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Industria

Panorama de oficinas al segundo trimestre de 2019

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Al cierre del primer semestre del año, la mayor parte de los analistas económicos señalan que México está entrando en una recesión técnica. Las acciones del nuevo gobierno en materia energética y la falta de señales claras de inversión en infraestructura, han provocado nerviosismo entre ciertos grupos de inversionistas y esto ha afectado los mercados. Sin embargo, a pesar de este panorama adverso, el gobierno de la Ciudad de México, encabezado por Claudia Sheinbaum, ha expresado su intención de reactivar diversos corredores urbanos para fomentar el desarrollo inmobiliario y reactivar la inversión del sector, con lo que esperamos un mejor segundo semestre de 2019.

El mercado de oficinas rebasó la cifra de 7 millones de m²; mantiene su vigoroso ritmo de crecimiento con el ingreso de 500 mil m² anuales de edificios nuevos. Sin embargo, ahora las condiciones del mercado han cambiado drásticamente, ya que la construcción ha ido disminuyendo consistentemente, pasando de 1.8 millones a 1 millón de m² en proceso, debido principalmente a la incertidumbre en materia económica y la decisión de las autoridades de la Ciudad de México, de someter a revisión exhaustiva los grandes proyectos inmobiliarios de la urbe. Es importante destacar que esta disminución podría provocar en el corto plazo escasez de espacio y alza de precios afectando el crecimiento y nuevas inversiones dentro del mercado de oficinas.

En la actualidad existen 76 proyectos en construcción de oficinas activos, lo que implica que en los próximos 3 o 4 años el inventario podría crecer a 8 millones de m², la mayor parte de estos se concentran en la zona sur de la ciudad de México, principalmente en los corredores Insurgentes y Periférico Sur, donde existen en conjunto 39 proyectos activos.

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Durante el segundo trimestre se incorporaron 191,031 m² en edificios nuevos, con lo que se alcanzó la cifra acumulada de 339,779 m² en el año, donde la mayor parte de este espacio se ha incorporado dentro del corredor Insurgentes, con 42% dentro de este rubro.

Dentro de las incorporaciones destacadas de este trimestre están: El Campus Corporativo Lomas Altas de 29,077 m², la Torre III de Quad con 25,322 m² en Santa Fe, y el Corporativo Vertia de 26,296 m² en Insurgentes.

LOS PRECIOS AFECTADOS ANTE CRECIMIENTO DE LA OFERTA Y BAJO NIVEL DE ABSORCIÓN

La tasa de disponibilidad creció a 15.78%, lo que representa que en la actualidad existen 1.1 millones de m² disponibles, donde la mayor parte del espacio se encuentra dentro del corredor Norte con 271 mil m² (25%), Santa Fe con 192 mil m² (17%) y Polanco con 150 mil m² (13%) del total de espacio disponible en la ciudad.

La absorción del mercado durante este trimestre registró un nivel negativo en -61,137 m², algo que no se registraba desde el tercer trimestre del año 2017. Sin lugar a dudas estamos en un momento difícil, donde se han combinado factores como la construcción acelerada, una disminución de la actividad económica e incertidumbre.

La actividad total del mercado –que son las rentas y ventas– en el periodo fue 191,031 m², muy similar al del trimestre anterior. En el acumulado anual la actividad alcanzó 391,242 m², lo que es un aspecto positivo a pesar de la incertidumbre del mercado.

Dentro de las operaciones o renegociaciones más destacadas del segundo trimestre se encuentran: los 13,062 m² de EY en Polanco, los 10,421 m² de GNP en Insurgentes y los 7,700 m2 de Armstrong en Periférico Sur. Por sector, las empresas que más espacio ocuparon fueron las empresas de consultoría, del sector farmacéutico, aseguradoras y del sector de telecomunicaciones.

Los precios de renta se están viendo presionados y registraron una disminución generalizada, el promedio general se ubicó en US$ 23.33 por m² mensual, donde los precios más elevados se localizan en Reforma y Lomas Palmas. De mantenerse la tendencia actual los precios pueden seguir disminuyendo en los siguientes trimestres.

Por Newmark Knight Frank

Este es un artículo de la edición 115
http://inmobiliare.com/inmobiliare-115/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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