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Industria

¿Qué efecto tendrá el Covid-19 en la industria comercial?

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Lo efectos del coronavirus (Covid-19) en México empezarán a afectar los ingresos operativos de aquellos activos con periodos de renta cortos como lo son en hoteles y coworking, o aquellos sitios con exposición considerable de personas, por ejemplo los centros comerciales; así como aquellos que estén ligados directamente con la recepción de turistas: centros hoteleros, restaurantes y aeropuertos; o inversiones, sean públicas o privadas. 

Es una realidad que uno de los primeros efectos en la industria inmobiliaria será la disminución en la liquidez, hasta no observar un panorama claro de las circunstancia, así lo informó Jay Marling, CEO de Capright, en su artículo “Economic shock of COVID – 19 and its impact in commercial real estate values”. 

De acuerdo con Silla México, los jugadores con transacciones planificadas para este año tendrán que reanalizar y comparar con data lo que está sucediendo en los mercados con el fin de que sus adquisiciones o disposiciones de activos o portafolios no estén en riesgo. 

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Para Silla, el mercado industrial quizás sea el que menos efectos negativos presente en el mediano plazo, debido a los contratos de largo plazo que son en dólares, además la alta ocupación; sin embargo en el caso de las propiedades especializadas en manufactura todo dependerá de cómo actué el consumo en Estados Unidos, ya que los bienes de capital están directamente relacionados con las exportaciones hacia el país vecino del norte.  

El campo logístico a corto plazo podría afectar en un desajuste de precios en el combustible, debido a que este representa un porcentaje considerable en los costos operativos de las organizaciones. 

Es una realidad que estos sucesos, como las enfermedades epidémicas, impactarán a la industria dependiendo del sector y de la etapa en la que se encuentren cada activo en el ciclo inmobiliario. Ante esta situación se está generando una desaceleración económica global y en México el impacto no es menor. 

Debido a estas circunstancias, Silla decidió realizar una comparación de la crisis inmobiliaria para tener en cuenta algunos indicadores de épocas de dificultades, el periodo a analizar fue el de 2008-2009 con la actual situación económica, con el fin de conocer el comportamiento  de las tasas de capitalización industrial y los certificados del tesoro tanto en México como de Estados Unidos. 

Durante el 2007-2008, las tasas de Cap Rate y Bono 10Y llegaron a cruzarse, posteriormente tuvieron una ancha brecha considerable , lo anterior, “es consecuencia de una disminución en la tasa de interés y una percepción de mayor riesgo en el activo, llegando a tener transacciones cercanas al 11% de tasa de capitalización”, informó el análisis. 

El efecto durante 2008-2009, es el mismo que sucedió diez años después con los mismos indicadores, es decir, en 2018-2019, la tasa del M Bono cruza con la tasas de capitalización de adquisición y posteriormente se observa una tendencia a separarse.  

Este mismo efecto sucedió en Estados Unidos, en las misma fechas antes mencionadas; aunque las tasas no se crucen “es evidente que el spread se da justo después de un acercamiento de los indicadores; y lo mismo empieza a suceder diez años más tarde. Esto parece indicar que vendrá una brecha en el mediano plazo para estas dos métricas”. 

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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