Conecta con nosotros

Desarrollo Urbano

¿Por qué el banco no debe prestar más de 80% de lo que vale una casa?

Publicado

el

El mejor mecanismo de adquisición de vivienda es el financiamiento hipotecario, sin embargo para que éste sea óptimo es necesario implementar medidas prudenciales que blinden al usuario y eviten burbujas y pérdidas patrimoniales.
Tal es el caso del Loan to Value -LTV o Relación préstamo-valor-, un indicador que mide el grado de apalancamiento de los créditos hipotecarios con respecto al valor de los inmuebles. Es decir, es la medida que le impone a la banca el límite de un préstamo hipotecario.

Foto Archivo


En México, el LTV es de 78.77%, según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores –CNBV-, en línea con la recomendación internacional que es de 80 por ciento. Por lo que la mayoría de las instituciones se apega a este parámetro. Al desglosarlo, se observa que el sector con más financiamiento es el de vivienda nueva, con 64.5%, mientras que la usada es de 62.4 por ciento.
Incluso, se observa que mientras menor sea el LTV la tasa hipotecaria tiende a disminuir. Por ejemplo, si el LTV es menor a 25% su tasa es de 10.4% mientras que si éste es más de 80 y hasta 90% es 9.8 por ciento. En este escenario, la hipoteca estándar nacional es de 1.1 millones de pesos, según la CNBV.
Para el segmento residencial, el estándar es de 1.4 millones de pesos con dos recámaras, un baño y un cajón de estacionamiento para espacios nuevos que miden 88 metros cuadrados, los cuales se ubican en 415 colonias de Ciudad de México. En el sector residencial plus el valor es de 3.4 millones de pesos, para espacios con tres recámaras, dos baños y dos cajones de estacionamiento, con un metraje de 155 metros cuadrados en al menos 394 colonias de CDMX, según datos del portal inmobiliario Propiedades.com.
Los límites en los préstamos pueden ser paliativos efectivos en el mercado mundial. Por ejemplo, Corea implementó estas medidas durante 2002 con un impacto relevante: los precios decrecieron inmediatamente de 3.4 a 0.3% mensual. Sin embargo, en nuestro país los precios están creciendo debido a una mayor asignación de crédito entre 44 países desde el último trimestre de 2016, según el Global Housing Watch, del FMI.

Foto Archivo


Actualmente, los precios globales viven un boom y se ubican en niveles similares a los previos a la crisis de 2009. Dado que debemos contender estos auges irracionales de la vivienda, los países recurren más activamente a políticas macroprudenciales.
Este boom inmobiliario residencial detonado por crédito puede propiciar el estallido de burbujas, lo que provocaría una caída repentina de los precios y destruiría riqueza patrimonial. Actualmente, se observa una tendencia inflacionaria que podría anclarse en 2018, que naturalmente impactará los precios de la vivienda. Por tratarse un mercado ilíquido, hay un efecto de tasar al alza que se esparce rápidamente.
Existe una importante plusvalía en CDMX y diversos segmentos del mercado residencial. Por ejemplo, el segmento nuevo de departamentos de Polanco -en el récord de rentabilidad- reporta un crecimiento tres veces mayor al nacional desde el primer trimestre de 2014.
Ante este panorama, se observa una mayor segmentación tanto por zonas como por nichos -nuevo-usado y residencial-residencial plus-. Por lo que los límites-LTV-hipotecarios deben propiciar que todos los jugadores involucrados gestionen de mejor manera la cartera residencial.
Por Leonardo  González, Analista Senior de bienes raíces de Propiedades.com
También lee

¿Cómo saber cuál es el crédito hipotecario que más te conviene?

Publicidad
mercado libre octubre

Desarrollo Urbano

Diputados aprueban la movilidad segura, inclusiva y sostenible como derecho constitucional

Publicado

el

La Cámara de Diputados aprobó por unanimidad, con 351 votos a favor, el proyecto de reformas en materia de movilidad y seguridad vial, con lo que se establece como derecho constitucional de las personas, la movilidad en condiciones de seguridad vial, accesibilidad, eficiencia, sostenibilidad, calidad, inclusión e igualdad. 

Lo anterior otorga la facultad al Congreso de la Unión, a expedir una ley general que armonice lo correspondiente a los dos campos mencionados, en concordancia con la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. 

Asimismo, amplía la capacidad de los municipios para formular, aprobar y administrar la zonificación de programas de desarrollo urbano, con el objetivo de atender los planes en materia de movilidad y seguridad vial. 

Aleida Alavez Ruiz, diputada de Morena, señaló que estas reformas dan “una oportunidad de colocar al ciudadano al centro de la actividad legislativa”.  Añadió que la garantía de un derecho en la Constitución, es un paso para mejorar la vida de las personas que enfrentan la mala calidad en el transporte público e incertidumbre al caminar, andar en bicicleta o transitar las carreteras. 

Por otro lado, subrayó que el presupuesto público en movilidad discrimina a los más vulnerables, ya que el 70% se destina a la población que tiene acceso a un vehículo particular y no a la mayoría de los habitantes que no lo tienen. 

“Este cambio, permitirá a los ciudadanos ejercer con plenitud sus derechos, garantizar la movilidad segura de las personas es una forma concreta y efectiva de combatir la desigualdad, promover el bienestar colectivo, reducir la contaminación y los efectos negativos en la salud de la movilidad centrada en los vehículos motorizados”.

Del mismo modo, la diputada consideró que este un paso en la mejora de la calidad de vida de los mexicanos y del cumplimiento de los objetivos de desarrollo sostenible. 

De acuerdo con el INEGI, en 2018 se registraron un total de 365 mil 67 accidentes de tránsito en zonas urbanas y suburbanas, en los que 4 mil 227 personas perdieron la vida y 89 mil 119 resultaron heridas. 

El Índice de Movilidad Urbana del Instituto Mexicano para la Competitividad refiere que en el país las ciudades están más diseñadas para los automóviles que para las personas, lo que deriva en caminos cada vez más largos para un parque vehicular mayor. 

Por este motivo, la reforma también considera que personas con discapacidad, peatones, ciclistas y transporte público sigan ocupando el puesto más importante dentro de la jerarquía vial, antes que los vehículos privados. 

En este sentido,  se requerirá destinar más recursos para hacer de las calles lugares seguras, mejorar las banquetas y pasos peatonales, tener transporte público digno, y construir infraestructura civil que facilite el acceso a movilidades más sustentables. 

Publicidad
mercado libre octubre
Sigue leyendo
Publicidad
BeckCiudad MayakobaBanner skyhausAltio CapitalBrickAxeza
Publicidad
  • Banner Colliers

Lo más leído