Precisión en la inversión

En el sector de bienes raíces, he visto a conocidos triunfar y fracasar usando el mismo modelo de negocio en mercados similares. ¿A qué se debe esto? Si usted se dedica a los bienes inmuebles, ha sido testigo de la transformación del mercado que ha vivido nuestro país. Así, en un mundo tan cambiante y globalizado es necesario que tanto inversionista como desarrollador estén conscientes que la intuición y el “buen ojo” ya no es suficiente para asegurar un proyecto rentable.
El éxito de un desarrollo inmobiliario ya no está determinado por el análisis subjetivo del dueño puesto que, al vivir en una época con alto avance en la tecnología, se pueden predecir tendencias y resultados a través de bases de datos completas. En un país con un bajo grado de transparencia y acceso limitado a la información es necesario que el desarrollador y analista trabajen en colaboración.
Ante el inversionista se manifiestan un sinfín de factores internos y externos que afectan su propiedad, pero entre más información precisa tenga en sus manos, menos estará expuesto a la equivocación. Factores como tecnología, mercado, marcas, usuario y economía, seguirán transformando la configuración del bien inmueble, en especial, los centros comerciales.
En México, llevamos casi 50 años siendo testigos de la evolución de esta tipología arquitectónica desde 1969 año en que se inauguró el inmueble considerado como la primera plaza comercial: Plaza Universidad – y me atrevería a decir, seguirá evolucionando a una velocidad más acelerada -.

Chris Maugeri y Paulina Lara CBRE

En el área de Valuación y Consultoría de CBRE creemos que es importante que los desarrolladores e inversionistas de centros comerciales conozcan a fondo:
Precios de arrendamiento

• Términos y plazos típicos de un contrato
• Estructura de gastos (quien paga que)
• Posibles inquilinos y giros
• Rangos de rentas fijas y variables
• Competencia
• Valor de los activos
• Costos de construcción
• Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada
• Tiempos de comercialización
• Costos de operación como mantenimiento,seguros y predial
• Oferta / Demanda en el mercado
• Otros posibles ingresos como estacionamiento, patrocinios, nivel de guante(1)

Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

En 2016 se inauguraron 28 centros comerciales lo cual refleja un crecimiento de 5% en metros cuadrados rentables respecto a las cifras del 2015. Actualmente hay 724 centros comerciales existentes a nivel nacional y en construcción existen 48, los cuales estarían aportando un millón 941 mil 379 metros cuadrados al inventario.
En nuestra experiencia como valuadores en el sector, hemos visto a todo tipo de desarrolladores, inversionistas, operadores, constructores, etcétera que han tenido triunfos y fracasos en este modelo de negocio, sin importar que tan “familiarizados” estén con el mercado.
En México nos encontramos en un mercado relativamente joven, el cual podría resultar impredecible. Tan solo basta darnos cuenta que hace apenas seis años nuestro país “estrenó” el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces –FIBRAs-; vehículo que lleva operando desde hace 57 años en Estados Unidos. Estas sociedades de inversión son propietarias de activos inmobiliarios, cuyos ingresos proceden principalmente del arrendamiento de espacios, cotizan en bolsa y reparten dividendos cada año.

imagen de archivo

Entre más estudiado tengamos el mercado y las características de la propiedad, más eficaz será el camino al proyecto rentable. Por ejemplo, conocer el comportamiento en las ventas de un inquilino en una zona específica del país, ayuda al propietario o incluso al mismo inquilino a saber cuál es la renta justa que se debe pagar o cobrar.
La siguiente gráfica muestra un análisis del promedio de ventas por metro cuadrado de los supermercados ubicados en centros comerciales clasificados como Neighborhood Centers(2) en el norte del país.

Fuente: CBRE Valuatión & Advisory Services, 2017

Un supermercado de este tipo -cuya área rentable neta oscila entre los seis mil y quince mil metros cuadrados -suele pagar al propietario un porcentaje de renta variable de entre 2 y 3% de sus ventas sobre su renta fija, algo que si no se conoce a fondo puede orillar a cualquiera de las partes a no aprovechar el máximo potencial de la negociación.
Retomando el análisis de los factores internos y externos que impactan cualquier propiedad, la meta es encontrar el máximo potencial de dicha superficie. ¿Qué sería lo más óptimo? ¿Un desarrollo mixto? ¿Una nave industrial? ¿Un centro comercial? ¿Un desarrollo habitacional?
El inversionista contemporáneo optaría antes que nada por maximizar el valor de sus activos haciendo una evaluación de su propiedad con la cual estimaría si el proyecto tiene la permisibilidad legal, posibilidad física, factibilidad financiera y máxima productividad; esto como parte de la identificación de los factores internos a considerar. Por otro lado, tras identificar los factores externos se necesitaría tomar en cuenta las condiciones imperantes del mercado en donde se encuentra el inmueble. A esta clase de ejercicio se le denomina Estudio de Mayor y Mejor Uso de la propiedad.

imagen de archivo

La importancia de trabajar de la mano con una empresa como CBRE, que a nivel nacional tiene monitoreadas las transacciones y comportamiento de millones de metros cuadrados comerciales; facilita la tarea del empresario ya que el problema en México -a diferencia de otros paíseses que casi ninguna entidad tiene vinculadas las bases de datos del Registro Público de la Propiedad con el Catastro lo cual dificulta el acceso de información para que cualquier persona tenga conocimiento directo a las transacciones y rendimientos esperados.
En el área de Valuación y Consultoría de CBRE estamos seguros que facilitar al desarrollador o inversionista un panorama mucho más preciso de lo que pasa hoy en día le ayudará a generar proyectos exitosos, ya que entre más información se tenga a la mano, menor será el porcentaje del fracaso o del capital mal utilizado; generando así mayor rentabilidad en el menor tiempo posible.
CBRE Valuation & Advisory Services México

• Valuación -Activos solos y Potafolios-
• Consultoría
• Análisis de Costos para Valores Asegurables
• Due Diligence
• Estudios de Factibilidad
• Estudios de Mercado
• Análisis financiera de Proyectos
• Estudios de Mayor y Mejor Uso
• Análisis de Sale / Leaseback
• Reportes de Monitoreo Interno

1) Guante o Key Money: Derecho de arrendamiento; monto que cobra el desarrollador al inquilino por entrar al centro comercial para recuperar el costo de la inversión.
(2)Neighboorhood Center: Este centro es diseñado para proveer productos y servicios
de conveniencia para las necesidades diarias de los consumidores del vecindario
próximo. De acuerdo con la publicación SCORE del ICSC, aproximadamente la mitad
de estos centros están anclados por un supermercado, mientras que una tercera parte
tienen a una farmacia como ancla. Estas tiendas anclas están soportadas por tiendas que
venden medicamentos, artículos varios, cafeterías y servicios personales.

Por Paulyna Lara, Valuador Comercial CBRE
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