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Finanzas

¿Qué es el impuesto sobre servicio de hospedaje?

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Recientemente, Ciudad de México y Quintana Roo han aprobado regulación que permitirá a plataformas  como Airbnb, HomeAway, Wimbdu y Booking, por mencionar algunas, cobrar directamente el impuesto sobre el servicio de hospedaje -3% sobre la contraprestación por hospedaje en ambas entidades y enterarlo a los respectivos gobiernos. Mediante esta nueva regulación, en la mayoría de los casos se releva a quien ofrece y presta el servicio de hospedaje a través de estas plataformas, de la obligación de recabar dicho impuesto, lo cual aligera la carga administrativa que esto conlleva para el prestador del servicio. Consideramos que este es un paso en la dirección correcta, pero aún hay mucho por hacer.

En materia estatal, creemos que estas nuevas medidas permitirán recaudar el impuesto sobre hospedaje, que en muchos casos no se paga, fundamentalmente por lo complejo que representa su entero, sobre todo para quienes se encuentran dentro del grupo de economía compartida. Por ello, creemos que otros estados deberían implementar medidas similares a las mencionadas.
En materia municipal, es importante adaptar el marco regulatorio para determinar con claridad en qué casos se requieren licencias para prestar el servicio de hospedaje y diferenciar el marco regulatorio cuando se trata de economía compartida.
En materia federal, cabe recordar que la prestación del servicio de hospedaje o renta de inmuebles amueblados causa el Impuesto al Valor Agregado –IVA– y que los ingresos derivados de dicha actividad están gravados por el Impuesto Sobre la Renta –ISR-. Adicionalmente, sería necesario analizar a detalle el cobro de cada plataforma, por la posible comisión de un delito al cobrar el IVA y no enterarlo.
Además, consideramos que en materia de IVA se podrían generar facilidades administrativas para su entero, especialmente respecto de prestadores de servicio dentro de la economía compartida. De lo contrario, vemos complicado que este sector entre en la economía formal.
Finalmente, al momento de analizar proyectos de inversión es importante considerar los efectos del IVA e ISR, así como los posibles costos regulatorios, ya que no hacerlo podría  significativamente las valuaciones, especialmente si no se cuenta con la planeación adecuada que permita optimizar la carga fiscal de esta actividad.
Por Héctor Fernández Torres, Socio en Schondube Abogados, S.C.
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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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