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Industria

Proceso en la renta del inmueble frente a la Ley Nacional de Extinción de Dominio

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De acuerdo con el Informe del Mercado Inmobiliario 2018 de Lamudi, las entidades federativas con mayor preferencia a la renta son Ciudad de México, Querétaro, Estado de México, Puebla y Nuevo León con 20.6%, 11.9%, 10.7%, 7.9% y 6.8%, respectivamente. Ante esta afluencia de alquiler, los especialistas proponen al titular realizar una investigación minuciosa sobre el inquilino para que este conozca y sepa quién es la persona que hará uso de su inmueble.

Juan Bernardo García Garza de Baker McKenzie, aconseja a las personas que se dediquen a los negocios inmobiliarios (ya sean en adquisición, desarrollo o arrendamiento) generen un plan de prevención, de la misma manera, se debe robustecer las políticas de revisión, due diligence y KYC para conocer a su cliente o a su arrendatario. Hay que hacer una diligencia debida profesional, como por ejemplo los que realiza Baker McKenzie, para poder demostrar la procedencia lícita de los bienes y documentar los actos jurídicos a través de contratos en donde tengamos claramente identificadas a las partes (los KYC toman mayor relevancia), se cuente con el original de estos documentos y exista fecha cierta (escritura pública, ratificación de firmas, se paguen los impuestos y se inscriban en el registro público los actos que necesiten inscribirse).

Jordi Greenham, CEO & CoFounder Homie.

De acuerdo con Jordi Greenham, CEO de Homie, adicionalmente se debe realizar una minuciosa investigación; como por ejemplo, la que realiza Homie de verificar el historial crediticio del solicitante, su perfil académico, si cuenta con alguna demanda (mercantil, penal o civil). Además, el portal realiza amplia lista con el origen de los fondos generados mediante el ejercicio de actividades ilegales. “Contamos con una elaborada y profunda investigación para garantizar que la persona tenga la posibilidad de pagar, de igual modo que cuente con comportamientos crediticios positivos, [pero esta inspección] sirve también para evitar posibles riesgos en ese sentido”.

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De esta manera recomienda a los arrendatarios cuenten con una certeza de la renta de su propiedad para que no represente un riesgo; además de tener un contrato que esté bien elaborado para la defensa del dueño, asimismo conocer las normas y reglas de este convenio que están firmando. }

Debido a las normas de seguridad que Homie ha elaborado en sus más de 2,500 arrendamientos, que han realizado en tres años, no se han suscrito un escenario de Extinción de Dominio.

En conclusión, como bien es sabido la Ley Nacional de Extinción de Dominio tiene muy poco de haber entrado en vigor así que es una realidad que ha preocupado a dueños y especialistas del sector, a causa de que es un riesgo tanto para el propietario como para el inmueble.

“Tal vez estuvo mal implementada porque permite omitir ciertos procedimientos […] pueden llegar a ejecutar el proceso de forma más rápida para adjudicarse el inmueble y subastar; y que la persona [a juicio] no tenga una defensa bien elaborada; sin embargo, lo correcto es el deber ser de las cosas, si un inmueble se llega a relacionar con algún tipo de delito, también el propietario tiene cierta responsabilidad por no haber realizado una meticulosa investigación”, expresa Greenham.

Ante esta situación el Gobierno Federal tiene que trabajar para brindar seguridad a los dueños o futuros compradores, así como a arrendadores que quieran invertir en bienes inmuebles.

Ignacio Morales Lechuga, sugiere que en el momento en que haya una consulta nacional se haga mención sobre los siguientes temas: que se respete la ‘buena fe’; que la presunción de inocencia se conserve en materia civil y penal; y que la venta de los inmuebles no sea anticipada.

Por Rubi Tapia

Este es un fragmento del artículo INCERTIDUMBRE POR LA NUEVA LEY NACIONAL DE EXTINCIÓN DE DOMINIO de la edición 116 http://inmobiliare.com/inmobiliare-116/

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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