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Negocios

Precisión en la inversión

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En el sector de bienes raíces, he visto a conocidos triunfar y fracasar usando el mismo modelo de negocio en mercados similares. ¿A qué se debe esto? Si usted se dedica a los bienes inmuebles, ha sido testigo de la transformación del mercado que ha vivido nuestro país. Así, en un mundo tan cambiante y globalizado es necesario que tanto inversionista como desarrollador estén conscientes que la intuición y el “buen ojo” ya no es suficiente para asegurar un proyecto rentable.
El éxito de un desarrollo inmobiliario ya no está determinado por el análisis subjetivo del dueño puesto que, al vivir en una época con alto avance en la tecnología, se pueden predecir tendencias y resultados a través de bases de datos completas. En un país con un bajo grado de transparencia y acceso limitado a la información es necesario que el desarrollador y analista trabajen en colaboración.
Ante el inversionista se manifiestan un sinfín de factores internos y externos que afectan su propiedad, pero entre más información precisa tenga en sus manos, menos estará expuesto a la equivocación. Factores como tecnología, mercado, marcas, usuario y economía, seguirán transformando la configuración del bien inmueble, en especial, los centros comerciales.
En México, llevamos casi 50 años siendo testigos de la evolución de esta tipología arquitectónica desde 1969 año en que se inauguró el inmueble considerado como la primera plaza comercial: Plaza Universidad – y me atrevería a decir, seguirá evolucionando a una velocidad más acelerada -.

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Chris Maugeri y Paulina Lara CBRE

En el área de Valuación y Consultoría de CBRE creemos que es importante que los desarrolladores e inversionistas de centros comerciales conozcan a fondo:
Precios de arrendamiento

  • Términos y plazos típicos de un contrato
  • Estructura de gastos (quien paga que)
  • Posibles inquilinos y giros
  • Rangos de rentas fijas y variables
  • Competencia
  • Valor de los activos
  • Costos de construcción
  • Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada
  • Tiempos de comercialización
  • Costos de operación como mantenimiento,seguros y predial
  • Oferta / Demanda en el mercado
  • Otros posibles ingresos como estacionamiento, patrocinios, nivel de guante(1)
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Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

En 2016 se inauguraron 28 centros comerciales lo cual refleja un crecimiento de 5% en metros cuadrados rentables respecto a las cifras del 2015. Actualmente hay 724 centros comerciales existentes a nivel nacional y en construcción existen 48, los cuales estarían aportando un millón 941 mil 379 metros cuadrados al inventario.
En nuestra experiencia como valuadores en el sector, hemos visto a todo tipo de desarrolladores, inversionistas, operadores, constructores, etcétera que han tenido triunfos y fracasos en este modelo de negocio, sin importar que tan “familiarizados” estén con el mercado.
En México nos encontramos en un mercado relativamente joven, el cual podría resultar impredecible. Tan solo basta darnos cuenta que hace apenas seis años nuestro país “estrenó” el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces –FIBRAs-; vehículo que lleva operando desde hace 57 años en Estados Unidos. Estas sociedades de inversión son propietarias de activos inmobiliarios, cuyos ingresos proceden principalmente del arrendamiento de espacios, cotizan en bolsa y reparten dividendos cada año.

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imagen de archivo

Entre más estudiado tengamos el mercado y las características de la propiedad, más eficaz será el camino al proyecto rentable. Por ejemplo, conocer el comportamiento en las ventas de un inquilino en una zona específica del país, ayuda al propietario o incluso al mismo inquilino a saber cuál es la renta justa que se debe pagar o cobrar.
La siguiente gráfica muestra un análisis del promedio de ventas por metro cuadrado de los supermercados ubicados en centros comerciales clasificados como Neighborhood Centers(2) en el norte del país.

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Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

Un supermercado de este tipo -cuya área rentable neta oscila entre los seis mil y quince mil metros cuadrados -suele pagar al propietario un porcentaje de renta variable de entre 2 y 3% de sus ventas sobre su renta fija, algo que si no se conoce a fondo puede orillar a cualquiera de las partes a no aprovechar el máximo potencial de la negociación.
Retomando el análisis de los factores internos y externos que impactan cualquier propiedad, la meta es encontrar el máximo potencial de dicha superficie. ¿Qué sería lo más óptimo? ¿Un desarrollo mixto? ¿Una nave industrial? ¿Un centro comercial? ¿Un desarrollo habitacional?
El inversionista contemporáneo optaría antes que nada por maximizar el valor de sus activos haciendo una evaluación de su propiedad con la cual estimaría si el proyecto tiene la permisibilidad legal, posibilidad física, factibilidad financiera y máxima productividad; esto como parte de la identificación de los factores internos a considerar. Por otro lado, tras identificar los factores externos se necesitaría tomar en cuenta las condiciones imperantes del mercado en donde se encuentra el inmueble. A esta clase de ejercicio se le denomina Estudio de Mayor y Mejor Uso de la propiedad.

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imagen de archivo

La importancia de trabajar de la mano con una empresa como CBRE, que a nivel nacional tiene monitoreadas las transacciones y comportamiento de millones de metros cuadrados comerciales; facilita la tarea del empresario ya que el problema en México -a diferencia de otros paíseses que casi ninguna entidad tiene vinculadas las bases de datos del Registro Público de la Propiedad con el Catastro lo cual dificulta el acceso de información para que cualquier persona tenga conocimiento directo a las transacciones y rendimientos esperados.
En el área de Valuación y Consultoría de CBRE estamos seguros que facilitar al desarrollador o inversionista un panorama mucho más preciso de lo que pasa hoy en día le ayudará a generar proyectos exitosos, ya que entre más información se tenga a la mano, menor será el porcentaje del fracaso o del capital mal utilizado; generando así mayor rentabilidad en el menor tiempo posible.
CBRE Valuation & Advisory Services México

  • Valuación -Activos solos y Potafolios-
  • Consultoría
  • Análisis de Costos para Valores Asegurables
  • Due Diligence
  • Estudios de Factibilidad
  • Estudios de Mercado
  • Análisis financiera de Proyectos
  • Estudios de Mayor y Mejor Uso
  • Análisis de Sale / Leaseback
  • Reportes de Monitoreo Interno

1) Guante o Key Money: Derecho de arrendamiento; monto que cobra el desarrollador al inquilino por entrar al centro comercial para recuperar el costo de la inversión.
(2)Neighboorhood Center: Este centro es diseñado para proveer productos y servicios
de conveniencia para las necesidades diarias de los consumidores del vecindario
próximo. De acuerdo con la publicación SCORE del ICSC, aproximadamente la mitad
de estos centros están anclados por un supermercado, mientras que una tercera parte
tienen a una farmacia como ancla. Estas tiendas anclas están soportadas por tiendas que
venden medicamentos, artículos varios, cafeterías y servicios personales.

Por Paulyna Lara, Valuador Comercial CBRE
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Negocios

Capitol Distrito Urbano: gran opción de inversión en el sureste mexicano

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La península de Yucatán se ha consolidado como una de las regiones más prolíficas para numerosas actividades económicas, entre ellas el desarrollo inmobiliario.  Particularmente, la ciudad de Mérida se encuentra en un momento importante de atracción de inversión no solo en bienes raíces, sino en otros sectores como turístico, industrial y tecnológico.

En entrevista con Inmobiliare, Santiago Mancebo Landa, Director General de Bterra Desarrollos comentó: “Mérida es un hub regional en el sureste en diferentes aspectos: educación, salud, atención médica, cultura y turismo. Esto quiere decir que gente de toda la península acude a Mérida para alguno de estos fines y eso le da a la ciudad mucho dinamismo en cuanto a la llegada de inversiones y la atracción de gente de diferentes demografías e inclusive nacionalidades”.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

Además, la llamada Ciudad Blanca se distingue por tener un ambiente de negocios con características muy positivas. “Ayuda mucho el tema de la apertura y transparencia. En Mérida se vive una cercanía con las autoridades muy particular que creo no sucede en el resto del país. Es un entorno más transparente en muchos sentidos lo que permite un ambiente propicio para las inversiones y negocios inmobiliarios”, apuntó Santiago Mancebo.

Por ello, Bterra Desarrollos ha encontrado en esta ciudad una ubicación favorable para el desarrollo de proyectos inmobiliarios ambiciosos e innovadores. La empresa forma parte de Grupo Bepensa, una de las empresas industriales más importantes en el sureste del país.

“Nos consideramos un gran socio estratégico para las marcas en su entrada al mercado de Yucatán y Mérida. Nos gusta mucho el tema de urbanización, desarrollo y venta de tierra urbanizada, así como los desarrollos industriales y comerciales en esquemas built to suit”, señaló el Director General. 

Aun en el contexto de la pandemia, el especialista destacó que ven el mercado muy sano a diferencia de otros lugares de la república. El crecimiento poblacional sigue su curso y eso impulsa la demanda de productos inmobiliarios cada vez más sofisticados, no solo de vivienda horizontal, sino vertical y en otros sectores como el corporativo o de entretenimiento.

Capitol Distrito Urbano

Capitol Distrito Urbano forma parte de Distrito Xcanatún, un proyecto de desarrollo inmobiliario que consta de 200 hectáreas ubicadas al norte de Mérida, a 3 kilómetros de Periférico, sobre la carretera Mérida-Progreso. Esta zona es conocida por ser uno de los polos económicos más relevantes de la ciudad.

La propiedad ha sido parte de Bepensa por varias décadas pero el crecimiento que se ha generado en los últimos años en las zonas contiguas indica que es el mejor momento para impulsar el proyectos inmobiliarios con la seguridad de que generarán una alta plusvalía.

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Capitol Distrito Urbano

“La idea es construir un centro urbano con todos los servicios iguales a los que podemos encontrar en la ciudad. Un símil de esto tal vez podría ser Santa Fé en la Ciudad de México. Queremos crear este subcentro donde puedas tener espacios de trabajo, centros comerciales, de entretenimiento, escuelas, servicios de salud, entre otros”, explicó Mancebo Landa. 

“Nuestra visión es a largo plazo y enfocada en hacer ciudad” agregó. Por esta razón, en Capitol Distrito Urbano han dado preferencia a la integración con el tejido de la ciudad, en línea con las últimas tendencias de urbanismo, transporte público, movilidad y tecnologías relacionadas con proyectos sostenibles. “Todas esas tendencias las trabajamos con nuestros diseñadores y asesores para poder ofrecer un producto innovador que marque la pauta de Mérida de aquí para adelante”, aseguró.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

De este modo, Capitol Distrito Urbano es un proyecto diseñado con gran cuidado, que ofrece una opción segura y altamente rentable para invertir. Esto implica importantes beneficios para los inversionistas y desarrolladores. En primer lugar, Santiago Mancebo destaca la ubicación. “Nuestra tierra está en el lugar correcto, en el centro del polo de desarrollo, cumpliendo con la regla de oro del Real Estate: location, location, location”. 

Por otro lado, Bterra se ha interesado ampliamente por agregar valor con amenidades y servicios que cumplan con las necesidades reales de los usuarios y sean congruentes con el entorno urbano inmediato.

En tercer lugar, Grupo Bepensa respalda este desarrollo con solidez financiera y responsabilidad empresarial. Un factor vital que solo una empresa con tal trayectoria puede ofrecer, destacó el Director General de Bterra. “Nuestros inversionistas pueden tener esa certeza de quién está detrás, cómo se está diseñando y de cómo vamos a cuidar el producto para que nos generemos valor entre todos”. 

El plan maestro

Capitol Distrito Urbano cuenta con 31 lotes de diferentes usos: habitacional, oficinas, comercio y servicios. Además, el desarrollo incluye áreas verdes que sirven no solo como amenidades, sino también para integrar los diferentes usos y lograr una sinergia entre las diferentes demografías y usuarios, generando con ello un valor a nivel ciudad, expuso Santiago Mancebo. 

Un ejemplo interesante es la ciclovía que unirá a Distrito Xcanatún con el norte y centro de Mérida a través de la vialidad de Progreso. “Nosotros estamos trabajando con despachos de diseño y arquitectura locales. Trabajamos con el arquitecto Mario Sherman a nivel máster plan y él nos está ayudando con esa visión integradora de Distrito Xcanatún y de Capitol para generar este sentido de ciudad e integrarnos muy bien con nuestros vecinos y el entorno”.

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Imagen cortesía Bterra Desarrollos

Por otro lado, una de las ventajas principales que ofrece este proyecto es la infraestructura del centro urbano en el que ya existen calles, banquetas o  jardines terminados. Así como instalaciones eléctricas, de drenaje, agua potable, plantas de tratamiento, etc.

“A los inversionistas que estén listos para desarrollar, nosotros estamos listos para recibirlos y es cuestión de que tengan sus proyectos definidos para que puedan empezar a colocar la primera piedra”, dijo el Director General de Bterra Desarrollos. 

Aunado a ello, la oferta en precios es muy competitiva en contraste con otros proyectos similares de la zona, debido a que todo lo referente al ordenamiento y comercialización forma parte de la visión a largo plazo que tiene la compañía. 

“Nosotros no compramos la tierra ayer para desarrollarla hoy. Nuestros proyectos son visiones de más de 20 y estas tierras las tenemos desde hace varias décadas. Nuestro punto de entrada nos permite generar esa competitividad, no es que estemos malbaratando el precio, es que por esas condiciones nuestros rendimientos pueden ser muy sanos, incluso siendo muy competitivos en precio y dando a nuestros clientes facilidades en los pagos”, apuntó Santiago Mancebo. 

Para más información, visita bterra.mx

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