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Precisión en la inversión

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En el sector de bienes raíces, he visto a conocidos triunfar y fracasar usando el mismo modelo de negocio en mercados similares. ¿A qué se debe esto? Si usted se dedica a los bienes inmuebles, ha sido testigo de la transformación del mercado que ha vivido nuestro país. Así, en un mundo tan cambiante y globalizado es necesario que tanto inversionista como desarrollador estén conscientes que la intuición y el “buen ojo” ya no es suficiente para asegurar un proyecto rentable.
El éxito de un desarrollo inmobiliario ya no está determinado por el análisis subjetivo del dueño puesto que, al vivir en una época con alto avance en la tecnología, se pueden predecir tendencias y resultados a través de bases de datos completas. En un país con un bajo grado de transparencia y acceso limitado a la información es necesario que el desarrollador y analista trabajen en colaboración.
Ante el inversionista se manifiestan un sinfín de factores internos y externos que afectan su propiedad, pero entre más información precisa tenga en sus manos, menos estará expuesto a la equivocación. Factores como tecnología, mercado, marcas, usuario y economía, seguirán transformando la configuración del bien inmueble, en especial, los centros comerciales.
En México, llevamos casi 50 años siendo testigos de la evolución de esta tipología arquitectónica desde 1969 año en que se inauguró el inmueble considerado como la primera plaza comercial: Plaza Universidad – y me atrevería a decir, seguirá evolucionando a una velocidad más acelerada -.

Chris Maugeri y Paulina Lara CBRE

En el área de Valuación y Consultoría de CBRE creemos que es importante que los desarrolladores e inversionistas de centros comerciales conozcan a fondo:
Precios de arrendamiento

  • Términos y plazos típicos de un contrato
  • Estructura de gastos (quien paga que)
  • Posibles inquilinos y giros
  • Rangos de rentas fijas y variables
  • Competencia
  • Valor de los activos
  • Costos de construcción
  • Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada
  • Tiempos de comercialización
  • Costos de operación como mantenimiento,seguros y predial
  • Oferta / Demanda en el mercado
  • Otros posibles ingresos como estacionamiento, patrocinios, nivel de guante(1)

Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

En 2016 se inauguraron 28 centros comerciales lo cual refleja un crecimiento de 5% en metros cuadrados rentables respecto a las cifras del 2015. Actualmente hay 724 centros comerciales existentes a nivel nacional y en construcción existen 48, los cuales estarían aportando un millón 941 mil 379 metros cuadrados al inventario.
En nuestra experiencia como valuadores en el sector, hemos visto a todo tipo de desarrolladores, inversionistas, operadores, constructores, etcétera que han tenido triunfos y fracasos en este modelo de negocio, sin importar que tan “familiarizados” estén con el mercado.
En México nos encontramos en un mercado relativamente joven, el cual podría resultar impredecible. Tan solo basta darnos cuenta que hace apenas seis años nuestro país “estrenó” el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces –FIBRAs-; vehículo que lleva operando desde hace 57 años en Estados Unidos. Estas sociedades de inversión son propietarias de activos inmobiliarios, cuyos ingresos proceden principalmente del arrendamiento de espacios, cotizan en bolsa y reparten dividendos cada año.

imagen de archivo

Entre más estudiado tengamos el mercado y las características de la propiedad, más eficaz será el camino al proyecto rentable. Por ejemplo, conocer el comportamiento en las ventas de un inquilino en una zona específica del país, ayuda al propietario o incluso al mismo inquilino a saber cuál es la renta justa que se debe pagar o cobrar.
La siguiente gráfica muestra un análisis del promedio de ventas por metro cuadrado de los supermercados ubicados en centros comerciales clasificados como Neighborhood Centers(2) en el norte del país.

Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

Un supermercado de este tipo -cuya área rentable neta oscila entre los seis mil y quince mil metros cuadrados -suele pagar al propietario un porcentaje de renta variable de entre 2 y 3% de sus ventas sobre su renta fija, algo que si no se conoce a fondo puede orillar a cualquiera de las partes a no aprovechar el máximo potencial de la negociación.
Retomando el análisis de los factores internos y externos que impactan cualquier propiedad, la meta es encontrar el máximo potencial de dicha superficie. ¿Qué sería lo más óptimo? ¿Un desarrollo mixto? ¿Una nave industrial? ¿Un centro comercial? ¿Un desarrollo habitacional?
El inversionista contemporáneo optaría antes que nada por maximizar el valor de sus activos haciendo una evaluación de su propiedad con la cual estimaría si el proyecto tiene la permisibilidad legal, posibilidad física, factibilidad financiera y máxima productividad; esto como parte de la identificación de los factores internos a considerar. Por otro lado, tras identificar los factores externos se necesitaría tomar en cuenta las condiciones imperantes del mercado en donde se encuentra el inmueble. A esta clase de ejercicio se le denomina Estudio de Mayor y Mejor Uso de la propiedad.

imagen de archivo

La importancia de trabajar de la mano con una empresa como CBRE, que a nivel nacional tiene monitoreadas las transacciones y comportamiento de millones de metros cuadrados comerciales; facilita la tarea del empresario ya que el problema en México -a diferencia de otros paíseses que casi ninguna entidad tiene vinculadas las bases de datos del Registro Público de la Propiedad con el Catastro lo cual dificulta el acceso de información para que cualquier persona tenga conocimiento directo a las transacciones y rendimientos esperados.
En el área de Valuación y Consultoría de CBRE estamos seguros que facilitar al desarrollador o inversionista un panorama mucho más preciso de lo que pasa hoy en día le ayudará a generar proyectos exitosos, ya que entre más información se tenga a la mano, menor será el porcentaje del fracaso o del capital mal utilizado; generando así mayor rentabilidad en el menor tiempo posible.
CBRE Valuation & Advisory Services México

  • Valuación -Activos solos y Potafolios-
  • Consultoría
  • Análisis de Costos para Valores Asegurables
  • Due Diligence
  • Estudios de Factibilidad
  • Estudios de Mercado
  • Análisis financiera de Proyectos
  • Estudios de Mayor y Mejor Uso
  • Análisis de Sale / Leaseback
  • Reportes de Monitoreo Interno

1) Guante o Key Money: Derecho de arrendamiento; monto que cobra el desarrollador al inquilino por entrar al centro comercial para recuperar el costo de la inversión.
(2)Neighboorhood Center: Este centro es diseñado para proveer productos y servicios
de conveniencia para las necesidades diarias de los consumidores del vecindario
próximo. De acuerdo con la publicación SCORE del ICSC, aproximadamente la mitad
de estos centros están anclados por un supermercado, mientras que una tercera parte
tienen a una farmacia como ancla. Estas tiendas anclas están soportadas por tiendas que
venden medicamentos, artículos varios, cafeterías y servicios personales.

Por Paulyna Lara, Valuador Comercial CBRE
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Negocios

100 Ladrillos innova y democratiza la tenencia inmobiliaria

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El método de inversión inmobiliaria crowdfunding ha adquirido gran popularidad dentro de las alternativas de financiamiento colectivo, ya que permite hacer microinversiones de forma segura desde cualquier parte del mundo, gracias a la tecnología. Bajo este esquema la empresa mexicana 100 Ladrillos es una de las más novedosas ya que busca democratizar la tenencia de los bienes raíces al ofrecer la posibilidad de invertir (comprar y vender) en fracciones inmobiliarias completamente en línea y recibir rendimientos por la renta y plusvalía de las propiedades en las que decidió invertir y que lo hacen copropietario.

Flexpark Monterrey

La idea de la plataforma surgió en el 2017 del deseo de los fundadores de poder vivir de sus rentas, pero se dieron cuenta de la complejidad que tiene la inversión en bienes raíces y los altos montos de capital que se requieren. “Con ese sueño en mente empezamos a buscar opciones y nos dimos cuenta que, efectivamente, invertir en bienes raíces ha ayudado a lo largo de la historia a la gente a crear, proteger y crecer el patrimonio”, comenta en entrevista exclusiva para Inmobiliare, Hugo Blum, CEO de 100 Ladrillos.

Tradicionalmente la inversión inmobiliaria estaba reservada para aquellos que contaban con un capital mayor debido a que se necesitaba un monto inicial alto y cubrir gastos ocultos, además de poseer conocimiento técnico y legal. Sin embargo, hoy en 100 Ladrillos se puede invertir desde 6 mil pesos de una forma ágil y segura, sólo se requiere crear una cuenta, completar el perfil, ver las propiedades disponibles, elegir la que más te gusta y empezar a invertir.

Toscana, Zapopan

“La principal ventaja competitiva que tenemos es que aquí tú sí eres dueño del inmueble, otras plataformas de crowdfunding lo que hacen es que le prestas dinero al desarrollador inmobiliario a cambio de una tasa de interés para que termine de construir y posteriormente vender; aquí no, tú eres dueño del inmueble en una participación y vas a recibir rentas hasta que decidas vender tu ladrillo”, dicha acción se puede realizar en el mercado secundario de la mismas plataforma donde participan otros inversionistas.

Hugo Blum, CEO de 100 Ladrillos

En cuanto a la seguridad que brinda este esquema de inversión, el directivo destaca los siguientes puntos:

  1. 100 Ladrillos cumple con todos los lineamientos legales, jurídicos y técnicos, actualmente forma parte de las 25 compañías de crowdfunding que hicieron su solicitud formal para ser entidades reguladas y supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), bajo el marco regulatorio de la Ley de Instituciones de Tecnología Financiera (Ley Fintech), lo que les permitirá operar como Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC).
  2. La inversión en bienes raíces se ha desempeñado como una inversión segura, “…aunque todas las inversiones tienen riesgo, creemos que en el caso de los inmuebles es bajo”.
  3. Todas las propiedades se escrituran a un fideicomiso bancario y se divide en 100 partes iguales o más, con lo que existe una doble protección, tanto de la plataforma (que eventualmente estará regulada), como por los fideicomisos que están protegiendo las propiedades.
  4. Se aplican protocolos de seguridad, información y confidencialidad para garantizar la seguridad de las transacciones.
  5. Por último, existen medidas estrictas para la prevención del lavado de dinero, sin embargo, la identificación de los usuarios y montos de inversión siempre están protegidas.

“En el tema de las plataformas, yo creo que es un gran momento de invertir, porque se transparenta la información y el público tiene la capacidad de entrar a todas las que hay en el mercado y analizar las oportunidades de inversión. Lo que da la posibilidad de diversificar con montos muy pequeños. Antes de las plataformas, tenías que invertir al menos un millón de pesos o más y hoy con 50 mil pesos se puede participar en las 25 plataformas reguladas”.

Plaza Catehua, Monterrey

Los inmuebles que se publican en la plataforma de 100 Ladrillos son analizados y estudiados previamente, por ello, cuentan con la certeza de haber pasado un proceso riguroso de evaluación, sin embargo, el directivo hace la aclaración que no todos son iguales, cada inversionista debe hacer el análisis pertinente de cuál es su mejor opción de inversión, en los dos esquemas que ofrece la empresa:

  • Participaciones de propiedades en pre-venta: son proyectos en fase de construcción o que ya están terminados pero se encuentran dentro del período de fondeo colectivo para juntar la inversión entre todos los inversionistas. Aquí el inversor obtiene un descuento por el financiamiento anticipado a la fecha de entrega del inmueble.
  • Participaciones de propiedades en venta: son participaciones de propiedades que ya están terminadas y entregadas y han sido aportadas a un fideicomiso de administración independiente. Estas participaciones se compran y venden a otros inversionistas a través de la plataforma en el mercado secundario. Cabe mencionar que el precio lo establecen los propios clientes y está sujeto a la oferta y demanda.
The Wesley, Tijuana

Hoy en día el crowdfunding inmobiliario ha tenido un gran impulso a raíz de la pandemia del Covid-19, debido a que todas las operaciones, desde la consulta de los inmuebles, hasta transferencias, compras y venta, se puede hacer 100% digital desde cualquier lugar o dispositivo.

“El mercado sí nos ha sorprendido, en marzo que se inició la pandemia creíamos que la gente iba a estar más cauta a invertir, al menos temporalmente, pero nos dimos una grata sorpresa al ver que las personas ante la incertidumbre buscó proteger su dinero en inversiones que se consideran seguras. Marzo, por ejemplo, fue el mes histórico de ventas y a partir de ahí todos los meses hemos visto como más y más usuarios se registran e invierten. En lo que va de la pandemia al cierre del mes de agosto, hemos crecido 500 por ciento”, afirma Blum.

Sonata, Guadalajara

Por Xareni Zafra

Este es un artículo de la edición 122

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