Durante el 2019 el mercado inmobiliario en México ha presentado un comportamiento complejo a nivel general, factores como la caída en el PIB de la construcción, el freno en nuevas obras en la CDMX, y la incertidumbre, tanto en inversionistas como en compradores, ha supuesto un importante desafío para el futuro del sector. Sin embargo, el factor demanda ha sido y seguirá siendo clave para la industria.

En el caso de la zona metropolitana de la Ciudad de México, donde la oferta se compone de más de 1,700 proyectos especialmente dirigidos al segmento Residencial Plus (de más de $4.6mdp), las ventas han tenido una desaceleración importante. Al 3T2019, mensualmente se absorbe el 2.09% del total de unidades en desarrollo, 0.8% menos que lo registrado en el mismo periodo del 2016; mientras que los valores de venta se han estabilizado con crecimientos de apenas un 0.5% trimestral. Aunque con respecto al financiamiento por medio de la banca comercial, con cifras hasta agosto del 2019, se observa un crecimiento del 8% en la colocación de créditos.

Esto nos indica que el comprador final mantiene su confianza y está aprovechando las condiciones de financiamientos que la banca ofrece; sin embargo, quien está frenando su decisión es el inversionista, quien históricamente ha representado un fuerte impulsor de la industria. Para este mercado, es necesario ajustar los productos y alinearlos con las políticas actuales, así como con la demanda, de tal forma de retomen su confianza en el sector. Para ello tenemos 5 factores relevantes a considerar:

1.- La Demanda, en una ciudad con alrededor de 22 millones de habitantes, donde anualmente se requieren más de 70 mil viviendas (sólo considerando la demanda por adquisición), el déficit sigue siendo un reto. Más aún considerando el bono poblacional que presenta la ciudad, donde la población joven y en edad de demandar vivienda sigue siendo la más representativa. Es decir, hay suficientes compradores y posibles arrendatarios.

2.- Doce nuevos corredores inmobiliarios en la CDMX. Por medio del “Programa especial para la regeneración urbana y vivienda incluyente”, el gobierno de la CDMX anunció recientemente el desarrollo de 12 corredores, donde en conjunto con los desarrolladores se busca la construcción de complejos inmobiliarios con vivienda asequible para acercar a los trabajadores a sus centros de trabajo. Estos se encuentran cercanos a polos de oficinas/corporativos, y en general cuentan con infraestructura y servicios; por lo que la adquisición en estas zonas podrá significar una oportunidad aún mayor a la que actualmente ofrecen.

3.- El mercado de Rentas, considerando que sobre todo las nuevas generaciones buscan alternativas céntricas y cercanas a sus polos de trabajo, el mercado de rentas sigue siendo la alternativa natural para atender a estos nichos. El índice de este tipo de vivienda viene hacia la alza y la oferta institucional sigue siendo muy escasa, por lo que el shadow market se mantiene como la principal alternativa para atender a este mercado.

4.- Las oportunidades de Financiamiento, factores como tasas de interés estables sobre un 10.3% en un plazo promedio de 19 años, con un índice de morosidad que se ha mantenido menor al 3% en la banca comercial en los últimos años de acuerdo con la CNBV, brindan una perspectiva positiva para el crédito a la vivienda; aunado a la amplia oferta de productos hipotecarios que cada vez se adaptan más a los distintos perfiles y necesidades del consumidor.

5.- Diversificación en la Oferta, actualmente existen múltiples opciones para atender la demanda del mercado y capitalizar la compra de un inmueble. Hoy un inversionista tiene acceso a una amplia gama de productos en diferentes regiones del país; por ejemplo: una vivienda vacacional en Tulum con servicio de administración de rentas y rendimientos anunciados del 8 al 13%, estudios orientados a estudiantes en Puebla, Mérida o Querétaro con instalaciones y amenidades tipo campus universitario, suites para ejecutivos en las inmediaciones de los principales corredores corporativos del país, entre muchas otras alternativas.

A nivel nacional, además de estos factores, hemos identificado marcadas tendencias en el mercado, como es el caso de la verticalización en casi todo el país, con destacados casos como Querétaro donde hoy prácticamente el 50% de los desarrollos son de tipo vertical (en el 2014 esta vivienda representaba apenas el 25%), o Tijuana, donde los departamentos participan con casi el 60% de la oferta.

Otro importante factor en el desarrollo actual es la disminución en los espacios de estacionamientos; actualmente se comercializan proyectos enteros sin cajones, que poco a poco van ganando terreno y el mercado va aceptando. Esto, considerando algunos factores fundamentales, tales como la cercanía con medios de transporte público y/o ‘walking distance a corredores de oficinas’, así como precios competitivos y atractivos. Hoy en día encontramos este tipo de proyectos en diversas colonias de la CDMX, como Cuauhtémoc, San Rafael, Roma, Vallejo, entre otras.

También el desarrollo de proyectos de usos mixtos mantiene su crecimiento, muy alineado con la tendencia de centralizar, es decir tener todo en un mismo lugar o a una distancia muy cercana. Uno de los primeros desarrollos residenciales bajo este concepto fue Parques Polanco, ubicado en las inmediaciones de una de las colonias de mejor posicionamiento y plusvalía en la CDMX. El combo centro comercial/departamentos resultó tan exitoso, que la última fase del proyecto se destinó al desarrollo de un proyecto de rentas institucionales, una vez que el desarrollador detectó que la mayor parte de los clientes del proyecto fueron inversionistas, quienes en general capitalizaron exitosamente su patrimonio, tanto en plusvalía como en rentas. Hoy en día este tipo de proyectos se encuentran en pleno auge, no solo en las grandes ciudades del país, sino también en otras regiones, y además en combinación con otros usos inmobiliarios, tales como oficinas, consultorios, hospitales, etc.

Por Marisol Becerra L., Directora de Consultoría Tinsa México.

Este es un fragmento del artículo Panorama Inmobiliario 2020 de la edición 117 http://inmobiliare.com/inmobiliare-117/