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Proyectos de Uso Mixto: De Mall a Uso Mixto

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Hasta hace muy poco, la mayoría de los cerca de 1,800 centros comerciales actualmente existentes en Latinoamérica eran ya sea malls regionales o grandes centros comerciales comunitarios. Pero la variedad de formatos de proyectos se ha expandido enormemente. Uno de estos tipos de proyectos son los Usos Mixtos, los cuales son proyectos que además de tener un componente comercial como su elemento central, además cuentan con otros usos tales como hoteles, residencias, oficinas, etc. Brasil, México y Chile fueron los primeros países donde se desarrollaron este tipo de proyectos, pero actualmente los vemos surgiendo en toda la región y existen proyectos de Usos Mixtos dignos de mencionar en Paraguay, Costa Rica, Guatemala, Republica Dominicana y otros países. El alto costo de la tierra en las grandes ciudades es uno de los principales motivadores para el desarrollo de proyectos de Usos Mixtos, se tiene que maximizar la rentabilidad de
cada metro cuadrado, y un proyectos de Usos Mixtos a pesar de sus complejidades logra este objetivo. México es el país que está a la delantera en el desarrollo de este tipo de proyectos, y solo hay que mencionar algunos en la Ciudad de México tales como Antara, Miyana y Mitikah para ejemplificar esta realidad.

Imagen de archivo

Esto es lo que los expertos nos dicen:

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Jaime Fasja, Co-CEO, Thor Urbana, México

Hay que buscar desarrollar centros urbanos donde todas las necesidades de la comunidad sean tomadas en cuenta. El diseño de este tipo de proyectos de usos mixtos es clave y es más complicado que un centro comercial tradicional ya que es importante lograr una convivencia, pero a su vez independencia de los diferentes usos. Hay que conceptualizar y diseñar nuevos proyectos tomando en cuenta hacia dónde vamos, hoy en día con la revolución de retail que estamos viviendo, aunado a los avances tecnológicos, nos obliga a pensar en proyectos innovadores así como analizar usos alternativos para componentes que el día de mañana podrían volverse obsoletos como por ejemplo, la cantidad de estacionamiento que nos es requerido por ley pero que probablemente con la llegada de un mejor transporte público así como en un futuro el uso de coches autónomos nos debería de requerir mucho menor espacio de estacionamiento y nos dejaría espacio libre para utilizar en otro uso.

Pablo Errejón, CEO, Tierra y Armonía, México

El cambio acelerado que el mundo está tendiendo desde hace unos años por fin se siente en el Real Estate. Algunos pensaban que no nos iba a llegar la ola de la tecnología, pero no solo llegó, si no que llegó acompañada por los cambios en los hábitos y expectativa de los consumidores. La transformación principal está en emigrar del consumo de productos en un centro comercial al buscar vivir experiencias en un gran lugar. Esto nos lleva a pensar que todo aquello que no logre que su cliente maximice su experiencia de vivir, va a fracasar, y todo aquello que logre que su cliente viva algo único, personal y existencial va a triunfar. Los centros comerciales tienen que emigrar de ser centros de consumo a lugares donde uno puede proyectar su estilo de vida sea cual sea. Por esto, hay que buscar marcas que sean great visual merchandisers y de fast fashion, restaurants que exalten lo único y lo local y que los lugares sean proyección del estilo de vida de las personas. También nos lleva a dejar atrás lo que ya no empieza a funcionar de una ves antes de ser sorprendidos por la disrupción total. Todos sabemos cuales son, aunque no las queramos aceptar.

Estamos ante un nuevo mundo lleno de oportunidades hay que aprovecharlas en ves dejarnos llevar por lo que ya no funciona.

Ana Garza, Socia Fundadora &; Directora Comercial, Punto Valle, México

Con la evolución del comercio electrónico y servicios de entrega a domicilio de casi cualquier producto, los centros comerciales han tenido que reinventarse y convertirse en centros de entretenimiento y convivencia, brindando experiencias únicas en conjunto con espacios para realizar actividades de la vida cotidiana como hacer ejercicio, trabajar, pasear a tu mascota, etc. En muchas ciudades los nuevos centros comerciales con usos mixtos se han convertido en los “centros urbanos” de las mismas a falta de espacios públicos que ofrezcan estas oportunidades de esparcimiento y convivencia, como por ejemplo Punto Valle en San Pedro.

Imagen tomada de Punto Valle

Eduardo Elmann, Director, Fibra Uno/Parks, México

Sin duda el entorno, la industria y el método en como consumimos está cambiando y nosotros (desarrolladores) junto con ello. Migraremos a opciones más rápidas, más eficientes y más divertidas, repartiremos el mercado de commodities con la era digital e impulsaremos las industrias especializadas, así como la compra de impulso.

Reforzaremos el consumo de F&B, el de entretenimiento, de cultura, la oferta turística, los sitios abiertos, la experiencia, los espacios urbanos, los productos únicos e inigualables y muchas otras industrias más.

Mientras más avanza la amenaza del retail ante la era digital, avanza en paralelo el sentido de pertenencia, el espacio de ¨community center¨; es ahí donde nosotros entramos con espacios diseñados particularmente para atender esa necesidad, los usos mixtos juegan un rol importantísimo dentro de esta meta, haremos espacios sincronizados, multiusos, eficientes y a su vez atractivos.

Los inmuebles y EL RETAIL seguirán siendo indispensables, siempre y cuando entendamos al nuevo consumidor y las nuevas maneras de consumir; se vuelve un reto importante para todos los jugadores, pues la oferta cada día es más extensa, se encuentra en cualquier portal, de cualquier ciudad y el comprador compara de forma inmediata., por lo que ya no solamente se compite por calidad y por precio, SE COMPITE POR EXPERIENCIA.

Imagen tomada de Fibra uno

Por Jorge Lizán Managing Director de Lizan Retail Advisors -LRA-

Jorge Lizán, LRA

Este artículo fue de la edición 107 http://inmobiliare.com/inmobiliare-107/

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4 errores en una inversión inmobiliaria

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Invertir en inmuebles sigue siendo una de las alternativas más elegidas, sin embargo no es lo mismo comprar bienes raíces que invertir. En general, se compra pero no necesariamente se invierte aún pensando que se hace. Por este motivo, Miariano Capellino, Fundador y CEO de INMSA, presenta cuatro de los errores más comunes que se cometen y que hacen que una inversión deje de serlo.  

1. Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles.

Es importante tener en cuenta que al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor de mercado, el inversor empieza perdiendo 10% de su capital, ya que en promedio el costo de escrituras y comisiones de compra y venta es de ese porcentaje.

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A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. 

“Esto pasa en Argentina, pero también adquiriendo inmuebles en el exterior. Por ejemplo, quien adquirió inmuebles residenciales en pre-construcción en Miami entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007 y en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015 (momento que habían recuperado gran parte de su valor perdido), deberán esperar hasta el 2022 para acercarse a los valores adquiridos en 2005. Es decir, 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos”, comenta Capellino.

Al mismo tiempo, si el inmueble no fue administrado eficientemente durante la tenencia, es posible que por el bajo rendimiento que generan estos inmuebles por alquiler, también el inversor haya incurrido en pérdidas adicionales para mantenerlo. 

“No todas son rosas, hay que saber invertir, no sólo es una cuestión de comprar, aún en mercados considerados seguros”.

2. Creer que el rendimiento está basado sólo en los ingresos por renta

Esto frecuentemente es así para compradores de propiedades que compran a valor de mercado y las mantienen por muchos años. “Los grandes inversores sofisticados construyen el rendimiento adquiriendo propiedades debajo del valor de mercado, administrándolos eficientemente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y aprovechando los periodos de tasas de apreciación más fuertes que tienen los activos en las fases de recuperación y expansión del ciclo para venderlos en el momento más conveniente”, es decir cuando estas tasas empiezan a decrecer.

En general, también las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad neta. “Al proyectar estos rendimientos es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación o arreglos realizados y los gastos de mantenimiento”.

3. Creer que una exitosa experiencia de compra que se revalorizó, se repetirá sin parar 

Generalmente cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de 4 o 5 años, naturalmente buscará repetir la misma inversión pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios prácticamente nunca es así.

En general, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e inclusive en fases de corrección y recesión las tasas de apreciación pasan a ser negativas.

Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.

“Existen innumerables estadísticas publicadas en USA, España y otros países del mundo inclusive en Argentina que demuestran que cuando se realiza una inversión pasiva, es decir, se mantiene en cartera un inmueble a largo plazo 20 años o más, la apreciación real descontada inflación tiende a 0 %. Ahora bien, hay momentos en donde las apreciaciones superan el 10% anual y esto se da en fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios, con lo cual, la clave está en aprovechar esas ventanas y luego desplazarse para evitar destruir el valor creado”.

Ejemplos genéricos que demuestran fuertes apreciaciones fueron Argentina entre 2004 y 2008, España entre 2003 y 2007 y Estados Unidos entre 2010 y 2014. Y ejemplos de rendimientos nulos o negativos: Argentina entre 2011 y 2015, España entre 2008 y 2013 y Estados Unidos entre 2007 y 2010.

4. Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restarle el impuesto inmobiliario.

En realidad cuando se calcula el rendimiento por alquiler, además del impuesto inmobiliario hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento.

Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas) que en países como EEUU los paga el propietario, las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, etc. 

Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios. Por otro lado, es sumamente importante asegurarse que los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados sean acordes al valor de mercado y que los plazos para alquilar sean mínimos, ya que en caso de tener más de un mes la propiedad vacía o al asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.

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