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Desarrollo Urbano

¿Por qué el banco no debe prestar más de 80% de lo que vale una casa?

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El mejor mecanismo de adquisición de vivienda es el financiamiento hipotecario, sin embargo para que éste sea óptimo es necesario implementar medidas prudenciales que blinden al usuario y eviten burbujas y pérdidas patrimoniales.
Tal es el caso del Loan to Value -LTV o Relación préstamo-valor-, un indicador que mide el grado de apalancamiento de los créditos hipotecarios con respecto al valor de los inmuebles. Es decir, es la medida que le impone a la banca el límite de un préstamo hipotecario.

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Foto Archivo


En México, el LTV es de 78.77%, según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores –CNBV-, en línea con la recomendación internacional que es de 80 por ciento. Por lo que la mayoría de las instituciones se apega a este parámetro. Al desglosarlo, se observa que el sector con más financiamiento es el de vivienda nueva, con 64.5%, mientras que la usada es de 62.4 por ciento.
Incluso, se observa que mientras menor sea el LTV la tasa hipotecaria tiende a disminuir. Por ejemplo, si el LTV es menor a 25% su tasa es de 10.4% mientras que si éste es más de 80 y hasta 90% es 9.8 por ciento. En este escenario, la hipoteca estándar nacional es de 1.1 millones de pesos, según la CNBV.
Para el segmento residencial, el estándar es de 1.4 millones de pesos con dos recámaras, un baño y un cajón de estacionamiento para espacios nuevos que miden 88 metros cuadrados, los cuales se ubican en 415 colonias de Ciudad de México. En el sector residencial plus el valor es de 3.4 millones de pesos, para espacios con tres recámaras, dos baños y dos cajones de estacionamiento, con un metraje de 155 metros cuadrados en al menos 394 colonias de CDMX, según datos del portal inmobiliario Propiedades.com.
Los límites en los préstamos pueden ser paliativos efectivos en el mercado mundial. Por ejemplo, Corea implementó estas medidas durante 2002 con un impacto relevante: los precios decrecieron inmediatamente de 3.4 a 0.3% mensual. Sin embargo, en nuestro país los precios están creciendo debido a una mayor asignación de crédito entre 44 países desde el último trimestre de 2016, según el Global Housing Watch, del FMI.
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Actualmente, los precios globales viven un boom y se ubican en niveles similares a los previos a la crisis de 2009. Dado que debemos contender estos auges irracionales de la vivienda, los países recurren más activamente a políticas macroprudenciales.
Este boom inmobiliario residencial detonado por crédito puede propiciar el estallido de burbujas, lo que provocaría una caída repentina de los precios y destruiría riqueza patrimonial. Actualmente, se observa una tendencia inflacionaria que podría anclarse en 2018, que naturalmente impactará los precios de la vivienda. Por tratarse un mercado ilíquido, hay un efecto de tasar al alza que se esparce rápidamente.
Existe una importante plusvalía en CDMX y diversos segmentos del mercado residencial. Por ejemplo, el segmento nuevo de departamentos de Polanco -en el récord de rentabilidad- reporta un crecimiento tres veces mayor al nacional desde el primer trimestre de 2014.
Ante este panorama, se observa una mayor segmentación tanto por zonas como por nichos -nuevo-usado y residencial-residencial plus-. Por lo que los límites-LTV-hipotecarios deben propiciar que todos los jugadores involucrados gestionen de mejor manera la cartera residencial.
Por Leonardo  González, Analista Senior de bienes raíces de Propiedades.com
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¿Cómo saber cuál es el crédito hipotecario que más te conviene?

Desarrollo Urbano

Pasajeros y conductores de Didi podrán ver el punto de encuentro en imágenes reales

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Didi presenta su nueva versión de sus aplicaciones para conductores y pasajeros; que tienen una mejora en el diseño visual; las versiones ahora ofrecen una navegación más intuitiva, así como optimización e integración de dos funciones: imágenes reales y la asistencia de ganancias. 

“Nos emociona presentar nuestra nueva y mejorada app, con funciones que eficientan cada viaje. Nuestro objetivo es que los pasajeros encuentren soluciones prácticas a sus necesidades de movilidad y que los conductores puedan tener una mejor administración de sus finanzas personales con el apoyo de la plataforma”, comentó Jordi Cueto, Gerente Sr. de Relaciones Públicas de DiDi México.

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Imagen de Didi

Imágenes reales: Localización del momento del encuentro, tanto pasajeros como conductores podrán visualizar en algunos viajes el punto de encuentro a través de fotografías de la calle y referencias de donde se encuentran. 

Asistencia de ganancias: Los conductores podrán planificar cuándo prestar su servicio para aumentar sus ganancias y lograr sus metas. Por lo que al conectarse con Didi Conductor, el asistente permitirá fijar una meta semanal, y una vez establecida mostrará los horarios en que la demanda es mayor. 

“Estas nuevas versiones se desarrollaron como parte de una estrategia global de innovación y mejora continua [..] Fueron diseñadas conforme a los comentarios de nuestros usuarios, buscando ofrecer una experiencia más fluida al navegar dentro de la app, con herramientas y soluciones únicas de uso práctico en la vida cotidiana. La prueba piloto ha sido bien recibida, ya que 7 de 10 usuarios la prefieren, en comparación con la versión anterior”. 

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Imagen de Didid

En la nueva app se destaca la optimización del proceso para hacer una solicitud del viaje y contactar con el conductor; acceso a los servicios que la plataforma de movilidad inteligente ofrece; además de la visibilidad de la información del vehículo al momento del encuentro.

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