El metro cuadrado de vivienda nueva en la Ciudad de México y su zona conurbada promedió 64,742 pesos en junio de 2026. El de vivienda usada, 52,087. La diferencia es de 19.5% y se abrió casi siete puntos en ocho años, de acuerdo con el Index de Inmuebles24.
La brecha creció porque el producto nuevo corrió más rápido. Entre junio de 2019 y junio de 2026 el metro cuadrado nuevo subió 37.5%, mientras el usado avanzó 27.1%. En pesos son 17,649 contra 11,098 de diferencia acumulada. Quien compró usado hace ocho años capitalizó menos, aunque también arrancó de un precio de entrada más bajo.
Ocho años de precios en la capital
| Junio | Nuevo | Preventa | Usado | Index CDMX |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | $47,093 | $55,164 | $40,989 | $37,719 |
| 2020 | $51,437 | $51,364 | $42,533 | $36,152 |
| 2021 | $47,834 | $51,878 | $38,286 | $31,886 |
| 2022 | $50,978 | $53,285 | $36,841 | $31,150 |
| 2023 | $55,719 | $52,839 | $37,275 | $32,515 |
| 2024 | $58,265 | $59,418 | $48,307 | $42,834 |
| 2025 | $62,187 | $63,468 | $49,785 | $43,540 |
| 2026 | $64,742 | $64,676 | $52,087 | $44,601 |
La preventa dejó de cotizar por arriba del producto terminado
El dato menos comentado de la serie está en la tercera columna. En junio de 2019 el metro cuadrado en preventa se anunciaba 17.1% por encima del nuevo terminado. En junio de 2026 los dos precios prácticamente empatan: 64,676 contra 64,742 pesos.
Conviene no leerlo como una caída del valor de la preventa. El Index registra lo que se anuncia, y la mezcla de producto cambia año con año: una preventa cara en Polanco pesa distinto que una en la periferia. Con esa salvedad, el movimiento apunta a que el descuento por comprar sobre planos se estrechó, y el comprador de la capital tiene hoy menos incentivo de precio para asumir riesgo de obra.
El piso fue 2022, no la pandemia
La vivienda usada tocó su punto más bajo en junio de 2022, con 36,841 pesos por metro cuadrado. Eso es 10.1% por debajo de lo que se pedía en 2019, en términos nominales y sin descontar inflación. De ahí rebotó 41.4% en cuatro años.
El Index general de la ciudad siguió la misma curva, de 31,150 pesos en 2022 a 44,601 en 2026. El ajuste de precios no ocurrió en 2020, cuando todo el mundo lo esperaba. Ocurrió dos años después, cuando el crédito se encareció.
Cinco colonias donde da casi lo mismo comprar nuevo que usado
| Colonia | Alcaldía o municipio | Nuevo | Usado | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| José María Morelos | Huixquilucan | $35,032 | $35,014 | 0% |
| Del Carmen | Coyoacán | $80,211 | $79,181 | -1% |
| Manzanastitla | Cuajimalpa de Morelos | $43,624 | $42,551 | -2% |
| Lomas Anáhuac | Huixquilucan | $48,628 | $47,187 | -3% |
| Lomas de Tecamachalco | Huixquilucan | $45,842 | $44,483 | -3% |
Tres de las cinco están en Huixquilucan, en el Estado de México. La lectura más directa es que en esos mercados el inventario existente sostiene su valor por ubicación y no por edad del inmueble. Cuando el comprador paga por estar en cierta calle, la antigüedad deja de descontar.
Y cinco donde el usado cuesta casi la mitad
| Colonia | Alcaldía o municipio | Nuevo | Usado | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Independencia | Naucalpan de Juárez | $59,139 | $25,979 | -56% |
| Observatorio | Miguel Hidalgo | $58,001 | $27,119 | -53% |
| Buenavista | Cuauhtémoc | $55,286 | $26,972 | -51% |
| Zacahuitzco | Benito Juárez | $59,686 | $29,885 | -50% |
| Moctezuma 1ra Sección | Venustiano Carranza | $36,908 | $19,038 | -48% |
Aquí el patrón es otro. Observatorio y Buenavista concentran nodos de transporte masivo y obra reciente, y en las dos el producto nuevo se está anunciando al doble del stock del barrio. Eso ocurre cuando llega vivienda vertical dirigida a un comprador distinto del que ya vive ahí, no cuando el mercado local se aprecia parejo.
Para un desarrollador, un diferencial de 50 puntos es señal de dos cosas al mismo tiempo. Hay margen de entrada, porque el suelo todavía se paga a precio de barrio consolidado. También hay riesgo de absorción, porque el precio de salida depende de un comprador que aún no habita la zona.
Cómo leer estas cifras
El Index se construye con los anuncios publicados en la plataforma y toma como referencia una vivienda de 65 metros cuadrados con dos recámaras. Mide lo que el vendedor pide, no lo que el comprador termina pagando, y no descuenta inflación. Sirve para leer dirección y brechas relativas más que niveles exactos de mercado.
Con esa salvedad, la señal de junio es clara. El producto nuevo se despegó del resto del inventario capitalino y la preventa perdió el descuento que la hacía atractiva. Falta ver si la brecha de 20% se sostiene o si el usado empieza a cerrarla, como ya hizo entre 2022 y 2024. Comparaciones con otras plazas, como los precios de venta y renta en Guadalajara o el costo de rentar en las alcaldías más caras de la capital, ayudan a ubicar qué tan singular es el caso de la Ciudad de México. El efecto del nearshoring sobre la vivienda corre por una lógica distinta, más ligada a los corredores industriales del norte y el Bajío.
Con información del Index de Inmuebles24.
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