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Arquitectura

Rediseño de los espacios de trabajo después de la emergencia sanitaria

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El rediseñar los espacio de trabajo es un tema que se hablará en diferentes edificios y empresas, ya que de acuerdo con Sergio Pérez Castilla, Director de Servicios Corporativos Globales en México de Newmark Knight Frank (NKF) esto deberá definirse en cuanto a la distancia física de los empleados, de por lo menos dos metros. 

Por lo que afirmó que las tendencias que se empiezan a vislumbrar son:

1.- Automatización: El proceso en el registro de entradas y salidas de los inmuebles.

2.- Uso eficiente de energía: Reducción de gastos en electricidad, cuyo mayor componente es la temperatura interior, por lo que el manejo de aire en el espacio de oficinas se terminará en el futuro, con el fin de evitar cargas térmicas.

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3.- Aire acondicionado o calefacción: Hasta que no se defina puntualmente las reglas de interacción humana, sobre todo en términos regulatorios, el Director mencionó que no podrá determinarse si el manejo del espacio de oficinas se va a poder solucionar con cambios de aire y sistemas de filtración o si se requerirá un rediseño que permita aire corriente en los edificios nuevos.

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En cuanto al mobiliario de oficinas, Arturo Castro, Director de Steelcase, recomendó hacer ajustes en los espacios de oficina desde el punto de vista de personas con rotación, y el asegurar el espacio de trabajo para el 25% del personal que regresará inicialmente a trabajar.

“Se están dando readecuaciones en los espacios de oficinas, pero es más por un tema de gestión psicológica y atender el retorno de una manera ordenada y no modificar la manera en la que se está operando desde el punto de vista físico y dependerá de la cultura de las personas irse adecuando en el largo plazo”, informó.

Por lo cual, puso énfasis en que uno de los temas que serán punto de discusión son las áreas colaborativas de las oficinas, debido a que en los últimos cinco años se dio una expansión en la creación de este tipo de espacios y salas de juntas, lo que, de acuerdo con él, implicarán cambios en el largo plazo, así como un choque cultural para las nuevas generaciones que se estaban acostumbradas a ese sistema de trabajo.

De igual forma, destacó que el home office aumentará su popularidad como una alternativa para las empresas, e informó que a raíz de la emergencia sanitaria se dio una demanda de sillas ergonómicas y escritorios ajustables, esto debido a que las personas realizaron ciertos ajustes en su hogar, ya que crearon un espacio dedicado al trabajo. 

Finalmente, Sergio Pérez enfatizó en que México debe prepararse para la próxima contingencia e implementar herramientas que otorguen tiempos de reacción inmediata para poder integrar variables y ver impactos en el corto plazo. 

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Asimismo, mencionó que decir o definir cómo serán las oficinas del futuro, es prematuro indicarlo. A sí que sugirió que se debe tomar en cuenta el contexto actual y ser prudentes para poder tomar decisiones de lo que hoy está visible, y no ante lo incierto del corto o mediano plazos.

“En términos de flexibilidad las empresas más sofisticadas contaban con estrategias de portafolios que les indicaba qué activos vender, en dónde consolidarse, hacia dónde crecer, implementaciones que eran largas y dolorosas, y conllevaban años y que generaban beneficios para las empresas; y hoy este tipo de reacción ya no es prudente porque se desconoce cómo se moverá el entorno, se necesitan herramientas de diagnóstico de portafolio inmediatas, como las que provee nuestra firma”, puntualizó el director de Servicios Corporativos Globales en México de Newmark Knight Frank.

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Arquitectura

Dinámica general: ciclo de mercado y visión de la demanda

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Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.

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Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

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Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

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Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

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A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

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Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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