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Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León 2016 Parte ll

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Por Liz Cervantes y Alejandro Rojas
Torre KOI: El Rascacielos de Latinoamérica
La Torre Koi es un complejo construido con cemento, ya que si hubiesen empleado acero, el edificio se ladearía con un temblor de 4.5 grados. Además, Estados Unidos utiliza acero porque su mano de obra es cara; contrariamente a México, donde es barata y el acero 30% más caro que el concreto.
El municipio de San Pedro Garza García albergará la construcción de usos mixtos más grande de Nuevo León, México y la número tres en Latinoamérica. Jorge Martínez, Director de Desarrollo Vertical de Internacional de Inversiones, menciona que es un complejo para mejorar la calidad de vida de las personas; para lo cual, debían entender el mercado y cumplir las necesidades de los clientes. Sin embargo, en cuanto a su edificación, conlleva una operación diferente a cualquier edificio nuevo, porque normalmente ellos trabajan con el arquitecto para el diseño del mismo y después incorporar la ingeniería. Ahora, deben laborar en conjunto la arquitectura e ingeniería para hacer más precisa su construcción.
Andrés Vergara, Director de VFO, ex p l i ca q ue el l os entraron a un concurso para el diseño de la Torre Koi. No obstante, las implicaciones del edificio no se centraría en su estética, sino en los multiusos, tamaño, estructura y certificados LEED para cumplir con los estándares mundiales de sustentabilidad, seguridad, utilidad, y sin dejar de lado la rentabilidad. Conforme pasaba el tiempo, la dimensión de la obra crecía, seguida de una variación en el mercado: establecieron las 236 unidades de departamentos, y de 12,000 metros cuadrados iniciales de oficina , llegaron a los 20,000 metros cuadrados.
Asimismo, Jaime Garza, Director de PMP, mencionó al público del Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León los retos que ha traído la Torre Koi y los que aún hay, porque la obra está en pleno proceso de construcción. Uno de los primordiales es la selección perfecta de proveedores, los cuales deben ser de plena confianza; no existe un momento de relajación en el levantamiento de la obra y tener la infraestructura idónea, porque la torre está ubicada en un espacio rocoso. De igual manera, precisó que el colado de cimentación fue de 8,000 metros cúbicos de concreto durante 29 horas seguidas. Esta torre no podría construirse en ciudades como Nueva York o CDMX. Al término de la misma, dejarán una forma de exoesqueleto en su fachada, con geometría y variación de tamaño en su estructura. Tiene vistas privilegiadas como el Cerro de la Silla, la ciudad de San Pedro y la Huasteca Potosina. Además, para hacer encajar bien cada pieza del rompecabezas, usaron el sistema Building Information Modeling -BIM- para no errar en su edificación.
Finalmente, Javier Beltrán, Director de Recursos Humanos de Banorte, afirmó que ellos habían trabajado solamente en edificios propios y nunca en proyectos compartidos de tal magnitud. Se encontraron con un gran reto y manifestaron su gusto de trabajar en una zona más corporativa.
Los expertos fueron Jorge Martínez, Director de Desarrollo Vertical de Inter nacional de Inversiones; Andres Vergara, Director de VFO; Jaime Garza , Director de PMP; y Javier Beltrán, Director de Recursos Humanos de Banorte. El panel fue moderado por Ulises Treviño de Bio Construcción.
E-sourcing: Reducción de costos, el arte de negociar el mejor precio
Arturo Gutiérrez, Director General de E-Sourcing México, estableció con su plática sobre el arte de negociar, que la mejor herramienta para la reducción de costos es “negociar”. Asimismo, los puntos afectados en el presupuesto para un proyecto inmobiliario son: la compra de los terrenos, estudios, diseño arquitectónico, gastos y costos de construcción.zs
Existen dos procesos de negociación para obtener mejores costos: el tradicional, el cual involucra mostrar el proyecto de una forma más personalizada con entrega de datos de la obra; La subasta electrónica a la inversa, es decir, “todos los participantes están viendo las ofertas de las demás, saben que hay una oferta mejor que ellos, regresan al escritorio, modifican sus costos, tratan de sacar mejores descuentos con sus proveedores externos, y ese ahorro se vuelve a ver reflejado dentro de una contraoferta a la baja hasta llegar al precio óptimo”, explicó el Director General de E-Sourcing México.
Para que la rentabilidad de un inmueble incremente debe ser a través de la fórmula: t iempo-costo. A menor tiempo y menor costo hay mayor rentabilidad. Esta puede generar de tres a cinco puntos de ganancia. Por otro lado, Arturo Gutiérrez menciona que existen factores internos y externos que modifican dicha rentabilidad. La primera está fuera de las manos de personajes encargados de la ejecución del proyecto como una devaluación, oferta vs demanda y crisis económicas. Los externos son controlados por ellos, como el presupuesto de la obra, misma que sirve como guía.
Finalmente, la transparencia es muy importante y ofrece una modalidad de subasta electrónica a la inversa, porque permite bajar precios, aunque e s o no da a l má s ba r a to como ganador, ya que puntos como el porcentaje de anticipo y el tiempo de ejecución son necesarios para dar con la firma correcta.
Cómo afecta en los proyectos financieros los estudios de mercado y valuaciones
En la quinta edición del Real Estate Business Summit Monterrey-Nuevo León, Vladimir Ramírez de MetLife, dijo que la transparencia juega un papel muy importante, ya que ha habido cambios como la publicación de información de la industria, actividad que no se realizaba anteriormente. “Hemos estado hablando con los brokers, los desarrolladores y nos comparten su experiencia en esta parte”, dice Vladimir Ramírez, además que MetLife cree en el Real Estate y en el mercado para ejercer inversión.
xaPor otro lado, Benjamín Greenberg de Duff & Phelps, planteó la pregunta sobre quiénes deben ser los responsables de los estudios de valuación, ¿si los desarrolladores o los encargados de administrar el capital de terceros como Gava Capital? Para lo cual contestó Andreu Cors, Director de Inversiones de Gava Capital, que ellos por lo regular no hacen algún estudio de mercado, pero sí recaban la información de los desarrolladores con los que se asocian para ejecutar sus proyectos. En cambio, Rodrigo Suárez de Greystar, dice que la forma de hacer Real Estate en México es más artesanal que en otros países. Por ejemplo, las empresas del rubro en Estados Unidos llegaron al punto de institucionalizar esta parte, todos ofrecían información de sus actividades.
Asimismo, Rodrigo Suárez agregó que Greystar sí realiza estudios de mercado, sin embargo no están obligados a compartir sus datos recabados, porque no verían un beneficio para ellos, al contrario, obtendrían desventajas con sus competidores; si todos aplicaran la misma fórmula estadounidense, “entonces sí, todos saldríamos beneficiados en esta parte”.
Además, los panelistas agregaron que el Instituto Nacional de Estadística y Geografía -INEGI- proporciona pocos datos en el rubro del multifamily, que la vivienda en renta institucionalizada es un mercado emergente en México, pero para Andreu Cors el segmento en venta seguirá como el sector que más ganancias le genere a Gava Capital. “En los últimos años, el precio de venta de departamento creció en ciudades como el DF. Aumentos de precio de hasta 15 o 20% en un año”, afirmó Andreu Cors.
Finalmente, coincidieron que como firmas privadas, ninguna entidad tiene el derecho de pedirles información, ellos solamente rinden cuentas a los socios de sus proyectos. Aunque las valuaciones y estudios de mercado lo hayan hecho personas ajenas a ellos, no consideran tal información, porque ellos tienen sus propios parámetros para decidir el precio del inmueble o terreno.
Los especialistas participantes fueron Vladimir Ramírez, Director de Inversiones MetLife; Andreu Cors, Director de Inversiones Gava Capital; y Rodrigo Suárez, Director de Greystar. Benjamin Greenberg de Duff & Phelps fungió como el moderador del panel.
chHomenaje a la trayectoria de Alberto de la Garza
En el marco del Real Estate Business Summit Monterrey 2016, posterior a una serie de paneles de análisis que abarcaron temas desde las mejores prácticas de inversión, los instrumentos financieros, los proyectos y hasta análisis de la información sobre negocios, la revista Inmobiliare otorgó un reconocimiento a la trayectoria de un personaje fundamental en el desarrollo inmobiliario del país y de Monterrey: Alberto de la Garza E. Fundador y Presidente de Internacional de Inversiones, una de las empresas más destacadas a nivel nacional, que actualmente desarrolla Torre KOI, y además, consejero editorial de Inmobiliare Magazine, con 42 años de experiencia en el negocio de los desarrollos y las inversiones inmobiliarias.
Sus colaboradores y allegados presentes en el homenaje destacaron que una de las mejores características de Alberto de la Garza -que lo hace ser un buen hombre de negocios- es que ha trasladado los valores familiares a la empresa, una fuerte ética profesional, así como el rodearse de personas capaces. Por lo que el Presidente de Internacional de Inversiones mencionó que “yo no me he formado solo, soy producto de un trabajo en equipo y de un aprendizaje. Siempre es muy importante tener los oídos abiertos para escuchar opiniones y propuestas. Los que tenemos la fortuna de liderar algún proyecto debemos rodear nos de gente que sea mejor que nosotros en sus áreas, además de que uno siempre debe pensar que se está empezando, siempre hay algo nuevo que hacer, algo por mejorar, cambiar o por crear”.

Enrique Iglesias Secretario del Consejo de la Fundación IDEI Pro Educación y Justicia recordaba que “una de sus muchas virtudes es su interés por mantener informados a sus socios, incluso en el 94 que fue un año sumamente difícil, y el 95 que había una economía destrozada, él informaba a sus socios, sin dudarlo, de los malos resultados que llegaba a haber”.
Ademá s de torre KOI , su s atenciones se centran en el desarrollo de la Fundación IDEI Pro Educación y Justicia, que según Enrique Iglesias es la institucionalización de una serie de políticas que ya se hacían, pero no con tanta seriedad. Lo que se busca en la primera etapa de la fundación es que ésta se mantenga sólo con un porcentaje de las utilidades de Internacional de Inversiones, para posteriormente recibir donativos de terceros.
Al respecto, Alberto de l a Garza comentó: “esto es regresar algo de lo que la sociedad nos ha dado. Hay mucho que hacer en el estado, tenemos fondos limitados , pero queremos ayudar a la educación y la impartición de justicia. Estamos convencidos que las cosas por las que todos tenemos que luchar es por tener educación –todos pero sobretodo los sectores vulnerables- y también tener todos acceso a un estado de derecho”.
En el homenaje participaron: Enrique Iglesias, Secretario del Consejo de administración; Rafael Chapa, Comisario del Consejo de Administración; Gustavo Backhoff, Director General de Internacional de Inversiones; Jorge Rocha, Inversionista y accionista; y Patricio Putz, accionista y consejero de Internacional de Inversiones , con la presencia del galardonado Alberto de la Garza E.

Industria

Mercado inmobiliario industrial del Bajío muestra signos positivos al cierre del 3T2020

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Al cierre del tercer trimestre de 2020, el mercado inmobiliario industrial del Bajío mostró un incremento del 28% en la absorción neta, es decir, 268 mil m2 en con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras que la absorción bruta ascendió a 300 mil m2, lo que significa un incremento de 13 por ciento.

De acuerdo con el Reporte Industrial del Bajío y ZM de Guadalajara, publicado por CBRE, la reactivación del sector continúa avanzando en la región, principalmente en Guanajuato y Querétaro, impulsada por las nuevas inversiones y expansiones recientes.  

“Se espera que el T-MEC aporte un impulso adicional a la confianza en la región, que a nivel nacional es la que cuenta con más superficie para desarrollo industrial dentro y fuera de parque. Sin bien en esta parte del país predominan los espacios BTS, al cierre del trimestre se desarrolla un proyecto para un inquilino de e-commerce que satisfaga el incremento en la demanda de espacio logístico causada por la pandemia”.

El Bajío suma más de 400 mil m2 en proyectos en construcción, con Guanajuato a la cabeza ya que registra 48% de las obras, seguido de San Luis Potosí (27%) y Querétaro (20%). En cuanto al inventario, este tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019. Mientras que su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, a la baja durante los últimos 9 meses. 

Por su parte, la capital de Jalisco ha vivido un año récord en términos de construcción de espacios industriales, con 375 mil m2 reportados, es decir, un crecimiento del 86% con respecto al mismo periodo de 2019.

Pese a las dificultades económicas derivadas de la pandemia, Jalisco se mantiene como uno de los estados con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED), sólo por detrás de la CDMX y Nuevo León.

La reactivación de la construcción propició la incorporación de nuevos espacios al inventario, que al cierre del 3T de 2020 cerró en 3.4 millones de m2, un incremento del 8.8% con respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, con 172 mil m2, un incremento de casi 1 punto porcentual con respecto al año anterior. 

Asimismo, el reporte señaló que 95% de las operaciones al cierre del 3T-2020 corresponden al sector de logística, transportación, distribución y almacenamiento, siendo los submercados de El Salto y Periférico Sur los que muestran mayor crecimiento en oferta.

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