que se beneficiará de acuerdos comerciales internacionales y del interés de empresas extranjeras en invertir en el país. 

blank

Para el caso de oficinas, prevén una reducción de espacios y una forma de trabajo híbrida entre lo presencial y lo remoto que podría generar nuevos esquemas de renta y ocupación de espacios.

Para el tema de hoteles, Yasutake proyecta el surgimiento de nuevos nichos de mercado. Uno de ellos tiene que ver con el interés de las generaciones millennial y centennial en aspectos de sustentabilidad, que tomará un peso importante en la industria. Del mismo modo, las personas que trabajan remotamente y han migrado a ciudades con alternativas de vivienda más conveniente, serán los próximos viajeros de negocio cuando deban regresar a las grandes zonas urbanas. 

Por último, Montaño consideró que dos tipos de centros comerciales serán los más consolidados: los macro centros comerciales que tienen cobertura regional y los de entre 10 y 15 mil metros cuadrados que cuentan con grocery anchor.

Por Redacción Inmobiliare

Este artículo es un fragmento de INMOBILIARE CONNECT: Comportamiento y reactivación del mercado de oficinas, industrial y de hospitalidad postpandemia de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

Publicidad
blank
Sigue leyendo

Descarga la edición

Descarga Inmobiliare 126 Junio Julio 2021

Publicidad

Lo más leído