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Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León 2016 Parte l

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jdPor Liz Cervantes y Alejandro Rojas
Monterrey es un estado que recientemente ha sido destino de grandes inversiones para el desarrollo de inmuebles comerciales, vivienda residencial y oficinas; sin duda, una de las oportunidades más importantes es el desarrollo ordenado y planeado con acciones estratégicas que garanticen una mejor calidad de vida para los habitantes.  
Durante el evento Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León edición 2016, integrantes del Consejo Nuevo León, desarrolladores e inversionistas estuvieron presentes en los distintos paneles, donde se abordaron temas de gran interés para la realidad que se vive en Monterrey.
En este escenario fueron tratados temas como: movilidad y manejo de residuos, la importancia de generar valor a los desarrollos inmobiliarios, el financiamiento al que se puede acceder, la importancia de contar con valuaciones inmobiliarias y los grandes retos del proyecto en construcción más emblemático del estado, la Torre KOI, el cual es ejemplo de lo que se puede alcanzar con una adecuada planeación. Asimismo, este evento fue el escenario perfecto para dar un merecido homenaje a Alberto de la Garza E., fundador y presidente de Internacional de Inversiones –IDEI-, por parte de la revista Inmobiliare.
Consejo Nuevo León : mejores prácticas en inversión y desarrollo en el Estado
El primero de los paneles del Summit Monterrey 2016 versó sobre las mejores prácticas de inversión y desarrollo en el estado, explicado en palabras del Consejo Nuevo León. Durante la presentación del panel, se observó que Monterrey es una de las ciudades más dinámicas en el tema de negocio, y pensando en su desarrollo convocaron en dicha cumbre a los principales actores del mercado, la parte financiera y de servicios.
h2Eugene Towle, Presidente de Softec, comentó sobre la importancia del desarrollo de la infraestructura en la ciudad, porque “la ciudad depende de que le hagamos la estructura y el esqueleto para que funcione”. A manera de introducción, mencionó que de acuerdo con estudios de McKinsey, Monterrey tendrá en 2025 alrededor de 2.5 millones de habitantes, lo que implica 1.5 millones de hogares; y tendrá dentro de 10 años, un ingreso per cápita de 145 mil millones, en ese sentido será similar a San Diego, Montreal, Vancouver, Vienna, Melbourne. “Monterrey tiene la capacidad de utilizar esa gran capacidad de desarrollo inmobiliario como catalizador para generar riqueza con equidad, contribuir a una ciudad con mejor viabilidad futura, servicios de calidad y crear una imagen urbana bonita y moderna”.h11
Por su parte, Antonio Elosúa, perteneciente al Comité Sustentabilidad del Consejo Nuevo León, comentó que dicha
organización se dio a la tarea de realizar un diagnóstico para identificar los principales problemas que aquejan a Nuevo León, encontrándose con un alto nivel de contaminación del aire -la ciudad es la más contaminada del país-, densidad poblacional muy baja para los estándares mundiales, y un problema de movilidad y de reciclaje de basura severo. “No tenemos dónde guardar los desechos; en los países desarrollados sólo 10% de los desechos llegan a disposición final, mientras en Monterrey llega el 94 por ciento. Hay una gran oportunidad para industrias de reciclaje que se están dando en todo el mundo, se puede hacer una cadena productiva muy importante para aprovechar desechos”.

Según Roberto Russildi, Secretario de Desarrollo Sustentable de Nuevo León, los diagnósticos sirven como punto de partida para la administración: “hay una total coincidencia con los resultados del diagnóstico, cuyo resultados dan la posibilidad de armar un plan estatal de desarrollo, un plan estratégico con una vida de 15 años, que además, se va renovando cada tres; después del plan, la ejecución se hace mediante la reestructura de la organización para que el gobierno tenga más fuerza y más capacidades para desarrollarlo”.
Respecto a un movimiento de reestructura y reordenamiento, Humberto Torres, Secretario de Obras Públicas de Nuevo León, comentó que “lo que ocurre es que el Estado está fortaleciendo su estructura a efecto de tener menos manos y más ojos, para que podamos tener mayor transparencia y participación ciudadana”. Agregó que “en este momento, hay un gobierno ciudadano tratando de resolver estos asuntos, y eso es invaluable, porque significa que los compromisos a los que el gobierno se debe son los compromisos ciudadanos. El reto es preguntarnos hacia dónde queremos llevar nuestra ciudad”
Sobre el tema, Lorenia Canavati, Coordinadora de Enlace de Sociedad con Gobierno de Nuevo León, dijo que por medio de la participación ciudadana se ha logrado una visión en conjunto de hacia dónde debe ir Monterrey. “No vamos a crecer de una manera desordenada. Es muy importante que tengamos una visión en conjunto para 30 años, y habrá que caminar hacia ella. Ahora, por primera vez se pone la participación ciudadana como una prioridad”.
En la mesa participaron: Antonio Elosua, Comité Sustentabilidad del Consejo Nuevo León; Lorenia Canavati, Enlace de Sociedad con Gobierno de Nuevo León; Roberto Russildi, Secretario de Desarrollo Sustentable de Nuevo León; Humberto Torres, Secretario de Obras Públicas de Nuevo León; y como Moderador: Eugene Towle, de Softec.
Panel financiero: instrumentos de inversión para los nuevos modelos de negocios inmobiliarios
A lo largo de este panel, los expertos hablaron acerca de los nuevos instrumentos de inversión así como del panorama financiero del sector, la gran liquidez que existe, regulación y características de los inversionistas.d1
Alejandro Rodríguez, Director de Credit Suisse, comentó que en este momento se debe empezar a hablar de
complementos de deuda, ya que han avanzado poco en México y existe la oportunidad de crecer. “En México estimamos que el mercado de commercial real estate de préstamo al sector vale entre 20 y 25 billones de dólares; si comparamos la economía mexicana con la economía estadunidense, la nuestra es más o menos 12 veces más pequeña. Y lo que tiene destinado el mercado de préstamos inmobiliarios en Estados Unidos son alrededor de 2.7 trillones de dólares; es decir, 100 veces lo que tiene México destinado a ese sector. Hay una oportunidad tremenda de desarrollo de los mercados de deuda, hay una oportunidad de seguir desarrollando los mercados”.

dwwwPor otro lado, Gerardo Zambrano, Director de Administración y Finanzas de FINSA, considera que hay una gran evolución en el mercado mexicano. Ahora se ha cortado un eslabón en la cadena: los inversionistas extranjeros, ya que gracias a los instrumentos como los CKDs y los Fibras, donde participan los fondos de pensiones mexicanas, ha aumentado la participación de inversionistas nacionales, por lo que una buena parte de los rendimientos se queda en inversionistas mexicanos.
Además, recalcó que la misión en este momento es entender que “CKDs y Fibras son complementos. Las CKDs nos dedicamos a desarrollar nuevo producto, ir desarrollando el terreno, haciendo la construcción, rentándola normalmente a extranjeros, y a partir de entonces, la CKD tiene una vida finita. Vamos a tener que hacer una oferta pública, hacer una FIBRA o vender el portafolio, eso va ir haciendo que el gran público inversionista ya pueda invertir en instrumentos como FIBRAS o como lo que sea”.
Por otro lado, apuntó que los inversionistas extranjeros “buscan la trayectoria del desarrollador, que conozca el mercado, que tenga un buen reporteo y una buena ejecución, y una rentabilidad confiable, donde ellos se sientan cómodos en la toma de decisiones”.
Enrique Lavín, Director Ejecutivo de Mercado de Capitales, opinó que “el tener amplia participación de capital extranjero, también nos están enviando el mensaje de que el real estate en México está bien hecho, pensando en que estos inversionistas están viendo otros mercados emergentes como Brasil, Turquía e India”. En cuanto a lo que buscan los inversionistas dijo que, “aparte del requerimiento obvio de rentabilidad de negocio, se buscan reglas claras de gobierno corporativo, transparencia, y sobre todo profundidad en temas de alineación de intereses, eso como característica de mercados maduros. Además, buscan un conocimiento muy profundo; ese es el valor agregado en el que pueden tener interés”.
Jorge Ávalos, CEO de Fibra Monterrey, resaltó que “nosotros creemos que para procurar la profundidad del mercado en términos del acceso a personas físicas, la última parte del eslabón que faltaba eran las FIBRAS, que están denominadas como un instrumento para generar grandes rendimientos. Hay mucho dinero en el sistema de pensiones, vale aproximadamente 200 billones de dólares, hoy el valor de capitalización de las Fibras anda alrededor de los 22 mil millones de dólares. Los FIBRAS tenemos que capacitar financieramente a este mercado de personas físicas con mucha mayor certidumbre, mejor gobierno corporativo y más alineación de intereses, de tal manera que no sólo los fondos institucionales participen en este vehículo”.
Los integrantes de la mesa de discusión fueron: Alejandro Rodríguez, Director de Credit Suisse; Gerardo Zambrano, Director de Administración y Finanzas en FINSA; Enrique Lavín, Director Ejecutivo Mercado de Capitales; Jorge Ávalos, CEO de Fibra Monterrey; e Ingrid Castillo, Directora del área de análisis de GBM como moderadora.
g5“El nuevo concepto de VALOR en Desarrollo Inmobiliario”
Gonzalo Montaño, Presidente de Grupo Mac, comenzó la plática con los especialistas del panel , definiendo la palabra valor, la cual tiene dos connotaciones: la monetaria y la percibida. Al respecto, hizo un ejercicio ante el auditorio, con los pintores Picasso, Tamayo y Pollock, donde el español pareció tener el mayor valor percibido entre los asistentes, tanto como el mayor valor monetario, pudiendo vender uno de sus cuadros en 197 millones de dólares. El objetivo fue desacreditar el valor monetario y hablar de valor de marca, el cual prepondera las expectativas de la empresa -al ser superadas- y los beneficios que ofrece a sus clientes, comparado con la competencia.
En este sentido, José Villarreal de Orange Investments, indicó que “la industria ha cambiado muy rápido desde los años ochenta, cuando había una ciudad poco vertical. El mercado ha ido evolucionando, el cliente es el capital también, tiene uno que servirlo”. Además, explicó que tienen diferentes necesidades los Millennials a las generaciones anteriores, pero eso no implica que éstas cambien su mentalidad.
g1En cambio, Federico Sada de INSAR, menciona que ellos están apostando a las necesidades que requiere el mercado
“se trata de mucha innovación y hacer cosas diferentes. Nosotros los desarrolladores somos los motores, porque estamos poniendo el siguiente estándar”. No obstante, menciona que el cliente es cambiante y establecen sus planes en el momento que se encuentre el país.

Mientras tanto, Jesús Acosta de Grupo Acosta Verde, lo ve en el ámbito Retail; en el modo que ellos hagan un Centro Comercial y supere la expectativas del visitante, los comerciantes se beneficiarán de ellos y conseguirán construir un círculo virtuoso para ambos sectores. “Probablemente tengamos el 20 o 30% de clientes iguales –refiriéndose a los otros panelistas- y el 70% restante son diferentes y hay que saber diferenciarlo”. Además, indicó que los comercios deben dejar de tener miedo para entrar al mercado de valores, entrar a deuda y conseguir un crecimiento.
De igual manera, Marco Garza de GM Capital, dijo que ellos deben dirigirse a dos generaciones de cliente: la generación X y los Millennials, puesto que el cliente cada vez requiere más cosas, se especializa más y por tal motivo, ellos ya no hablan del término contemporáneo -en cuanto a los nuevos proyectos-, sino de un discurso con el valor agregado. “Para mí es un ser vivo -la industria inmobiliaria-, está en constante movimiento. Hay mucho dinero en la calle que buscan invertir en proyectos inmobiliarios”. Finalmente, explica que es una industria muy riesgosa, ya que los llaman “Depredadores urbanos”; sin embargo, también es un rubro muy ambicioso donde cualquier profesionista puede incursionar.
Información dada a conocer en el Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León donde participaron los especialistas Marco Garza de GM Capital; Jesús Acosta de Grupo Costa Verde; Federico Sada de Insar y José Villar real de Orange Investments. Gonzalo Montaño de Grupo Mac fungió como moderador del panel.
 

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