Location, location, location, sigue siendo importante al decidir dónde construir una nave industrial, sin embargo, en los últimos años se han agregado variables como la disponibilidad de energía, contar con infraestructura instalada, agua y talento.
El panel Nuevos corredores industriales contó con la participación de Ana Martha Legorreta — Socia, a|911, Directora de Urbanismo-, Eduardo Reyes — Vice President of Business Development, Corporate Properties of the Americas (CPA) y Nadiezhda Vázquez Careaga, Socia SMPS Legal.
“La competencia entre regiones ya no dependen únicamente de la ubicación o disponibilidad de tierra, sino de su capacidad para ofrecer infraestructura, talento y condiciones para sostener las operaciones”, esa frase por parte de Leticia Valenzuela, Executive Managing Director de Servicios Industriales y Logísticos en Cushman & Wakefield México fue el inicio de una conversación en el primer panel del Industrial & Logistics Summit 2026 organizado por INMOBILIARE.
¿Qué define hoy la ubicación de los parques industriales?
Desde hace tiempo se han modificado las necesidades de las empresas que desean instalar sus operaciones en un parque industrial en México y con ello, se ha vuelto más compleja la decisión de encontrar el sitio ideal para construir.
Ana Martha Legorreta — Socia, a|911, Directora de Urbanismo-, detalló durante su participación que antes sólo importaba el suelo barato. Ahora, los clientes primero buscan “dónde hay infraestructura instalada” porque lo ideal es que ya exista y esté lista para funcionar.
Además, mencionó que “ahora en el diseño del parque industrial se pide contemplar infraestructura de soporte y que promueva la retención de talento, eso es importante, se pide que haya equipamiento social, vivienda cerca y formas de llegar. Todos esos factores tanto macro como micro particulares al proyecto industrial son las exigencias que el mismo mercado está pidiendo.”
Contar con capacidad instalada de energía eléctrica, así como los permisos y licencias de construcción a tiempo, también puede determinar si un proyecto se entrega a tiempo al cliente, aseguró Eduardo Reyes — Vice President of Business Development, Corporate Properties of the Americas (CPA)-.
Al respecto, Nadiezhda Vázquez Careaga -Socia SMPS Legal-, enfatizó que se requiere de procesos de due diligence más exhaustivos para poner atención en el tema de titularidad de la tierra -temas agrarios y ejidales- y coincidió en el tema de permisos y licencias de construcción.
Leticia Valenzuela agregó que a una empresa que se le va a construir una nave industrial ya tiene fechas estipuladas de arranque de operaciones y si no se cumple, las pérdidas pueden ser millonarias. La incertidumbre en algunas zonas del país puede detener la llegada de nuevos proyectos.
“Las decisiones que pueden llegar a ser relevantes hoy, son las barreras de entrada del propio país: cómo operamos, las autoridades, los procesos y los tiempos; hoy empiezan a jugar un factor mucho más importante que va de la mano con temas jurídicos, pero también con temas operativos, comerciales y de desarrollo”, Nadiezhda Vázquez Careaga -Socia SMPS Legal-.
Del especulativo al ‘spec to suit’: cambia la planeación industrial
“Hace 10 o 15 años se firmaba un inmueble especulativo en seis meses y un build to suit en ocho meses y se podía hacer a la par de cualquier proyecto. Hoy existen factores que generan un nuevo concepto Spec to suit entonces empezamos a desarrollar una nave industrial especulativa para poder atender la demanda y adelantarnos como desarrolladores”.
Eduardo Reyes — Vice President of Business Development, Corporate Properties of the Americas (CPA)-.
“El último par de años, a nivel planeación maestra, va tan rápido que debes hacer master planning especulativo, no solamente flexible. Antes, si diseñabas el parque industrial con un ancla en mente todo giraba en torno a ella, hoy no sabes qué tipo de ancla va a venir, tienes noción de la vocación territorial, quizás, pero la estructura del plan maestro tiene que ser sumamente flexible y adaptable para que el tamaño de lotes funcione por si viene un ancla grande. Debes de tener estrategias de fases variadas y creo que este tema del spec to suit se transmite a la escala de planeación territorial”.
Ana Martha Legorreta — Socia, a|911, Directora de Urbanismo
“Hoy vemos esquemas mucho más sofisticados y creo que realmente el reto ha sido entender las necesidades del cliente. No sólo aterrizarlo en cláusulas que a lo mejor eran muy ordinarias y del día a día. Hoy tenemos que ir de la mano de nuestros clientes y acompañando los procesos, sabiendo tiempos, necesidades, los roles que juegan los participantes. Yo creo que antes el rol siempre era desarrollador, hoy los aportantes de la tierra tienen ciertos requerimientos, los desarrolladores tienen muchos temas de responsabilidad porque hoy nos piden estar negociando y tener previstos muchos escenarios de responsabilidad.”
Nadiezhda Vázquez Careaga -Socia SMPS Legal-.
El desarrollo industrial aumenta su complejidad
En México el crecimiento de desarrollo industrial en zonas con capacidad instalada para tener operaciones óptimas ha saturado ciertos mercados y ante esto, la oportunidad de oro está en observar los mercados considerados secundarios.
De acuerdo con Eduardo Reyes, se deben observar mercados como Hermosillo o Durango, así como la región del Sureste del país, Mérida ha surgido como una buena oportunidad recientemente.
Los expertos coinciden en que las autoridades de los mercados secundarios están dispuestos a acelerar el tema de licencias de construcción, contar con mejores planeaciones en cuanto a la infraestructura necesaria e incluso incentivos para las empresas porque quieren atraer inversión a sus entidades.
En el caso de que una región tenga un crecimiento industrial más rápido que su planeación territorial. Ana Legorreta, afirmó que la consecuencia es una pérdida de inversión y a nivel urbanístico hay un crecimiento desorganizado. Se están diseñando territorios de manera reactiva y no proactiva, eso es un error que puede costar competitividad al país a pesar de su ubicación estratégica.
Los expertos concluyeron que atender la demanda de parques industriales debe ir más allá de la ubicación, considerando factores como acceso a la vivienda y movilidad para los trabajadores, dar certidumbre y acelerar los tiempos para la obtención de licencias y permisos de construcción, pero sobre todo un trabajo coordinado entre iniciativa privada y autoridades.
