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Panorama de los fondos de inversión en desarrollos residenciales post-COVID

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Cuáles son los desafíos y oportunidades para el sector de vivienda después del Covid-19 fueron los temas discutidos en el webinar “Panoramas de los fondos de inversión en desarrollos residenciales post-COVID” organizado por Inmobiliare.

Retos del desarrollo inmobiliario residencial

José Shabot Presidente de Quiero Casa, considera que uno de los principales problemas que existen en el sector residencial desde antes de la crisis sanitaria, es que hay gran demanda de vivienda en segmentos socioeconómicos como el B, C y C+, que no está siendo atendida por los desarrolladores, pues éstos se han concentrado en la punta de la pirámide sociodemográfica generando oferta para una sección reducida.  Por lo que una consecuencia de la pandemia es que quienes se enfoquen a este tipo de desarrollos plus encontrarán un mercado contraído y con sobreoferta, que probablemente tomará tiempo en recuperarse. 

En la CDMX se requieren cerca de 60 mil viviendas al año, y para absorber toda esa necesidad hace falta construir, pues los inmuebles usados cubren solo 25 mil de ellas, señaló Shabot. Asimismo, destacó que necesidad no es lo mismo que demanda, pues para que ésta última exista, tiene que haber capacidad de crédito y compra. Por esta razón es fundamental que los desarrolladores se enfoquen en otro tipo de mercados, ya que si bien la crisis podría generar recesión económica, con un producto adecuado dirigido a un mercado sano podrían salir adelante. 

José Shabot identifica que en zonas como Álvaro Obregón, Miguel Hidalgo, o Benito Juárez hay un inventario para 24 y 36 meses que tomará mucho tiempo en salir, sin embargo, en delegaciones como Azcapotzalco, Iztapalapa o Cuauhtémoc la vivienda de uno a dos millones de pesos es solicitada por familias que sí tienen la capacidad de pagar ese precio.

Aunado a esto, Jorge Margain Managing Director en México de Ivanhoé Cambridge, explicó que el sector residencial plus mostraba una desaceleración pre-COVID derivada de la cancelación del aeropuerto de Texcoco, que generó desconfianza en los inversionistas que usaban los bienes raíces para diversificar sus portafolios. 

De igual manera, Federico Cerdas Member of the Board de Cobra Development Fund, agregó que además del inventario, se presentaba también un menor número de permisos de construcción que llevó a que la oferta disponible disminuyera, por lo que la mayor parte de los proyectos en fase inicial durante este periodo tendrán una competencia disminuida en todos los segmentos.

Costos de la vivienda post-COVID

Los panelistas coincidieron en que aunque es muy pronto para saber con exactitud cómo se modificarán los precios de los desarrollos residenciales, prevén un incremento de cero puntos.

Shabot estima que 2020 puede cerrar con un 30% menos de absorciones que en 2019, efecto que se recuperará en los siguientes años. Sin embargo, los precios de los inmuebles no van a bajar, pero tampoco van a subir, lo que términos reales, quiere decir que si la inflación es del 2 o el 3%, esos bienes inmuebles perderían entre 10 y 15% de su valor al mantener un mismo costo por varios años. 

Federico Cerdas opinó que hay un efecto combinado en donde las tasas de interés irán a la baja permitiendo que mucha gente pueda acceder a vivienda de mejor nivel; pero por otra parte el aumento del desempleo dificultará que las personas obtengan financiamientos hipotecarios, ya que las instituciones serán mucho más selectivas con los perfiles.

Asimismo, los costos de la construcción subirán ya que materiales como el cemento o el acero incrementarán su precio conforme haya una recuperación económica global, indicó Shabot. Federico Cerdas pronostica un aumento de entre 15 y 20%.

Nuevas Tendencias

  • Las personas realizarán compras más inteligentes para proteger sus presupuestos, por lo que los productos deberán ser eficientes, estar enfocados a un segmento con un mercado sano y ser asequibles.
  • La conectividad, la domótica y los espacios multiusos serán muy solicitados por quienes comenzarán a trabajar de manera permanente desde casa. De igual modo, balcones y terrazas serán de gran interés.
  • El tamaño de la vivienda se reducirá para ser más competitiva y al alcance de perfiles socioeconómicos que ya no podrán costear los precios de propiedades más amplias. Esto podrá observarse a nivel global, en donde se acelerará la popularidad del microhousing, y los diseñadores de interiores serán grandes aliados de los desarrolladores para eficientar el uso del espacio.
  • Las amenidades de uso común como gimnasios y salones de fiestas perderán valor. Sin embargo, las áreas de co-working o retail en la vivienda tomarán importancia.
  • Se optará por el uso de materiales que sean más fáciles de limpiar para evitar la concentración de virus o bacterias.
  • El acercamiento con los compradores se dirigirá hacia lo tecnológico: e-commerce, plataformas online, showrooms y visitas virtuales.
  • La sustentabilidad será clave y las propiedades que permitan ahorrar energía y agua, o cualquier otra estrategia sostenible serán muy relevantes en la industria.
  • Se prevé una tendencia hacia la vivienda asequible.

En resumen, los speakers del webinar manifestaron que el desarrollo de vivienda es un sector muy resiliente y atractivo para fondos de inversión privada e institucional. 

México es un país que ofrece plusvalía y rendimientos elevados en comparación con otras economías, subrayó Shabot. El residencial sigue siendo un tipo de activo con mucha capacidad de desplazamiento y crear productos competitivos de calidad mejorará su dinámica.

Particularmente, la vivienda en venta es muy atractiva para las FIBRAs porque a nivel nacional hay un alto porcentaje de homeownership. Muchas familias siguen buscando comprar propiedades cerca de las zonas urbanas, resaltó. 

Por otra parte, en ciudades donde la oferta y la demanda de propiedades en venta está cubierta, el mercado de renta es factible. De acuerdo con Jorge Margain, este activo tuvo un excelente comportamiento y recuperación en 2019.

“La vivienda siempre será una necesidad. Tenemos que trabajar en conjunto con el gobierno y pensar primero dónde estará esa demanda antes de crear nuestros productos”, concluyó Shabot.

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