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¿Primas o descuentos? Sobre los valores de los activos netos

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¿Quién no quisiera tener una ventana hacia el futuro y poder ver cuál será el valor de las inversiones inmobiliarias con que se cuenta? especialmente cuando se pasa por una crisis, como lo es la pandemia de Covid-19.

La mayoría de las instituciones financieras y principales jugadores en la industria inmobiliaria, elaboran análisis y presentan sus perspectivas a futuros. Esta información se convierte en un instrumento valioso que ayuda a los inversionistas, desarrolladores y dueños de portafolios, en la planeación y manejo de sus activos y proyectos.

En la arena en que participamos como valuadores y asesores inmobiliarios, constantemente consultamos un gran número de fuentes de datos, tanto de EUA, como de México, entre estas se encuentra Green Street Advisors, quienes son una fuente meritoria para información sobre varios indicadores del comportamiento del sector inmobiliario, incluyendo su análisis de las primas o descuentos sobre los Valores de los Activos Netos (Net Asset Value), de cada uno de los sectores que componen el gran grupo Inmobiliario Comercial. Esto es, los sobreprecios ‘premiums’, en los que los REIT (Real Estate Investment Trusts por sus siglas en inglés), se comercializan en relación con el valor subyacente que sus propiedades han tenido en el pasado, indicando la posibilidad de cambios futuros en los valores de propiedades; la actividad principal de Green Street es proveer servicios de investigación.

En EUA, los REIT (similares a los FIBRAS en México) integrados por propiedades del sector Industrial se están comercializando a un ‘premium’ hoy por día, sugiriendo que los precios de las propiedades en este sector no han declinado por la pandemia, o que el cambio es temporal. Es posible, también, que los valores de las propiedades industriales de alta calidad se hayan movido arriba del valor que hayan tenido antes de la llegada de Covid-19, dado el fuerte impulso al e-commerce y el interés por nearshore manufacturing.

Del análisis practicado el 1 de julio de 2020 por Green Street con el título ‘Property Sector NAV Premiums’, sobre el universo que cubren los REITS, se desprenden las observaciones sobre cambios sufridos durante la pandemia de coronavirus, reflejando las primas o descuentos en que las propiedades se comercializan con relación al valor subyacente que las propiedades tenían antes, cifras que pueden ser predictivas de cambios futuros en el valor de las propiedades:

Aunque los datos están basados en portafolios inmobiliarios localizados en los EUA, existe una similitud de comportamiento, principalmente relacionados con los sectores industrial, oficina, mall, strip mall y hotelero. El net lease comprende propiedades de uno o varios sectores, que pueden ser una mezcla de retail, oficinas, restaurant e industrial, pero lo que los distingue son los términos del contrato de renta, ya que típicamente son de 10 a 20 años y los dueños tiene muy pocas responsabilidades financieras.

El sector industrial sigue siendo soberano

El sector Industrial en México, bajo Covid-19, sigue siendo ampliamente resiliente, particularmente las propiedades de alta calidad con características físicas y de localización propias para e-commerce, last mile, o en zonas fronterizas para clientes interesados en nearshoring manufacturing.

En los podcasts sobre FIBRAS y mercados de capital bajo Covid-19, Colliers International y SiiLA México, coinciden en que el sector industrial es uno de los menos afectados por la pandemia. Sin embargo, sobre el valor de las propiedades post Covid-19 indica SiiLA que el sector logístico, al ser uno de los más defensivos, tendrá el reto de organizar su cadena de suministro.

Por: Oscar J. Franck Terrazas CRE, FRICS, RICS Registered Valuer

Este es un fragmento del artículo ¿Primas o descuentos? Sobre los valores de los activos netos de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

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