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¿Por qué se está verticalizando México?

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Cambio generacional

De acuerdo a datos del INEGI y la CONAPO, durante 2020 el 56% del mercado potencial de compra de vivienda corresponde a la generación Millennial y solo el 25% a la Z, Alpha y posteriores (Alpha+). Sin embargo, se proyecta que para 2030 esta proporción se invertirá con 43% de Millennials y 57% de Alphas+. Además, según señala las Naciones Unidas el número promedio de hijos que tiene cada mujer ha ido a la baja. En particular para México, en los últimos 30 años, ha disminuido de 3.5 a 2.1 hijos. Ante este cambio en la configuración familiar, las nuevas generaciones cada vez necesitan menos espacio y están dispuestos a sacrificarlo por factores que consideran más prioritarios.

CRECIMIENTO POBLACIONAL EN MÉXICO

DINÁMICA DEL CRECIMIENTO POBLACIONAL POR GENERACIÓN

El mercado potencial de compra de vivienda se encuentra en la edad de 19 a 45 años, donde se realiza la compra de primera vivienda, para los próximos años este mercado estará compuesto por los Millennials, Generación Z y Alpha.

Cambios demográficos del Mercado de vivienda

Número de hijos por mujer 1950 – 2020

El mercado potencial de compra de vivienda se encuentra en la edad de 19 a 35 años, donde se realiza la compra de primera vivienda, para los próximos años este mercado estará compuesto por los Millennials, Generación Z y Alpha.

Disminución de Distancias

Todos odian estar atrapados en un embotellamiento de tráfico, sentimiento que no ha cambiado en las nuevas generaciones, quienes están dispuestos a transformar sus condiciones de vida. De acuerdo con estudios realizados por 4S Real Estate, más del 60% de los prospectos que dan prioridad a comprar un departamento en lugar de una casa, lo hacen por motivos de movilidad, para estar más cerca de sus puestos de trabajo y contar con áreas verdes, servicios, escuelas, etc., sin tener que trasladarse en automóvil. Además, quienes viven más cerca de las zonas centrales de la mancha urbana, tienen una percepción de mayor seguridad, además que agradecen utilizar menos el transporte público que, desgraciadamente, es deficiente en la mayoría de los países de Latinoamérica.

Costo Ampliar Mancha Urbana

En los últimos 30 años la dinámica de edificación ha consistido en proveer vivienda horizontal en la periferia de la zona metropolitana, traduciéndose en una creciente mancha urbana que tiene impacto tanto en la calidad de vida de los habitantes como en la eficiencia y desarrollo de la ciudad; ya que implica altos costos en infraestructura para incrementar las vías de comunicación y dotar de movilidad, transporte y servicios a las nuevas colonias. Además, las viviendas que se encuentran en la periferia en lugar de incrementar su valor con el tiempo lo mantienen igual, o inclusive disminuye. Mientras que en la vivienda vertical que se ubica dentro de la mancha urbana, la relación anual renta/valor de la propiedad (que es la cantidad de años en los que se recuperaría el valor de la propiedad si esta se rentara), es claramente mayor.


Cobertura de Servicios Municipales de Alta Calidad per Cápita por Densidad Urbana.

Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

Cambios en La demanda

Con base en los estudios de mercado de 4S Real Estate de 2015 a 2020 se identifica que las preferencias de los compradores de vivienda han evolucionado, inclinándose claramente hacia la vivienda vertical como principal opción de compra, pasando de un 19 a 57%. Dicho crecimiento exponencial se atribuye a tres principales factores:

1. Mayor proporción de comprador Millennial vs Generación X, siendo la generación que tiene a edad más temprana independencia del hogar familiar, además de postergación de la decisión de matrimonio y estilo de vida más dinámico con enfoque global.

2. Valoración creciente a atributos de cercanía a servicios, centros de trabajo y lugares de entretenimiento, priorizando el tiempo de traslados frente a la mayor cantidad de metraje.

3. Mayor interés en amenidades y usos mixtos que sean afines al estilo de vida.

Costo de la Tierra para Desarrolladores

La urbanización y la plusvalización son preponderantes en el costo la tierra. Por ello, al promover una mayor densificación en la mancha urbana se permite hacer uso de la infraestructura existente y mejorarla, de tal manera que los costos sean más eficientes y no recaigan en el consumidor.

La vivienda social en Latinoamérica

La periferia de las ciudades

Dependiendo de la dinámica de la ciudad, es posible que las propiedades en la periferia no solo no ganen plusvalía, sino incluso pudieran perderla. Además, el tiempo que se necesita para recuperar la inversión mediante rentas aumenta en la periferia. Por ejemplo, en la periferia de Puebla vemos que tomaría 19 años en recuperar el valor de la propiedad con rentas, y dicha propiedad tendría una pérdida anual de 3% en su valor.

Las viviendas en las periferias son activos que no incrementan su valor, o que inclusive lo disminuyen.


Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte.

Por 4S Real Estate

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