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Industria

Reconversión de oficinas, ¿una opción para la recuperación del sector?

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Los edificios corporativos en México no han logrado la recuperación tras los altos niveles de desocupación registrados durante la pandemia de Covid-19. Ante este panorama, tanto el sector privado como el público han buscado alternativas para reactivar el sector, una de ellas es la reconversión de oficinas a diversos usos con mayor demanda, tales como la vivienda, hospitales e instalaciones educativas.

De acuerdo con Datoz, al cierre del segundo trimestre del 2022 (2T22) la absorción bruta en la Ciudad de México (CDMX) logró romper la barrera de los 80 mil metros cuadrados, con lo que incrementó cinco por ciento. En cuatro mercados monitoreados por la plataforma (CDMX, Querétaro, Guadalajara y Monterrey), se ocuparon más de 130 mil metros cuadrados.

Pese al repunte en los niveles de ocupación, Sergio Mireles, director general de la firma, señaló que la recuperación total del sector se podría alcanzar entre los próximos 18 y 24 meses. Esto siempre que se mantenga el dinamismo y la resistencia que se ha demostrado en lo que va del año.

Con el objetivo de potenciar los corredores corporativos vacíos y acelerar la economía, en marzo de 2022, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) publicó los “Lineamientos para la Reconversión de Oficinas a Vivienda en la Ciudad de México”. De esta forma, se estableció que los inmuebles en abandono podrían ser elegibles para modificar su uso de suelo.

El número de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el número de niveles, el área libre y la literal de densidad que determine el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano”, se lee en la Gaceta Oficial de la capital.

La iniciativa estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2024 y las empresas interesadas podrán acceder a ciertos beneficios fiscales, como la condonación de pagos en la mayoría de los trámites y del 100% del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).

Es una medida muy importante, porque beneficia a los desarrolladores en el momento en que están construyendo y eso permite que se reactive la oferta. Pero, también beneficia a los ciudadanos, porque los primeros tres años tampoco pagarán el predial”, indicó la secretaria de Administración y Finanzas, Luz Elena González Escobar.

Para proyectos que consideren conservar el uso actual como corporativo, se permitirá hasta el 40% de la superficie total construida como oficinas, sin considerar estacionamientos. Asimismo, los lineamientos indican que en ningún caso se autorizará demolición total de inmuebles.

El ámbito de aplicación corresponderá a los edificios localizados en poligonales y vialidades, como: Centro Histórico, Santa Fe, Polanco, Granadas, Avenida Paseo de la Reforma e Insurgentes Sur.

Estamos buscando el desarrollo inmobiliario con incentivos en zonas que históricamente han venido generando un deterioro. Queremos una vivienda que sea incluyente, es decir, que todos tengan acceso (…), que las personas tengan la posibilidad de vivir en la Ciudad de México, particularmente, en la zona central y en el norte, que se ha ido despoblando y que tienen una oportunidad de servicios enorme”, afirmó en su momento la Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum Pardo.

Expertos ven complicada la intervención de edificios corporativos

Aún con el aval de las autoridades, algunos expertos se muestran escépticos sobre la viabilidad de la modificación de los edificios corporativos. Para Joaquín Zapiain, tenant advisory council de Colliers, la reconversión de oficinas en la CDMX es prácticamente “un mito”, algo que difícilmente se podrá concretar.

“No es tan sencillo, es una cosa de vehemencia política. Suena muy padre y sí puede suceder en edificios tipo C con muchos años de existencia, pero los tipo A son muy difíciles (de transformar) físicamente”, comentó en entrevista para Inmobiliare.

Por otro lado, señaló que, aunque hay apoyos gubernamentales, existen diversos requisitos legales que representan gastos de tiempo y dinero para los desarrolladores, lo que hace aún más complicado aventurarse a modificar un inmueble de este tipo.

“Tan solo el uso de suelo, el gobierno dará facilidades de aquí a finales del 2024, se acaba la administración, llega otra y, ¿qué va a pasar? Se van a dar cuenta que muchas de estas ocurrencias políticas no tienen sentido. Si se hace un análisis de lo que ha sucedido a la fecha desde que se dio este anuncio, son mínimas las conversiones, tienen muchísimos retos e implican un costo que realmente no funciona”, afirmó.

Coincide también Eduardo Machorro, colaborador de Houm y aliado de Inmuebles24, ya que menciona que no es algo sencillo de conseguir, aunque puede ser una opción dirigida más hacia los grandes desarrolladores para ocupar estos espacios.

Uno de los aventurados en la reconversión de oficinas en México es Fibra Uno; al cierre del primer cuatrimestre de 2022, el Fideicomiso de inversión en bienes raíces había modificado 120 mil metros cuadrados de superficie para instalar hospitales, lo que representa cerca del 10% de su portafolio corporativo.

Gonzalo Robina, director general adjunto de la compañía, señaló que desde su visión, la pandemia de Covid-19 dejó claro la falta de infraestructura médica y hospitalaria en México, lo que representa una oportunidad para ser partícipes en el crecimiento de dicho sector.

“Es un reflejo de la capacidad de respuesta que tenemos para poder tomar las oportunidades que el mercado nos presente. A menos de 12 meses de haber sido conscientes de los efectos de la crisis, hoy tenemos 120 mil metros cuadrados de reconversión de oficinas”, agregó.

No obstante, el directivo reconoció que el cambio a vivienda no es para todos los casos, ya que representa una mayor dificultad y es más costoso por el gasto en instalaciones. Aún así, Fibra Uno ya ha hecho intervenciones de esta clase en algunas de sus propiedades, una de ellas ubicada en Guadalajara.

Luis Enrique Méndez Ramírez
Director de Oficinas CDMX de Colliers

Al respecto, Robina compartió que el edificio tiene la ventaja de contar con vista a un club de golf, lo que permitirá que el precio de renta o venta de los departamentos generen un retorno de inversión atractivo.

Una de las tendencias es implementar la reconversión durante la etapa de construcción. Frente a la alta disponibilidad de espacios, el levantamiento de inmuebles corporativos ha disminuido. De hecho, Colliers indicó que, hasta el segundo trimestre del 2022, no se reportó el inicio de nuevos proyectos.

Mientras tanto, algunos de los 31 edificios Clase A y A+ que se encuentran en desarrollo dentro de la CDMX ya analizan modificar su uso en plena obra, especialmente, los que se ubican sobre la Avenida Paseo de la Reforma, según detalló Luis Enrique Mendez, director de Oficinas CDMX de Colliers, para Inmobiliare.

“En algún momento se tienen que terminar de construir, pero los que logren encontrar una alternativa de reconversión, seguramente lo harán. En Reforma existen algunos proyectos con todas la licencias, con ubicaciones realmente premium, pero la mayoría de los desarrolladores de oficinas están volteando sus baterías hacia otros mercados”, dijo el experto.

Por Samanta Escobar

Este es un fragmento del texto Reconversión de oficinas, ¿una opción para la recuperación del sector? de la edición 134 https://inmobiliare.com/inmobiliare-134/

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